廣州二手樓市年終盤點

　　市況盤點

　　與2013年的火爆行情相比，2014年的廣州二手樓市始終悶悶不樂。前有去年11月“穗六條”的延續所帶來的負面衝擊，後有公積金貸款政策收緊及一手開發商促銷分流客戶，雖年底有“9·30”和央行降息政策穩市，但本年度二手住宅成交面積同比大幅度下降已成為業內共識。業主放盤久放未售，心態轉弱。中原研究部監測業主報價指數顯示，今年5月份迄今，超過大半業主下調報價，整年基本為買方市場。

　　專題文/圖：廣州日報記者王雯倩、李鳳荷

　　關鍵詞盤點

　　稅費此消彼長 業主愁買家樂

　　今年對二手房買家來説是“減負”的一年。10月中旬，住建部、財政部、央行三部門聯合發文，取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目，減輕貸款職工負擔。12月底，廣州市公積金中心正式確認不再強制收取公積金貸款的保險和擔保費。

　　除了公積金貸款買家外，親屬間的交易稅費也進一步減免。以往直系親屬間交易房屋免收個稅，最近市場傳出兄弟姐妹間交易房屋免征個稅，政府有關部門確認這個措施自今年初已開始執行。

　　對於靠租金為主要收入的商用物業業主來説，今年則不太吉利。非住宅的合併徵稅以往的確是按行政區來計算，即荔灣區商鋪的收入不會與天河區寫字樓的租金相加，各自相安無事，可以適用較低的稅率，不過從8月份開始，只要業主新辦租賃登記並開具出租房産稅的發票，即按照全市範圍內的非住宅租金收入來進行計算，業主需要承擔的稅率有可能從兩萬以下的8.7%跳升到14.3%。多套商用物業的業主從此要交“重稅”。

　　降價 番禺二手房跌價最猛 老城區房價還在硬扛

　　總體來看，2014年廣州各大區域二手住宅價格呈走低趨勢，但各區因自身條件各異，樓市行情有所分化。中原地産市場數據指出，中心城區擁有稀缺資源的板塊，價格依然堅挺，如越秀區擁有教育資源的東風東板塊，價格指數同比上漲10.38%；上班白領宜居的天河區後天河北板塊價格同比上漲13.02%；“老廣”較多的老西關板塊價格指數同比上漲1.07%。總結起來抗跌板塊大致擁有一個或幾個如下屬性：擁有教育資源、生活氛圍濃厚、城市配套完善、離CBD近。

　　本年度二手房價格跌幅最大區域當屬番禺區，價格指數跌幅為將近10%，海珠、荔灣跌幅緊隨其後。從5月起開發商降價促銷，近郊區域不少板塊出現一二手價格倒挂現象，如番禺華南板塊、金沙洲板塊以及荔灣部分板塊，一手樓盤的降價促銷分流了不少二手房潛在客戶，導致業主心態較弱，報價謹慎，買家則是非筍盤不買。

　　公積金 貸款門檻提高 月月瘋搶限額

　　3月24日，廣州市住房公積金管理中心發出一份公積金貸款辦法的徵求意見稿，在客戶申請條件和使用次數上作了很大的改動，如公積金貸款只可使用一次；廣州戶籍客戶申請條件從連續繳存6個月延長到24個月，非廣州戶籍客戶申請條件從連續繳存12個月延長到36個月；磚木、混合結構住房和別墅、非居住用房皆不可申請公積金貸款等。此舉不但讓二套房的改善型買家徹底無緣公積金貸款，同時也提高了首次置業者申請公積金貸款的門檻。

　　而廣州住房公積金管理中心在7月下旬公佈新政策的修改內容，除了將上述意見稿的內容變成事實，同時宣佈今年8月至12月，每月的公積金貸款總額度為10億元，公積金貸款進入“限額”時代。此後連續數月，公積金貸款額度都遭到購房者“瘋搶”，8月份當月10億額度僅維持十天；9月份額度首日兩小時內就宣告滿額；10月份額度也在9月下旬被“搶光”。

　　據了解，目前2014年廣州公積金額度已用完，正排隊輪候2015年額度，而公積金及組合貸款方式佔比從年初的40%下降為目前的15%。而追問廣州公積金貸款政策持續收緊的主要原因，“資金緊張”是所有新措施出臺的關鍵。

　　限貸放鬆 央行“9·30”政策落地

　　改善型買家觀望情緒減弱

　　今年前三季度，銀行房貸不斷收緊，首套房貸款利率優惠幾乎在市場絕跡，二套房貸款利率普遍上浮至20%。而從年中開始，全國多個限購城市開始鬆綁“限購令”，從暗地裏的“只做不説”到政府部門發文明確解除限購，不到三個月，仍堅持限購的城市僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞。

　　“解限潮”過後，業內又掀起了對“放鬆限貸”的熱烈討論。今年9月30日，中國人民銀行和銀監會聯合發出“關於進一步做好住房金融服務工作”的通知，內容包括對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

　　此舉被業界稱作央行“9·30”政策，其對限貸條件的放寬，直接加快了二套房改善型買家的入市步伐。中原地産研究部的統計數據顯示，今年10月至今，純自住改善型單位成交佔比連續兩月上升，政策實施兩月以來總上升4.3%，此類買家多青睞100平方米以上物業。也有業內人士表示，由於央行“9·30”政策在第四季度出臺，多數銀行的信貸額度已不多。因此在實際操作中，地方銀行普遍未能給予改善型買家七成房貸及0.7倍的優惠利率，“但總比之前將二套房買家拒之門外要好得多”。

