這一年，樓市正式進入調整和轉型期。當中央對房地産調控思路發生轉變，變“堵”為“疏”，由抑 制需求轉變為增加供應之時，以市場決定為主的調控方向開始引導樓市逐漸步入良性發展的通道，各方期待樓市實現“軟著陸”。

　　這一年，深圳樓市同樣面臨調整和轉型，並經歷了大半年的平淡期考驗，而當限貸鬆綁、降息等政策紅利出現時，深圳樓市迅速地扭轉局面，成交趨旺直至火爆，體現深圳樓市強大的抗跌性和自救能力。

　　時間退回到一年前，按照當時深圳官方統計數據是：2013年12月，一手住宅成交3427套，環比跌29％；一手住宅價格為20695元/平方米，環比下跌4.6%，房價出現連續六個月小幅下跌的走勢。

　　一年後，缺少4天成交數據的12月份新房成交量已達6495套，逼近7000套大關，預計將創下月成交量的歷史新高。

　　對照1年前後的變化，很難想像深圳樓市在這一年裏曾經歷了近9個月的平淡期。

　　這一年，深圳樓市都發生了什麼？

　　■ 深圳特區報記者 徐強

　　見習記者 陳文標

　　樓市在四季度實現反轉

　　2014年樓市的開局寒意逼人。

　　1月份，全市一手住宅成交1868套，環比跌幅近5成，同比跌幅超7成。市場人士用1月份銀行收緊房貸、春節長假、房地産調控長效機制的建立等因素，説明開局遇冷的理由，並不願相信市場正迎來新一輪寒流的事實。

　　直到4月份，國內其他城市樓市表現一片低迷，降價潮出現。深圳不再獨善其身。一手住宅成交2936套，價格為23721元/平方米，連續三個月環比漲幅出現下降，同比漲幅更是首次低於10%。

　　6月份，深圳房價終止漲勢，出現了今年來環比和同比的同時下跌。23441元/平方米的成交均價與2013年6月份24128元/平方米接近，房價在6月份被打回到一年前水準。

　　6月26日，當呼和浩特第一個正式發文取消限購開始，各地陸續加入到限購鬆綁或取消的隊列中。截至目前，僅有北上廣深和三亞仍在堅持限購。

　　在買方觀望潮興起，再加上週邊市場限購潮和降價潮的雙重壓力下，深圳開發商變得不再淡定，普遍採取小量推盤、加大優惠促銷等方式，試圖挽救頹勢。然而買方一貫買漲不買跌的心理，導致開發商促銷的效果並不明顯。

　　直至9月份傳統的“金九”樓市旺季到來，持續低迷的樓市才稍顯精神，受開發商低價走量、房貸放鬆影響，置業需求復蘇，導致9月份出現量價齊升。當月一手住宅成交3113套，今年內首次站上了三千套關口；成交為22799元/平方米，環比上漲2.1%，結束了連續三個月的下跌。

　　正當深圳樓市處在“上不去下不來”的時候，9月30日傍晚，央行發佈房貸新政，“首套房貸還清申請二套及以上房貸，房政政策可按首套方式”，由此打響了救市的第一槍。受此利好刺激，深圳樓市迅速復蘇，11月份，一手住宅成交5787套，為2010年來的次高水準；成交均價26536元/平方米，為歷史最高值。

　　樓市進入變革之年

　　對於2014年的樓市，業內人士多以變革之年、轉型調整之年來概括。

　　自去年十八屆三中全會提出“明確市場對資源配置起決定性作用”以來，本屆政府在房地産調控上的理念和思路已經轉變，集中體現在為更加尊重市場規律。

　　今年“兩會”的政府工作報告也為樓市調控“定調”，提到“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有産權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地産市場持續健康發展。”

　　這被業內人士解讀為“房地産調控概念被淡化”。對於房地産行業的監管將更趨於市場化，讓市場來擠出投機泡沫，從而避免行政手段對市場的較大影響。

　　在這樣的背景下，樓市迎來大變革之年。步入變革之年的深圳樓市又是以怎樣的表現來應對變革？

　　回頭看2014年深圳樓市的表現，雖然經歷了由低位盤整到高位運作的逆轉過程，但總體依然維持了相對平穩的態勢，反映了深圳樓市總體整體的成熟度，以及趨於理性的發展勢頭。

　　在深圳職業技術學院管理學院房地産研究所所長鄧志旺看來，今年上半年深圳樓市的成交量比較少，比去年同期下降了四五成。雖然深圳全年成交量較去年下滑得很厲害，價格卻相對穩定。這説明深圳樓市還是有一個有穩定需求的市場，開發商的房價下調壓力並不是很大。

　　深圳中原地産研究中心經理王飛則認為，從行業基本面來看，樓市已經進入下半場，進入低增長、去行政化的階段。深圳在今年就碰到了變革的阻力，前九個月基本是在低迷中度過。但受“9·30”和降息影響，深圳樓市又能迅速走出低迷，説明深圳市場有旺盛的需求。未來深圳樓市區域性特徵會更加明顯，隨著特區一體化的推進，每個階段都會出現區域性熱點，比如前海、龍華等，深圳樓市得以保持穩定的增長，而這也是各方所願意看到的。

