2014年的全國樓市走得像過山車般跌宕起伏。2013年底樓市的翹尾和樓市政策的明朗化，讓開發商和購房者對2014年樓市一片看好。然後，進入2014年，年初市場的春寒料峭，金三銀四的殘落；紅五月的差強人意，房地産市場並沒有像想像中的一路高歌猛進。

　　直至“930新政”出臺，央行降息兩支強心劑注入，樓市慢慢好轉，金九銀十保住成色。今年這一年，有人説是房地産下行通道的打開？有人説這才是樓市的正常狀態？不管是哪種説法，2014年樓市的沉浮，都能讓人對今年樓市的關鍵字進行再回首和思考。

　　降價潮

　　據最新發佈的百城房價數據，11月全國100個城市新建住宅均價為10589元/平方米，相比10月10629元/平方米的均價，環比下跌約0.38%，連續第7個月環比下降。除此之外，環比下跌城市數量也在持續增加。

　　其實自今年2月開始，樓市就有“內地香港齊掀降價潮”的説法，之後“降價潮”更是以迅雷不及掩耳之勢席捲全國。到下半年，隨著樓市庫存高企、房價一降再降、成交節節敗退的消息不斷傳來，更是堅定了這一説法，從而導致樓市“觀望”成風，救市政策一波又一波地襲來。

　　救市

　　據統計，今年樓市共經歷了三輪“救市”。首先是7、8月大範圍的限購鬆綁與取消，其次是9月底的房貸鬆綁以及緊隨其後的公積金新政，最後則是11月的突擊降息。除了這三點，有人還把部分地區推行的“購房補貼”也稱為“救市”的一種。而在這些較廣為人知的樓市刺激政策之外，部分地區也根據當地的市場現狀出臺了相關政策文件。如一馬當先的福建“閩八條”、湖南“湘五條”、寧夏“新九條”、湖北“鄂六條”等。但影響都不如上面幾種措施大。

　　限購鬆綁

　　今年前7個月的樓市可謂一直在限購“鬆綁”與“不鬆綁”中徘徊。雖然一年剛過半，樓市低迷之勢已漸漸顯露，“紅五月”不飄紅，“火六”也是淒悽慘慘慼慼，一時之間各方紛紛謀求“救市”良方。此時，作為抑制房價“濫漲”的限購政策自然成為首選。

　　6月25日，呼和浩特市正式發文取消限購，拉開了各地實施樓市限購鬆綁的序幕。事實上，在呼和浩特公開鬆綁限購之時，已有20城只做不説。此後，樓市“松限潮”更是如同洪水猛獸，一發不可收拾，演變到最後，當初實施“限購令”的幾十個城市幾乎都乾脆取消了這一政策，變“松限”為“解限”。直至目前樓市“限購令”還在執行的只剩北上廣深四大一線城市了，而這四個城市當前也陷入了“限購令”取消與否的糾結中。

　　去庫存

　　國家統計局數據顯示，11月末，全國商品房待售面積59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米，樓市庫存在高位運作。杭州、貴陽、武漢、溫州等眾多二、三線城市都為高庫存所累，一些中小城市人口導入緩慢，庫存高企情況更為嚴重。

　　住建部政策研究中心主任秦虹曾公開表示，截至今年10月，商品房銷售佔到正在施工的商品房面積的比例達到歷史最低點，在建房屋中有90%未賣出去。數量之龐大確實讓人驚訝。

　　其實早在7月中旬，住建部就定調了下半年樓市調控的主要方向，即“去庫存”。這幾個月來，“去庫存”作為一場漫長而艱辛的攻堅戰，時刻都被各大房企當做工作的重中之重。且鋻於近兩三個月樓市政策的疊加效應，確實也起到了一定的作用，不過長遠來看，樓市“去庫存”仍是一場持久戰。

　　新常態

　　這是今年年底樓市冒出的黑馬選手，從出現以來成為年度房地産行業出現頻次最多的聲音。有業內專家表示，今年，房地産市場在從行政主導過渡至市場主導。整個行業自今年2月以來的下滑態勢還將繼續，這一波下滑行情最早在2015年中期結束，未來3年，房地産市場也將進行高度的整合，房地産市場會進入一個正常發展的階段，房地産企業的經營，也面臨著從“粗放式”向“精細化”轉變的要求，這就是所謂的新常態。

　　根據國家統計局數據顯示，今年前3季度，中國經濟增速放緩至7.4%，這意味著與過去相比，中國經濟由高速增長轉為中高速增長。中國經濟進入換檔期背景之下，過去十年處在黃金時代的房地産也可開始回歸。根據，國家統計局發佈的“2014年1～11月全國房地産開發和銷售情況”顯示，今年1～11月，商品房銷售面積同比下降8.2%，降幅比1～10月擴大0.4個百分點；商品房銷售額下降7.8%，降幅比1～10月收窄0.1個百分點。

　　與樓市一同經歷換檔期的還有房價，根據國家統計局數據顯示，從5月到10月，全國70個大中城市房價環比下降的城市個數持續增加，由開始的35個到最後的69個。而中銀國際關於未來20年住宅需求的結構預測以及我國人口年齡結構分析等研究表明，我國目前處於房地産行業的住宅需求頂峰期，在未來不到5年的時間裏，在改善性需求釋放的支撐下行業將進入低速運營的新常態。

