土地調控市場化起步：2015年土地市場及政策趨勢分析

　　核心摘要

　　2014年土地市場呈現如下特點：2014年，土地市場呈現下行趨勢， 土地成交減少， 低溢價率成為主流。受不同城市、 同一城市不同區域樓市分化的影響， 土地市場分化也日趨明顯。房企逐步回歸至一線城市， 一線城市量跌價漲。而預計2015年不同城市土地市場將繼續分化，而去庫存仍將是2015年樓市的主旋律。

　　21世紀宏觀研究院研究員 紀睿坤 北京報道

　　業界常常喜歡用麵粉和麵包來比喻地價與房價之間的關係，地價上漲推動房價上漲；土地供需情況也將影響房價。

　　21世紀宏觀研究院通過梳理2014年全國300城的土地數據，基於土地政策方向和市場趨勢，透析2015年地市和樓市的反映。

　　一、2014年土地市場特點

　　根據21世紀宏觀研究院的研究，2014年，全國的土地市場呈現如下特點：

　　1.受樓市下行的影響，2014年，土地市場呈現下行趨勢，土地成交減少，低溢價率成為主流。

　　2014年，全國300個城市共成交土地27907宗，同比減少28%；成交面積104032萬平方米，同比減少31%。

　　其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)7941宗，同比減少35%，成交面積 35377萬平方米，同比減少36%；商辦類用地5363宗，同比減少29%，成交土地面積15917萬平方米，同比減少31%。

　　從賣地總額來看，全國300城市土地出讓金總額同比下降27%，總額為23412億元。

　　從溢價率來看，低溢價率亦成為主流，2014年全國300個城市土地平均溢價率10%，較2013年同期下降5個百分點。其中住宅類用地平均溢價率12%，同比下降7個百分點。這亦證明在市場下行階段，房企拿地更趨於理性。

　　2.受不同城市、同一城市不同區域樓市分化的影響，土地市場分化也日趨明顯。

　　2014年，全國300城市土地出讓金總額同比下降27%，總額為23412億元，其中10個重點城市佔比約為40%，較2013年增加7個百分點。

　　從全國40個大中城市土地出讓收入來看，一線城市宅地出讓金達3438億元，創造歷史記錄，僅9 個城市出讓金高於2013年同期，廣州、深圳漲幅均在20%左右，北海、呼和浩特兩城市延續上半年下跌趨勢，同比降幅均超過65%，地市分化現象仍比較明顯。

　　3.房企逐步回歸至一線城市，一線城市量跌價漲。

　　得益於“9·30房貸新政”和央行降息等利好，一線城市領先全國土地市場率先復蘇。

　　近五年相比，2014年一線城市的土地成交量創五年新低，但成交均價則是五年新高。

　　2014年，一線城市共推出土地833宗，推出土地面積3665萬平方米，同比減少26%；成交方面，共成交土地772宗，成交土地面積3401萬平方米，同比減少27%；樓面均價7705元/平方米，同比上漲 41%；平均溢價率為25%，但比2013年同期下降7個百分點；土地出讓金為5068億元，同比減少3%。

　　從地王地塊來看，無論從總價還是單價地王項目，一線城市均排名榜首，其中，排名前10的單價地王全部出自北京和上海；排名前10的總價地王，一線城市共有7宗地塊上榜。

　　4.土地制度向市場化傾斜長效機制改革起步。

　　在房地産市場供需關係逆轉之時，2014年，各地也適時調整房地産調控政策，限購、限貸等行政調控手段逐步退出，且注重完善住房、土地、財稅、金融等各方面政策，房地産市場長效機制起步。

　　與此同時，對房地産市場影響深入土地制度改革建設也同步完善，比如積極穩妥推進農村土地制度改革試點方案設計研究工作，進一步細化完善養老用地、鐵路用地等方面差別化的土地政策；出臺《節約集約利用土地規定》、《不動産登記暫行條例》等多項土地制度改革的頂層設計方案。

　　基於2014年的土地市場的特點，21世紀宏觀研究院認為，2015年，土地市場調控將趨於市場化，行政干預將淡化，與此同時，不同城市間的土地市場將繼續分化，一線城市將仍被市場追捧，保持量跌價漲。

　　二、2015年土地市場趨勢預判

　　1.不同城市土地市場繼續分化。

　　與 2013 年同期大規模土地投資相比，2014 年以來房企拿地節奏更顯謹慎，並將在2015年延續，也因此，從全國土地市場來看，低溢價成交地塊將依然是2015年的主流。

　　不過，不同城市土地市場仍將存在明顯分化，一線及熱點二線城市優質地塊將是房企必爭之地；與此同時，部分城市由於此前土地供應量較大，且産業和人口導入能力弱，土地消化時間較長，土地市場或將繼續趨冷。