　　美聯物業全國研究中心經理何倩茹認為，今年的深圳樓市狀況可以用十二個字總結：冷清開場、年中盤整、年底翹尾。今年上半年的樓市一直處在低迷狀態，造成今年前半段樓市低迷的原因有經濟的因素，這與市場的信心及供應量有關。

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　　寫字樓市場供不應求 租金價格一路飆升

　　空置率持續下降接近8年來最低水準

　　■ 深圳特區報記者 徐強

　　見習記者 陳文標

　　在一系列政策性利好因素的刺激下，今年深圳的寫字樓租金一路飆升，福田區的寫字樓租金環比升幅連續六個季度領跑全國。租金攀高，卻並未影響需求，寫字樓市場空置率則持續下降，年底甚至低到了4.4%，為近8年內的歷史新低。據專業機構預測，隨著明年深圳寫字樓供應量增大，空置率會有所回升，同時租金的增幅會放緩。

　　漲：福田區租金環比升幅連續六個季度領漲

　　今年出臺的一系列利好政策持續刺激著深圳甲級寫字樓的市場需求。例如，前海金融優惠政策、證監會放寬公司公開募股條件、重啟IPO進程等。在這些政策的刺激下，金融、科技、顧問服務類等企業對寫字樓的需求活躍。詢盤量及進駐率的上升使業主租金叫價能力增強。福田、羅湖及南山區甲級寫字樓租金均有上漲。

　　據專業機構第三季度的報告顯示，寫字樓的租金持續上漲。其中，福田區環比上漲達3.6%。受福田區寫字樓租金漲幅的帶動，該季度全市平均租金水準環比上漲3.2%，月租金達到199元/平方米。該環比升幅自2013年第二季度起，已持續6個季度領跑國內其他一線城市。

　　“從全年來看，今年深圳寫字樓的租金比上年漲了大約20%。”戴德梁行華南及華西區研究部主管張曉端説。

　　降：空置率降到八年來的最低點

　　“今年的供應量實在是太少了！”據張曉端介紹，今年沒有太多新的甲級寫字樓入夥，整個市場以消化尾盤為主。截至第三季度，全市甲級寫字樓存量保持在25104033平方米。持續活躍的市場需求體現對存量物業的進一步消化上，也令各區甲級寫字樓空置率持續降低。

　　根據仲量聯行第三季度報告顯示，截至第三季度末，全市甲級辦公樓總存量為309萬平方米。在強勁需求的帶動下，優質甲級辦公樓的空置率繼續下降，本季度凈吸納量達7萬平方米，使深圳全市甲級辦公樓整體空置率由上季度的6.8%降至本季度的4.5%，為近8年來的歷史低位。

　　戴德梁行12月末提供的最新空置率數據是4.4%！“這是一個非常低的數據。”張曉端強調。

　　緩：明年寫字樓租金漲幅轉緩

　　“明年深圳的寫字樓開始進入集中放量期。”張曉端稱，根據統計，明年整體市場的供應量將會增大，進入集中放量期。

　　一方面，供應量的增加會拉高空置率。另一方面，大量新增供應的出現將加劇市場競爭，租金上行遇到壓力。“價格方面的增幅應該會變緩。”

　　仲量聯行深圳董事總經理夏春毅稱，明年甲級寫字樓的新增供應主要位於福田及南山區，以企業總部物業為主，部分項目建設週期會後延。他預測，明年整體甲級辦公樓市場租金水準將維持8-10%的中速增幅。

　　趨勢

　　預測

　　明年房價上漲

　　壓力依然存在

　　■ 深圳特區報記者 徐強 見習記者 陳文標

　　近日由中國社科院財經院等機構發佈的《住房綠皮書》預測：未來住房市場將進入中速增長的常態，中國房地産進入“白銀時代”。2015年的住房市場走勢：整體延續衰退，一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年復蘇。

　　明年深圳樓市將怎麼走？限購是否會取消？

　　業內普遍看漲明年房價

　　中國綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁認為，明年價格依存在向上走的壓力，強大的需求會形成穩定上升的格局。明年樓市供需會比較活躍。不過，明年市場也有壓力，比如房産稅、不動産登記，也是牽制價格的力量。

　　深圳職業技術學院管理學院房地産研究所所長鄧志旺認為，深圳的土地價格在上漲，拉動了房價的上漲。但是，漲幅不會太大，大概在10%左右。

　　在一些仲介機構研究人士看來，雖然明年深圳樓市總體趨好，但也會受宏觀經濟的影響，因此持謹慎樂觀態度。

　　戴德聯行華南及華西區研究部主管張曉端認為，深圳人口聚集，土地稀缺，樓市價格出現大幅度下滑的可能性不大。但是，房價也不具備大幅上漲的條件，畢竟需求量沒有太大的變化。另外，明年的樓市也會面臨一些宏觀經濟變化的風險。因為目前國外經濟環境尚不明朗，加上國內經濟下行的現實，明年的樓市狀況還不好説，總體還會是一個不斷調整的過程。

