主持人語

　　這是最好的時代，也是最壞的時代。數據顯示，中國商業綜合體的存量面積已經超過3億平方米，主要綜合體達到了800多個，每年以將近20%至30%的速度遞增。加上網際網路對於傳統商業的衝擊，又讓商業未來變得更加捉摸不定。

　　2014長沙年度商業地産峰會上，與會嘉賓就傳統商業如何與網際網路共生共榮、商業地産如何找到運營之道等展開探討。與會嘉賓普遍認為，無論網際網路時代更新迭代的速度有多快，有特色的、有生命力的商業依然有很大的市場空間。但商業運營不在朝夕，如果沒有出色的運營團隊，沒有超前的眼光，沒有雄厚的實力，將難以改變被淘汰的命運。

　　要考慮新業態的承租能力

　　劉曉蘭（三益中國旗下三益資本董事總經理）：今年，有不下十家APP廠商問我，能不能讓這個APP進入到購物中心。實際上，真正被應用得好的APP到底有多少？能夠浮出水面的一定不到1%，99%的已經沉在底下。這個行業大家看好，但不是每個人都能走出來。

　　我們看到，閉店潮、外資零售退市潮、奢侈品關店潮非常嚴重。購物中心裏，餐飲、娛樂、休閒比例上升，但餐飲的承租能力確實非常低，會給租金造成衝擊。兒童業態興起，在帶來人流的同時，要考慮它的支付和承租能力。我相信，在未來的2015年甚至更遠的未來，我們這個行業會趨於理性，回歸商業的本質。

　　長沙未來商業佈局更加集聚

　　段寧（長沙市城鄉規劃編制中心主任）：對現代服務業和商業的佈局，規劃部門希望形成“三區五線”的格局。“三區”，指未來商務集聚在三個片區：芙蓉CBD、河西濱江新城、高鐵站，“五線”指商業集中、周邊規劃了地鐵的五條路：五一大道、芙蓉路、湘府路、金星路、萬家麗路。商業空間佈局儘量集聚一點，不要太分散。

　　許智來（華遠地産股份有限公司副總經理、長沙城市公司總經理）：我認為，政府要行動，做一個長遠規劃，光靠企業可能沒有這個能力。土地招拍挂40%住宅、60%商業的比例，開發商不這樣做就不行，實屬無奈。

　　我們一期有16000平方米的商業，本想是打散賣掉的，最後覺得賣掉是對業態的不負責，我們就不賣了。做商業就是要把一畝三分地經營好了，達到各方利益的平衡。

　　楊毅（綠地集團長沙公司副總經理）：現在我們在做規劃方案，溁灣鎮項目要加強地下空間的開發，但在方案的推進中碰到了很多規劃上的瓶頸。講到新格局，其實很有挑戰性，電商對我們的衝擊也很大，特別是一些進駐中國時間比較長的企業也出現了經營方面的問題。

　　沒有五年眼光，基本上就被淘汰了

　　龍固新（德思勤集團董事長）：上海陸家嘴只有單一的商務功能，試想一下把新天地和上海文化中心放在一起的話，整個陸家嘴這盤棋就火了。現在單一的綜合體、單一的百貨，甚至是購物中心已經走下坡路了。未來城市需要有綜合功能區，滿足多方位的需求。

　　前段時間，在亞洲很有名的一些商業公司的商場都在萎縮。商業從規劃、設計到招商，快的要超過三年，你對商業市場沒有五年眼光的話，基本上就被淘汰了。

　　王凱華（長沙開福萬達廣場行銷經理）：我們萬達的訂單式商業，可以歸納為聯合發展，共同選址，前期溝通，技術對接，平均租金，健康發展，先租後建，無縫對接。同時，今年開業的萬達“寶貝王”，就是主動轉型的一大重要舉措。萬達的開發模式也在不斷創新，從最早的單體店到萬達文化旅遊城，規模更大了，選址也有所不同。

　　文學（戴德梁行長沙公司副總經理）：從開發商方面來看，面對著商業項目大量涌入市場，傳統住宅發展商進入商業地産市場，商業地産出現參差不齊的情況；從品牌方面來看，出現了奢侈品與快銷放慢開店計劃，以及觀望市場動向的趨勢。