　　2.一線城市地價仍將處於量跌價漲的趨勢。

　　在樓市存在明顯分化的背景下，房企為避險紛紛回歸一線城市，並在2014年年底製造出一波波土拍熱潮。

　　21世紀宏觀研究院認為，一線城市土地市場的熱度或將在2015年持續，一方面，根據中央政策，將嚴控特大型城市新增建設用地，2015年一線城市的土地供應將持續緊縮，供應減少，但需求增加也將直接推漲地價；另一方面，在各項樓市新政疊加下，一線城市樓市在全國率先復蘇，也直接助推房企進一步回歸一線城市的信心。

　　以北京為例，2015年北京土地市場開局良好，今年1月5日-7日三個交易日內，北京土地市場成交5宗土地，吸金179.3億元，溢價率都處於高位，全月有望突破300億元。21世紀宏觀研究院認為，樓面價接近或者超過房價已經成為一線城市，特別是北京土地市場的新常態。

　　3.土地制度改革將在2015年全面起步。

　　2014年土地制度改革的多個頂層方案出臺，2015年也將進一步進入改革方案試點和實際落地階段。

　　根據國土部的部署，在國土部上報中央的農村土地制度改革試點方案獲批後，按照改革方案設計，徵地制度、集體經營性建設用地入市、宅基地制度等農村土地制度改革將持續重點推進。2015 年會選擇若干試點進行土地制度改革試驗。

　　與此同時，土地出讓制度改革也將進一步推進，比如繼續探索共有産權房用地的供應、管理和退出機制，調整不同用地供應結構，保持土地市場穩定；實行有針對性的土地供應和出讓政策，促進土地資源合理配置和有效利用等。

　　存量土地再開發將成為破解城市建設用地“瓶頸”的抓手，低效用地再開發和工礦廢棄地復墾也已經納入國家土地利用計劃，今後也將擴大實施範圍，從試點轉為常規性工作等。

　　再加上《不動産登記暫行條例》的出臺，2015年將是個省市實際推進不動産登記的過程，以土地為核心的不動産登記的推進也將為未來農村土地産權制度改革、土地宏觀調控，耕地保護等奠定基礎。

　　基於此2014年土地市場的特點和2015年土地市場的趨勢判斷，21世紀宏觀研究院認為，2015年樓市的主弦律仍是去庫存，並逐漸軟著路。

　　三、2015年樓市的趨勢分析

　　1.去庫存仍將是2015年的主弦律，行業供過於求基本面未變，不過，在2014年土地供應面積下降的背景下，2015年的供需缺口將收窄。

　　受益於房地産行政政策的退出，貨幣政策的調整和房企行銷策略，2014年底房地産市場需求呈現抬頭趨勢，鋻於2014以來持續下滑的新開工面積和土地成交規模，2015年將進一步去庫存，房價也將在2015年呈現先降後穩的趨勢。

　　與此同時，在土地供應面積下降的背景下，預計215年房地産投資仍將在2015年持續下行，房地産投資增速以及新開工面積也將同步下降。

　　2.樓市的分化將持續。

　　對於部分供過於求、存量較高的二三四線城市來説，一旦産業和人口導入無效，很難尋求足夠的需求入場，供需風險也將凸顯，以價換量將成為主旋律；另一方面，一線城市以及部分消化週期低、産業基礎好，供求相對平衡的城市，樓市或將在2015年持續上漲。樓市的分化格局也將在2015年進一步加深。

　　3.一線城市産品差異性將明顯，房價或將有上行空間，頂級住宅市場的競爭將更加激烈。

　　在房企頻頻回歸一線城市之下，高地價成為主流，如此也將決定一線城市的商品房産品結構將高端傾斜；與此同時，四大一線城市也率先呼應中央的號召補位保障性住房短板。高端商品房和保障房的産品結構將成為未來一線城市産品結構的主流。

　　2013年，一線城市頻出地王，2014年年底，受益於樓市政策的調整，一線城市的樓市和土地市場也率先復蘇，並在四季度後，屢現地王地塊。這也決定了2015年將有多個地王項目扎堆入市，以北京為例，經21世紀宏觀研究院不完全統計，2015年售價超過10萬元的項目有近20個。

　　4.保障房與二手房擠佔剛需市場，一手房成交結構趨向改善。

　　根據住建部公佈的統計數據，2015年，住建部將開建700萬套保障房。也就是説，“十二五”期間完成保障房的任務將超過3600萬套，覆蓋城鎮20%左右的住房需求。

　　與此同時，棚戶區改造也在同步推進，隨著保障房的不斷入市，亦將在客觀上擠佔商品住宅的剛需市場份額。

　　另外，從二手房來看，中國的住房市場逐漸進入以存量房交易為主的階段，其中四大一線城市二手房交易已經超過新房，40個重點城市，二手房交易佔新房交易的比例達到40%，如此也將進一步擠佔剛需市場。

　　基於此，21世紀宏觀研究院認為，2015年商品住宅市場將從此前的以剛需産品為主逐漸向改善産品傾斜。