　　跨界

　　樓市的低迷讓房企開始在行銷手段上大做文章，以網際網路技術為代表的行銷手段開始介入傳統房地産。今年，萬科、恒大、綠城等企業先後觸網。面對來勢洶洶的網際網路行銷，萬科、遠洋、碧桂園等多家房企也主動跨界，借助網際網路平臺、開啟房地産的電商促銷模式，利用線上線下相結合的促銷活動，吸引購房者出手，提高銷售率。

　　進入調整期的房地産行業帶來的不適應感，讓房企開始跨界尋找出路，以多元化對實踐分散單一市場帶來的風險。一向標榜致力於住宅的萬科在這一年裏先後涉足商業地産、養老産業、物流地産、旅遊地産、産業地産等領域；恒大進軍快消品、糧油産業；綠地進軍地鐵投資産業，萬達早早進軍文化、體育、傳媒産業，搞足球，在國內外收購電影院線；而綠地、碧桂園等則開始面向海外市場，開始了跨界轉型之路。

　　業內有專家表示，房地産最好的日子已經過去。隨著房地産行業利潤的攤薄，未來十年，依託單一産業的房地産企業將面臨困難。要想將風險最小化，必須通過多産業、多業態的發展才能具備可持續發展的能力，而“跨界”則會有利於房地産企業獲得更大的利潤。

　　網際網路

　　2014年被稱為房地産網際網路元年。在網際網路浪潮席捲之下，房地産與網際網路也開始頻繁接觸建立諸多聯繫。傳統房企大佬走訪小米，聯手京東、淘寶；而淘寶、小米、京東等網際網路企業也開始涉足房地産。兩方大佬們不斷地碰撞出各種“火花”，為自己行業探索出新的“玩法”。

　　從目前來看，房地産與網際網路的最大結合還是停留在行銷層面。有專家指出，房地産行業本身的長期性、重資産性、不可移動性和複雜性，讓網際網路想要像其他行業一樣改造傳統行業一樣改造網際網路行業，存在很多困難。無疑，房地産行業，將是網際網路搶奪傳統行業最大的一塊“蛋糕”，也將是最難的一塊“蛋糕”。

　　仲介變革

　　房地産和仲介關係一向是“唇亡齒寒”，而今年房地産仲介更是內憂外患，日子不太好過。一方面受樓市進入調整期直接讓仲介公司業績平淡；而網際網路平臺的衝擊，終於讓傳統的仲介行業迎來變革：自建O2O平臺、提高佣金、經紀人持股，仲介行業變革在今年好戲連連。

　　12月，鏈家、思源等北京地産仲介大幅提薪後，深圳中原、美聯、中聯和家家順四大仲介也開始集體加薪。早在兩個月前，深圳Q房網就曾推出佣金比例高達55%～85%的獨立經紀人模式，這種模式曾引發以中原為代表的傳統仲介的聯合抵制。仲介聯盟抨擊Q房網，通過以高提成招攬經紀人，使得傳統仲介公司淪為擁有大量房源和客源的平臺，而經紀人依託平台獨立開展業務，最後導致同行大量經紀人流失，引發行業內飛單現象。

　　兩個月後，深圳中原地産、美聯物業、中聯地産和家家順地産不約而同地在12月醞釀其薪酬體系的調整。照此前4家仲介的佈局估算，該次提薪將至少涉及深圳1000余個仲介地鋪的經紀人，仲介變革已經發生。

　　930新政

　　資料顯示，今年5月到8月，全國70個大中城市新建商品住宅價格環比跌幅1.2%，跌幅創近十年最大。面對樓市的低迷，開發商使出各種降價、打折手段，仍然無力挽回樓市衰態。直到9月30日出臺新政，直接導致今年樓市“銀十”變“金十”。

　　“新政”指出，對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

　　在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水準。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。

　　央行降息

　　繼頒布930新政之後，央行帶來直接降息利好。下調銀行存款利率，直接降低銀行融資成本。同時，央行還向中行、國開行和興業銀行注入了500億元資金，此前兩月已向市場注入僅8000億元。

　　930新政出臺後，大多數銀行出於成本考慮，並未出現大幅下調貸款利率局面，而且多數優惠銀行還設置門檻，使優惠名存實亡，更別説7折房貸優惠了。此次央行直接一步降到位，相當於央行變相為全體購房者打出9.4折優惠；對部分現行9折優惠的銀行來説，相當於在原有基準利率上打出8.5折的大優惠。在融資成本和資金環境寬鬆雙重利好下，更多銀行將推出優惠房貸利率。

　　時光碟

　　這是930新政、央行降息雙重政策福利帶來的直接效應。以深圳本地市場為例，也出現過日光碟，但主要原因還是低價。而深圳樓市在11月22日央行公佈降息後，迎來暖冬。在降息後的連續幾個週末，多個房企加快推盤節奏，連續創出“日光碟”、“時光碟”。

　　根據12月1日深圳市規劃和國土資源委員會公佈的11月數據顯示，樓市成交價和成交量均大幅上揚，近兩周交易量創5年來新高。11月全市一手住宅成交均價環比上漲19.5%，同比漲幅達22.4%；成交5787套，環比增長21%；成交面積為57.47萬平方米，環比增長28%，為2010年調控以來的最高水準。

　　去行政化

　　12月召開的中央經濟工作會議連續第二年未直接提及房地産行業，讓樓市調控“去行政化”趨勢逾加明確。期盼已久的不動産統一登記制度落地，政府在樓市調控“去行政化”的同時，開始著眼于“自己該做的”事情。有理由相信，接下來，房地産稅、土地制度改革等一系列基礎性的制度建設步伐將加快，去行政化、趨市場化的樓市新常態逐漸確立，在這種新常態下，樓市更趨成熟、理性。（顏斯敏）