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觸底又反彈 樓市最抗跌

  • 發佈時間:2014-12-29 14:29:43  來源:深圳特區報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  這一年,樓市正式進入調整和轉型期。當中央對房地産調控思路發生轉變,變“堵”為“疏”,由抑 制需求轉變為增加供應之時,以市場決定為主的調控方向開始引導樓市逐漸步入良性發展的通道,各方期待樓市實現“軟著陸”。

  這一年,深圳樓市同樣面臨調整和轉型,並經歷了大半年的平淡期考驗,而當限貸鬆綁、降息等政策紅利出現時,深圳樓市迅速地扭轉局面,成交趨旺直至火爆,體現深圳樓市強大的抗跌性和自救能力。

  時間退回到一年前,按照當時深圳官方統計數據是:2013年12月,一手住宅成交3427套,環比跌29%;一手住宅價格為20695元/平方米,環比下跌4.6%,房價出現連續六個月小幅下跌的走勢。

  一年後,缺少4天成交數據的12月份新房成交量已達6495套,逼近7000套大關,預計將創下月成交量的歷史新高。

  對照1年前後的變化,很難想像深圳樓市在這一年裏曾經歷了近9個月的平淡期。

  這一年,深圳樓市都發生了什麼?

  ■ 深圳特區報記者 徐強

  見習記者 陳文標

  樓市在四季度實現反轉

  2014年樓市的開局寒意逼人。

  1月份,全市一手住宅成交1868套,環比跌幅近5成,同比跌幅超7成。市場人士用1月份銀行收緊房貸、春節長假、房地産調控長效機制的建立等因素,説明開局遇冷的理由,並不願相信市場正迎來新一輪寒流的事實。

  直到4月份,國內其他城市樓市表現一片低迷,降價潮出現。深圳不再獨善其身。一手住宅成交2936套,價格為23721元/平方米,連續三個月環比漲幅出現下降,同比漲幅更是首次低於10%。

  6月份,深圳房價終止漲勢,出現了今年來環比和同比的同時下跌。23441元/平方米的成交均價與2013年6月份24128元/平方米接近,房價在6月份被打回到一年前水準。

  6月26日,當呼和浩特第一個正式發文取消限購開始,各地陸續加入到限購鬆綁或取消的隊列中。截至目前,僅有北上廣深和三亞仍在堅持限購。

  在買方觀望潮興起,再加上週邊市場限購潮和降價潮的雙重壓力下,深圳開發商變得不再淡定,普遍採取小量推盤、加大優惠促銷等方式,試圖挽救頹勢。然而買方一貫買漲不買跌的心理,導致開發商促銷的效果並不明顯。

  直至9月份傳統的“金九”樓市旺季到來,持續低迷的樓市才稍顯精神,受開發商低價走量、房貸放鬆影響,置業需求復蘇,導致9月份出現量價齊升。當月一手住宅成交3113套,今年內首次站上了三千套關口;成交為22799元/平方米,環比上漲2.1%,結束了連續三個月的下跌。

  正當深圳樓市處在“上不去下不來”的時候,9月30日傍晚,央行發佈房貸新政,“首套房貸還清申請二套及以上房貸,房政政策可按首套方式”,由此打響了救市的第一槍。受此利好刺激,深圳樓市迅速復蘇,11月份,一手住宅成交5787套,為2010年來的次高水準;成交均價26536元/平方米,為歷史最高值。

  樓市進入變革之年

  對於2014年的樓市,業內人士多以變革之年、轉型調整之年來概括。

  自去年十八屆三中全會提出“明確市場對資源配置起決定性作用”以來,本屆政府在房地産調控上的理念和思路已經轉變,集中體現在為更加尊重市場規律。

  今年“兩會”的政府工作報告也為樓市調控“定調”,提到“針對不同城市情況分類調控,增加中小套型商品房和共有産權住房供應,抑制投機投資性需求,促進房地産市場持續健康發展。”

  這被業內人士解讀為“房地産調控概念被淡化”。對於房地産行業的監管將更趨於市場化,讓市場來擠出投機泡沫,從而避免行政手段對市場的較大影響。

  在這樣的背景下,樓市迎來大變革之年。步入變革之年的深圳樓市又是以怎樣的表現來應對變革?