　　一線城市尚難輕言“取消限購”

　　對於幾個一線城市仍在堅持的限購政策，專家預測，未來限購會退出，關鍵是選擇時機。

　　鄧志旺認為，短期內深圳還不會取消限購，因為市場已經開始回暖，政策也生效了，政府沒有取消限購的急迫性。另外，從今年的情況看，雖然北上廣深成交量都出現了大幅下滑的情況，但是價格並沒有下調。到了下半年，成交量大幅上升。由此看政府應該不會過於擔心限購導致市場蕭條、房地産市場崩盤、經濟下滑的結果，反而令人擔心的是消限購後房價會猛漲。

　　張曉端認為，限購一種行政干預，儘管深圳現在還沒有取消限購，但按照趨勢預測，未來應該會取消。當然，深圳如果取消限購需要考慮兩方面的因素，一是時機的問題，防止市場反彈；二是制定出一個替代性的政策。

　　鍵詞

　　關

　　樓市探底

　　深圳樓市從2014年開年遇冷，一直到8月份持續低迷。受銀行信貸收緊、開發商供應減少、置業者觀望情緒濃等因素影響，1至8月份新房成交量一直處在3000套以下水準。成交均價也從5月份開始下滑，6、7月份達到年內最低值，在樓市調整之年進行了一次探底過程。

　　“9·30”新政

　　9月30日央行發佈房貸新政，“認貸不認房”的政策成為今年樓市的轉折。深圳樓市受益於該新政，一舉扭轉樓市低迷態勢，迅速反轉。

　　央行降息

　　11月21日，央行宣佈降息，這是在“9·30”新政基礎上，對樓市帶來的又一大利好。雙重利好因素疊加，深圳樓市出現久違的火爆行情，開發商加大推盤力度，置業者結束觀望，“日光碟”、“時光碟”頻頻出現。

　　年底翹尾

　　四季度，深圳樓市全面復蘇，成交量節節攀升。11月份，26536元/平方米的新房成交均價創出歷史新高，成交量也創出近幾年新高。12月份預計新房成交量將衝破7000套大關。2014樓市年底翹尾行情已成必然。

　　樓市

　　故事

　　受益於新房貸政策 改善型置業説買就買

　　今年31歲的陳女士，2007年來到深圳，2009年底就在寶安區花了60萬買了一間小房。“現在我想換一間大點的房子，把原來這套房盤出去，價格110萬元左右。”陳女士告訴記者，他們夫婦希望買一套大一點的房子，把湖南老家的父母接過來一起住。

　　兩年來，這個願望一直沒有實現。“房價漲得太快了，我哪怕將這套賣出去，也付不起第二套的首付。”按照原來的規定，在深圳買第二套房需要付五成的首付，對於陳女士夫婦倆來説有點不堪重負。

　　最近，陳女士決定入手。“還好等到新的房貸政策！”今年九月底，央行新政“認貸不認房”讓陳女士樂開了花，立馬瞄準了福田八卦嶺的一套280萬的房子。“房價一直沒跌過，我不想再等了。”

　　點評：目前改善型置業者已經成為深圳樓市需求的主力。根據深圳中原地産的監測，近期大戶型的成交佔比上升明顯，未來這個趨勢還將繼續。説明深圳已經進入存量房消化階段。

　　再等房價還是會漲 首套剛需決心出手

　　小孫來深圳三年了，大學畢業後就一直在一家公立醫院工作，現在和女友住在深圳住建局分配的公租房裏。公租房不到40平方米，但是他和女友都認為住得還算舒適。

　　“明年我們打算結婚，可是房子都還著落呢！”在雙方父母的催促下，小孫患上了“購房焦慮症”。每到週末就帶女友到各個房地産仲介轉悠，看了大半年也沒下決心買。“政府出臺了那麼多政策，就是沒見房價跌！”高昂的房價讓小孫有點懊惱。

　　小孫告訴記者，實際上他已經在光明新區看上一套“心水房”，180多萬。“實在不行，就那套了，遠點就遠點吧！”他説，雙方父母出一點錢，加上他們倆的積蓄，“應該可以拿下的”。

　　點評：受阻于高企的房價，很多年輕人對買房望而卻步，但又不甘心。深圳樓市具有明顯的區域結構性特點，有些區域的房價仍處低位，為年輕人的首套房選擇提供了可能。深圳土地面積不大，未來5到10年，深圳特區一體化加速，交通、教育等配套領域都會上一個臺階的。視野可以更開闊一些，可以考慮更遠的區，尤其是沿著地鐵沿線。另外，選擇品牌開發商，會更有保障一些。

　　深圳特區報記者 徐強 見習記者 陳文標