　　一二手聯動 二手業務成“副業”與電商“爭食”一手市場

　　今年房地産仲介公司掀起新一輪的“閉店潮”，但對於一二手聯動業務卻是一個罕見的“肥年”。市內多家大型房地産仲介公司都將一手樓盤的代理業務擺在首位，部分房産仲介公司的一二手聯動業務佔比達八九成，主營的二手房業務反倒成了“輔助”。

　　2014年上半年，隨著庫存積累增多，加之成交量節節下滑，房企壓力暴增；在市場低迷，成交膠著不前的情況，開發商加大對仲介代理商的依賴度。據中原地産研究部監測顯示，2014年4月開始，為了加快去庫存速度，開發商主動尋求多個代理商幫助其推銷項目的機會增多，且代理佣金和促銷力度普遍提高。而仲介聯合代理佔比自4月開始攀升，11月達到歷史最高點23.4%。

　　與前兩年房産仲介公司參與一手樓盤銷售代理業務所不同的是，由於今年“電商賣樓”遍地開花，電商與房産仲介之間的矛盾也隨之升級。其實從去年開始，市場上在售的一手樓盤已與電商“結盟”。開發商不多花費分毫，即可享受電商為其提供的線上宣傳服務。而電商則通過“N萬抵N萬”的優惠噱頭，收取買家支付的“資訊服務費”。房産仲介公司與電商的矛盾亦由此而生，客戶究竟是因電商而來還是由仲介引到府，雙方對此各執一詞。

　　“三點傭”上限取消仲介收傭向業主“埋手”

　　11月中旬，廣州市國土房管局正式取消對仲介佣金的政府指導價約束，從此二手房交易買賣雙方最高佣金不得超過3%的限制將不復存在。據仲介人士透露，目前大仲介行的收傭水準在1.5%~3%，普遍在2.2%左右；中小行佣金相對較便宜一些。

　　根據廣州市房地産仲介協會的統計，二手房市場成交對比去年同期下跌近40%，市場成交停滯，市場出現客少盤多的“逆轉”，業主向來不交任何稅費加佣金的“實收制”也遭到嚴重挑戰。據中原地産物業部副總經理陳秋炳透露，在越秀和舊荔灣通過中原地産成交的二手房裏面，20%的業主已支付一定的佣金和各付各稅；在白雲、天河交界擁有店舖25間的宜居地産，從6月份開始向業主開始收傭，主推盤源全部為業主願意給傭的，據該行初步統計，成交房屋中52%的業主支付佣金，48%的業主依然堅持不給佣金。宜居地産總經理陳超穎表示，以往該地産行收傭點數約1.8%~2%，全部由買家承擔；自從向業主收傭以來，佣金點數上升到2.2%，業主承擔的佣金約在0.5%~1%之間，變相為買家“減負”。

　　兩大城中村收樓大量租盤衝擊市場

　　2014年，廣州市林和村和琶洲村改造紛紛進入收樓季，7月，林和村改造，近兩千套租賃房源放出市場，一時間攪動天河北租賃市場；12月初，琶洲回遷房收樓，預計高達4000套租賃房産會釋放出來，將撼動歲末年初的海珠和天河租賃市場。

　　中原地産天譽分行客戶經理劉劍鋒告訴記者，從7月底以來市場大約已成功消化林和村過千套租盤，目前剩下五六百套。到分行放租的不乏手持多套回遷房的“土豪”，劉劍鋒見過一個人最多拿十四五條鑰匙來分行放租。

　　據地産人士透露，林和村一開始大量租盤上市，當時的確使周邊樓盤如中怡城市花園、天譽花園等樓盤造成一定的壓力，經過兩三個月的消化後，林和村回遷房的租金與周邊商品房的租金也差不多，如中怡城市花園43平方米單間租金在3300元，與林和村單間回遷房租金差不多。

　　12月初，琶洲村回遷進入收樓階段。本次村民將根據已有的回遷協議分配3116套住宅以及3246套公寓。按全村簽約檔案2300戶計算，預計可能有近4000套成為租賃市場的“新丁”進入租賃市場。

　　取消入學贊助 催旺學位房

　　據教育部年初下發的通知，要求包括廣州、深圳在內的19個城市，在2015年前實施100%小學片區就近入學。此外，還要求90%以上的初中實現劃片入學；每所劃片入學的初中90%以上生源由就近入學方式確定。學位房成為二手市場最堅挺的産品，據專家分析，學位房的價格這十多年一直在大幅上飆，即使在今年全國樓市整體交易量下滑的情況下，學位房都沒有停下漲價的步伐。

　　今年天河北板塊的優質學位房價格已經逼近越秀區不少名校學位房，一年漲了每平方米近萬元。如同時具備華陽小學以及直升47中初中的學位房今年售價已經普遍漲至4萬元/m2以上；去年僑林苑的房源售價約為30119元/m2，今年已經漲至4萬元/m2，單價漲了近萬元。最近，新河浦一個9平方米的單間因帶培正小學的學位而叫出90萬元的高價，10萬元/m2的價格驚詫全城。