  回頭看2014年深圳樓市的表現,雖然經歷了由低位盤整到高位運作的逆轉過程,但總體依然維持了相對平穩的態勢,反映了深圳樓市總體整體的成熟度,以及趨於理性的發展勢頭。

  在深圳職業技術學院管理學院房地産研究所所長鄧志旺看來,今年上半年深圳樓市的成交量比較少,比去年同期下降了四五成。雖然深圳全年成交量較去年下滑得很厲害,價格卻相對穩定。這説明深圳樓市還是有一個有穩定需求的市場,開發商的房價下調壓力並不是很大。

  深圳中原地産研究中心經理王飛則認為,從行業基本面來看,樓市已經進入下半場,進入低增長、去行政化的階段。深圳在今年就碰到了變革的阻力,前九個月基本是在低迷中度過。但受“9·30”和降息影響,深圳樓市又能迅速走出低迷,説明深圳市場有旺盛的需求。未來深圳樓市區域性特徵會更加明顯,隨著特區一體化的推進,每個階段都會出現區域性熱點,比如前海、龍華等,深圳樓市得以保持穩定的增長,而這也是各方所願意看到的。

  美聯物業全國研究中心經理何倩茹認為,今年的深圳樓市狀況可以用十二個字總結:冷清開場、年中盤整、年底翹尾。今年上半年的樓市一直處在低迷狀態,造成今年前半段樓市低迷的原因有經濟的因素,這與市場的信心及供應量有關。

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  寫字樓市場供不應求 租金價格一路飆升

  空置率持續下降接近8年來最低水準

  ■ 深圳特區報記者 徐強

  見習記者 陳文標

  在一系列政策性利好因素的刺激下,今年深圳的寫字樓租金一路飆升,福田區的寫字樓租金環比升幅連續六個季度領跑全國。租金攀高,卻並未影響需求,寫字樓市場空置率則持續下降,年底甚至低到了4.4%,為近8年內的歷史新低。據專業機構預測,隨著明年深圳寫字樓供應量增大,空置率會有所回升,同時租金的增幅會放緩。

  漲:福田區租金環比升幅連續六個季度領漲

  今年出臺的一系列利好政策持續刺激著深圳甲級寫字樓的市場需求。例如,前海金融優惠政策、證監會放寬公司公開募股條件、重啟IPO進程等。在這些政策的刺激下,金融、科技、顧問服務類等企業對寫字樓的需求活躍。詢盤量及進駐率的上升使業主租金叫價能力增強。福田、羅湖及南山區甲級寫字樓租金均有上漲。

  據專業機構第三季度的報告顯示,寫字樓的租金持續上漲。其中,福田區環比上漲達3.6%。受福田區寫字樓租金漲幅的帶動,該季度全市平均租金水準環比上漲3.2%,月租金達到199元/平方米。該環比升幅自2013年第二季度起,已持續6個季度領跑國內其他一線城市。

  “從全年來看,今年深圳寫字樓的租金比上年漲了大約20%。”戴德梁行華南及華西區研究部主管張曉端説。

  降:空置率降到八年來的最低點

  “今年的供應量實在是太少了!”據張曉端介紹,今年沒有太多新的甲級寫字樓入夥,整個市場以消化尾盤為主。截至第三季度,全市甲級寫字樓存量保持在25104033平方米。持續活躍的市場需求體現對存量物業的進一步消化上,也令各區甲級寫字樓空置率持續降低。

  根據仲量聯行第三季度報告顯示,截至第三季度末,全市甲級辦公樓總存量為309萬平方米。在強勁需求的帶動下,優質甲級辦公樓的空置率繼續下降,本季度凈吸納量達7萬平方米,使深圳全市甲級辦公樓整體空置率由上季度的6.8%降至本季度的4.5%,為近8年來的歷史低位。

  戴德梁行12月末提供的最新空置率數據是4.4%!“這是一個非常低的數據。”張曉端強調。

  緩:明年寫字樓租金漲幅轉緩

  “明年深圳的寫字樓開始進入集中放量期。”張曉端稱,根據統計,明年整體市場的供應量將會增大,進入集中放量期。

  一方面,供應量的增加會拉高空置率。另一方面,大量新增供應的出現將加劇市場競爭,租金上行遇到壓力。“價格方面的增幅應該會變緩。”

  仲量聯行深圳董事總經理夏春毅稱,明年甲級寫字樓的新增供應主要位於福田及南山區,以企業總部物業為主,部分項目建設週期會後延。他預測,明年整體甲級辦公樓市場租金水準將維持8-10%的中速增幅。

  趨勢

  預測

  明年房價上漲

  壓力依然存在

  ■ 深圳特區報記者 徐強 見習記者 陳文標

  近日由中國社科院財經院等機構發佈的《住房綠皮書》預測:未來住房市場將進入中速增長的常態,中國房地産進入“白銀時代”。2015年的住房市場走勢:整體延續衰退,一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年復蘇。

  明年深圳樓市將怎麼走?限購是否會取消?

