北京二手房成交量大跌36% 房價翹尾致全年均價同比上漲4%

　　有市場人士認為，“量跌價漲”是2014年北京二手房市場的主旋律，但年度漲幅為近六年新低

　　■本報記者 王麗新

　　2014年樓市馬上收官，備受關注的北京二手房市場經過幾番起落後，“量跌價漲”成為其主要走勢。

　　據偉業我愛我家市場研究院統計，截至12月25日，北京市二手房網簽量為100874套，預計全年約為10.4萬套，比去年大幅回落35.9%；成交均價為29963元/平方米，雖然同比增長了4%，但年度漲幅為近六年來新低。

　　成交量大跌近四成

　　從成交量方面看，據中原地産監測數據顯示，今年前10個月，北京二手住宅網簽量一直徘徊在1萬套以下，僅9月份超過9000套；而2013年全年，有9個月單月網簽量超過1萬套，甚至單月最高網簽量高達4.3萬套以上。

　　對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“量跌”是由多方因素造成的。在經過了2013年16.2萬套的成交釋放後，在價格門檻逐步走高的同時，市場有效需求出現階段性斷檔；此外，受宏觀樓市下行因素的影響，北京樓市需求在前三季度觀望情緒持續較為濃厚，入市節奏比往年顯著放緩。

　　胡景暉還表示，2014年年初，銀行信貸收緊，樓市需求的購買力支援力度相對不足也影響了購房人群的有效入市。儘管在5月份，央行[微網志]、銀監會先後喊話支援首次自住型人群置業，但效果始終有限，直至“930”房貸新政發佈之後才逐步有所改觀。

　　成交價年度漲幅為近六年新低

　　而從價格方面來看，從今年3月份後，北京樓市價格就已經進入了下降通道，月度成交量也在6月份觸底。在“930新政”之後，四季度二手房價開始反彈。進入9月份之後，二手房成交均價跌幅明顯收窄，大部分區域出現止跌現象。

　　據中原地産統計數據顯示，今年10月份成交均價為2.9萬元∕平方米，環比上漲了1%；從11月份的表現來看，價格再次有輕微上漲，成交均價達到了2.96萬元∕平方米。而從全年來看，成交均價直逼3萬元∕平方米。

　　對此，胡景暉認為，“930”新政後，改善型需求被釋放，該類人群多在成交單價較高區域購房，從而拉高了全年的實際成交價格。

　　事實上，“930”新政和降息確實加速了改善型需求入市。根據鏈家地産[微網志]市場研究部統計，降息後四週的鏈家平均成交量較降息前三周高12%，成交均價較降息前有0.06%的累計漲幅。

　　鏈家地産市場研究部張旭認為，從目前的情況來看，未來北京市二手房市場將不會出現大幅振蕩的局面，年底前價格將會持續穩定。

　　而對於未來一年北京市二手房市場的走向，胡景暉認為，2015年北京樓市成交量整體上將好于2014年，但價格顯著上漲的可能性不大。

　　胡景暉稱，受各類政策影響以及2014年的市場調整後，具備一定資金實力且有相對迫切居住需求的改善型人群已經佔據了市場主體，但由於此類需求的規模相對有限，難以再度促成成交均價的大幅度上漲。

　　此外，在不動産統一登記、房産稅以及自住房等舉措的不斷推進下，樓市發展預期已經産生變化。

　　鋻於此，胡景暉預計，明年北京二手房市場整體或將表現為“量增價穩”。