隨著央行“9·30”及降息政策的出臺，仍有購房名額的住宅投資客開始回流市場了嗎？據多位資深仲介人士，今年10月至12月上旬，市區小戶型（建築面積在50平方米以內）二手房成交較多的板塊集中在海珠區的赤崗板塊、越秀區的淘金板塊、天河區的天河北板塊、荔灣區的中山八板塊以及白雲區的白雲大道板塊。不少“剛需”客看中小戶型單位總價低，購房用於自住。同時，也有學位客選擇購入帶優質學位的小戶型單位，一來門檻不高，二來較容易出租，如赤崗板塊、淘金板塊及白雲大道板塊。不過，樓市寒冬持續，股市熱度提升，小戶型單位的業主也開始愁賣了。文/圖/表：廣州日報記者王雯倩

　　小戶型成交量同比下滑 業主議價空間加大

　　合富置業成交數據統計，2014年10月~11月面積50平方米以內的小戶型約佔二手房市場成交的14%，略低於2013年10月~11月17%的佔比。

　　滿堂紅市場部劉鏡棠表示，由於受2013年底“穗六條”政策及一手項目持續的降價推貨影響，今年二手買賣市場成交量同比去年有明顯的下滑，特別是10月份，成交量跌至近6年的新低，小戶型（50平方米及以下）單位同樣不能倖免。以滿堂紅的交易數據來看，今年10月至12月上旬小戶型單位成交量同比減少超五成，由於成交量下滑，賣方心態相對於去年同期有所鬆動，平均議價空間比去年同期上升2.3%至5.3%。其中，白雲區二手小戶型單位由於單價及總價相對較低，近幾年一直較為受非本地戶籍的客戶追捧，成交客戶中非戶籍人士佔比一直較高。然而，今年10月至12月上旬白雲區小戶型單位成交量同比減少逾八成，成交佔比從去年的22.3%下跌至10.7%。

　　放盤量同比下滑 四區小戶型63.3萬/套起

　　由於成交量下滑，成交價上升乏力，今年下半年以來小戶型單位“轉售為租”的情況增多。因此，市場上的放盤量也出現同比下滑。滿堂紅數據顯示，今年10月至12月上旬小戶型單位放盤量同比去年減少近一成，下降較為明顯的主要是越秀區、荔灣區及白雲區。“越秀區放盤量同比減少近四成，荔灣區放盤量同比減少近三成，白雲區放盤量同比減少近二成。” 劉鏡棠表示。

　　據合富置業數據顯示，從套均總價分析，小戶型入市門檻最低的是花都區，平均僅12.5萬元/套，而中心六區小戶型入市門檻最低的是黃埔區，平均約49萬元/套，中心四區小戶型入市門檻最低的是荔灣區，平均僅63.3萬元/套。小戶型物業入市門檻最高的區域是天河，平均119萬元/套，而越秀小戶型亦以平均91.4萬元/套的入市門檻緊隨天河之後，是全市小戶型入市門檻第二高的區域。

　　從交投熱度看，過半數小戶型成交集中在越秀，而各有一成多的小戶型成交分別落在荔灣、天河。

　　市區小戶型租值高於同路段其他戶型兩成

　　租金回報率逾3.0%

　　滿堂紅今年第四季度數據顯示，小戶型單位的平均租值普遍比同區域同素質的其他大中戶型要高出20%左右。劉鏡棠表示，租賃較為活躍的小戶型住宅單位一般租金回報率基本都可達3.0%或以上，如10月~12月上旬小戶型租賃較為活躍的鉑林國際公寓、中怡城市花園、嘉裕禮頓陽光、金碧花園等。

　　據合富置業名門分行主管盧煉煉介紹，珠江新城二手市場上商業公寓的價格比住宅公寓要便宜一些。不過，從租金看，面積差不多的小戶型商業公寓與住宅公寓每平方米的租值其實相差不遠，“但由於住宅公寓帶有學位，不少買家都是買學位房再放租。”現時珠江新城小戶型公寓物業均有一些筍盤放售，租金回報率達3%以上。如鉑林國際公寓有一套34平方米的複式一房一廳筍盤，業主以138萬元放售，這類物業月租金約3800~4000元左右，租金回報率可達3.3%~3.5%左右。

　　而在越秀區環市東路板塊，小戶型的租賃行情一直緊俏。“環市東一帶的住宅公寓，普遍比商業公寓要好租得多。”合富置業建設五馬路分行主管麥鳳蘭表示，以好世界公寓為例，該盤是投資客關注度較高的樓盤。現有一套36平方米的大單間筍盤放售，業主以125萬元出售，同類型物業市場價起碼要128萬~130萬元，這類物業月租金約3500~3800元，租金回報率可達3.4%~3.6%。

　　二手房雖有價講

　　議價空間再收窄

　　廣州日報訊 （記者王荔玨）在“9·30”房貸新政及降息的雙重利好疊加作用下，業主心態持續走強，導致廣州二手住宅市場平均議價空間已連續第二個月出現收窄的跡象。合富置業成交數據統計，繼10月二手住宅市場議價空間從9月年內最高位9%下降到7.7%之後，11月議價空間延續下降的態勢，降到7.2%。隨著市場對後市預期持續轉好，業主心態由弱轉強，目前雖然仍有一定的議價空間，但相比起房貸新政前的高位，已回落不少。

　　對買家來説，儘管議價空間已收窄，出於擔心後市樓價上漲而有意趕在年底出手置業的買家數量持續增加，促使四季度廣州二手住宅市場交投活躍度持續回升。“陽光家緣”二手房網簽數據顯示，“十·一”黃金周之後，二手房網簽量有所回升，基本穩定在單周600宗左右的水準，與年中單周網簽量僅400宗左右的水準相比，升幅相當明顯，現時二手房交投活躍度已差不多回升至去年同期水準。

　　二手價格較低的區域，近期市場交投活躍度環比升幅較明顯。據“陽光家緣”二手房網簽數據顯示，11月大部分區域二手房網簽量環比均錄得不同程度的增幅，全市僅黃埔、蘿崗兩區環比出現下降，而從化、花都兩個廣州北部的區域，二手房網簽量環比都出現明顯的上升，升幅均超過30%。在中心城區當中，海珠二手房網簽量環比增幅最為明顯，升幅超過20%。天河依然是最受二手房買家青睞的區域，11月該區二手房網簽量位居全市首位，網簽量與10月大致相當。

　　預計年底這一波入市小高潮仍以“剛需”自住買家為主，中低價二手房受熱捧的勢頭料將得到延續。據合富置業成交數據顯示，11月單價1萬元/m2以下以及1萬~1.5萬元/m2兩個單價段，成交佔比均比10月出現明顯上升，而單價1.5萬~2萬元/m2以及2萬~2.5萬元/m2這兩個單價段的成交佔比，則相應有所下降。合富房地産經濟研究院院長龍斌預計，在12月份到春節前，二手樓市將會是一段儲客期，交投大多以“剛需”舊客為主。