  業內普遍看漲明年房價

  中國綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁認為,明年價格依存在向上走的壓力,強大的需求會形成穩定上升的格局。明年樓市供需會比較活躍。不過,明年市場也有壓力,比如房産稅、不動産登記,也是牽制價格的力量。

  深圳職業技術學院管理學院房地産研究所所長鄧志旺認為,深圳的土地價格在上漲,拉動了房價的上漲。但是,漲幅不會太大,大概在10%左右。

  在一些仲介機構研究人士看來,雖然明年深圳樓市總體趨好,但也會受宏觀經濟的影響,因此持謹慎樂觀態度。

  戴德聯行華南及華西區研究部主管張曉端認為,深圳人口聚集,土地稀缺,樓市價格出現大幅度下滑的可能性不大。但是,房價也不具備大幅上漲的條件,畢竟需求量沒有太大的變化。另外,明年的樓市也會面臨一些宏觀經濟變化的風險。因為目前國外經濟環境尚不明朗,加上國內經濟下行的現實,明年的樓市狀況還不好説,總體還會是一個不斷調整的過程。

  一線城市尚難輕言“取消限購”

  對於幾個一線城市仍在堅持的限購政策,專家預測,未來限購會退出,關鍵是選擇時機。

  鄧志旺認為,短期內深圳還不會取消限購,因為市場已經開始回暖,政策也生效了,政府沒有取消限購的急迫性。另外,從今年的情況看,雖然北上廣深成交量都出現了大幅下滑的情況,但是價格並沒有下調。到了下半年,成交量大幅上升。由此看政府應該不會過於擔心限購導致市場蕭條、房地産市場崩盤、經濟下滑的結果,反而令人擔心的是消限購後房價會猛漲。

  張曉端認為,限購一種行政干預,儘管深圳現在還沒有取消限購,但按照趨勢預測,未來應該會取消。當然,深圳如果取消限購需要考慮兩方面的因素,一是時機的問題,防止市場反彈;二是制定出一個替代性的政策。

  鍵詞

  關

  樓市探底

  深圳樓市從2014年開年遇冷,一直到8月份持續低迷。受銀行信貸收緊、開發商供應減少、置業者觀望情緒濃等因素影響,1至8月份新房成交量一直處在3000套以下水準。成交均價也從5月份開始下滑,6、7月份達到年內最低值,在樓市調整之年進行了一次探底過程。

  “9·30”新政

  9月30日央行發佈房貸新政,“認貸不認房”的政策成為今年樓市的轉折。深圳樓市受益於該新政,一舉扭轉樓市低迷態勢,迅速反轉。

  央行降息

  11月21日,央行宣佈降息,這是在“9·30”新政基礎上,對樓市帶來的又一大利好。雙重利好因素疊加,深圳樓市出現久違的火爆行情,開發商加大推盤力度,置業者結束觀望,“日光碟”、“時光碟”頻頻出現。

  年底翹尾

  四季度,深圳樓市全面復蘇,成交量節節攀升。11月份,26536元/平方米的新房成交均價創出歷史新高,成交量也創出近幾年新高。12月份預計新房成交量將衝破7000套大關。2014樓市年底翹尾行情已成必然。

  樓市

  故事

  受益於新房貸政策 改善型置業説買就買

  今年31歲的陳女士,2007年來到深圳,2009年底就在寶安區花了60萬買了一間小房。“現在我想換一間大點的房子,把原來這套房盤出去,價格110萬元左右。”陳女士告訴記者,他們夫婦希望買一套大一點的房子,把湖南老家的父母接過來一起住。

  兩年來,這個願望一直沒有實現。“房價漲得太快了,我哪怕將這套賣出去,也付不起第二套的首付。”按照原來的規定,在深圳買第二套房需要付五成的首付,對於陳女士夫婦倆來説有點不堪重負。

  最近,陳女士決定入手。“還好等到新的房貸政策!”今年九月底,央行新政“認貸不認房”讓陳女士樂開了花,立馬瞄準了福田八卦嶺的一套280萬的房子。“房價一直沒跌過,我不想再等了。”

  點評:目前改善型置業者已經成為深圳樓市需求的主力。根據深圳中原地産的監測,近期大戶型的成交佔比上升明顯,未來這個趨勢還將繼續。説明深圳已經進入存量房消化階段。

  再等房價還是會漲 首套剛需決心出手

  小孫來深圳三年了,大學畢業後就一直在一家公立醫院工作,現在和女友住在深圳住建局分配的公租房裏。公租房不到40平方米,但是他和女友都認為住得還算舒適。

  “明年我們打算結婚,可是房子都還著落呢!”在雙方父母的催促下,小孫患上了“購房焦慮症”。每到週末就帶女友到各個房地産仲介轉悠,看了大半年也沒下決心買。“政府出臺了那麼多政策,就是沒見房價跌!”高昂的房價讓小孫有點懊惱。

  小孫告訴記者,實際上他已經在光明新區看上一套“心水房”,180多萬。“實在不行,就那套了,遠點就遠點吧!”他説,雙方父母出一點錢,加上他們倆的積蓄,“應該可以拿下的”。

  點評:受阻于高企的房價,很多年輕人對買房望而卻步,但又不甘心。深圳樓市具有明顯的區域結構性特點,有些區域的房價仍處低位,為年輕人的首套房選擇提供了可能。深圳土地面積不大,未來5到10年,深圳特區一體化加速,交通、教育等配套領域都會上一個臺階的。視野可以更開闊一些,可以考慮更遠的區,尤其是沿著地鐵沿線。另外,選擇品牌開發商,會更有保障一些。

  深圳特區報記者 徐強 見習記者 陳文標

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