　　有特色有賣點的商業依然出色

　　黃志明（萬家麗集團董事長）：房地産市場既有潛力，又有危機。大家要做自己的特色，這也是實力的競爭，誰自有資金多就能夠沉得住。如果完完全全靠貸款去運作的話，那就太危險了。一個樓盤五六年賣不出去，開發商賺的錢可能就只能還利息了。

　　大家要主動擁抱網際網路時代。網際網路時代就是舌頭快，但這是它唯一的優勢，它並不能夠把所有的市場都吃掉。所以，真正有特色、有賣點的商業不需要害怕。

　　錢榮（中建信和地産有限公司副總經理）：傳統商業在謀求轉型過程中遇到兩個問題，一是尚且不知道電商對傳統商業産生多大的影響，二是體驗性商業與産出回報不匹配。未來的商業地産，趨向於更加專業化，同時需要靠大量資金來支撐。沒有實力與專業運營團隊的企業，或許將面臨淘汰。

　　劉筱泉（湖南灣田集團董事、灣田實業公司副總經理）：灣田集團重金收購浙江團購行業排名前三的阿里巴巴原始技術團隊——杭州共震電子商務公司，使得灣田·國際建材城有自己的電子商務團隊來運營。不過，新媒體、電商O2O等都是要服務於你的産品本身。做好專業市場，還得看你有沒有專業的團隊來運營，有沒有專業化倉儲和現代化物流相匹配。

　　長沙“多中心”明後年開始形成

　　郭冠軍（上海鑒略地産顧問機構董事長）：到2016年，長沙商業地産達到450萬平方米以上，長沙的商業地産會全面進入到一個絕對的供大於求的時期。新型商業地産會有機會，以及能夠滿足城市綜合功能的綜合體，對於未來千萬級人口的長沙來説是必需的。

　　我認為從2015年到2016年的時候，長沙真正的多中心開始形成。商業項目越來越多，可買的會越來越少。一是有很多項目不能賣，必須解決運營問題；二是特別優質的項目價格門檻越來越高。

　　吳昂（恒大國際廣場項目負責人）：恒大對商業涉足比較少，恒大在湖南開發了18個樓盤，在高鐵新城的項目有公寓、寫字樓、購物中心、社區風情商業街。當時，我們拿到這塊地的時候，公司內部比較困惑。高鐵新城人口密度小，加上周邊的一些配套支撐比較少。這也是我們在商業領域的一次嘗試。

　　商業創新就是把服務做透

　　蘇亦武（新長海發展集團副總裁）： 新長海廣場在星沙是最大的項目，我們在做這個商業項目的時候，只想守住星沙做好就行了。我們做商業的時候，考慮的是消費者需要什麼。廣汽三菱來了以後，我就招了兩個號稱長沙市最正宗的日本料理品牌。

　　我理解所謂的商業創新，是更加貼近周邊的範圍客戶服務，把特色做出來。現在我們要做得有文化味。一個商業項目和文化脫離的話，就只是一個簡單的場所了。

　　于忠（長沙盛邦房地産開發有限公司董事、常務副總經理）：我們在做商業項目的過程中，是通過與專業的機構來合作來完成。我們希望合作方既有理論高度，又有實操經驗，還有足夠的精力。但是，中國商業地産的發展太快，有經驗的而且有團隊來操作的第三方專業機構太少。

　　田傑佳（陽光100置業有限公司項目負責人）：我發現長沙具有特色的商業並不是很多，所以，機會還是有的。陽光100來長沙是十年之前，猴子石大橋以西那邊是很荒蕪的一塊地。要想把商業做好，先是考慮業主，考慮商家能不能在我這裡盈利。所以，我們給商家打造平臺，利用社區平臺、物業平臺去幫助商家做宣傳。

　　新商業時代需要“電商+實體店”

　　王填（步步高集團董事長）：步步高推出雲猴，我們要通過大電商做本地購、快件通，把實體門店顧客的商品都送到。物流是顛覆性的，班車化、公交化，讓快遞員成為歷史。智慧社區，是這個閉環裏面的一個最重要的終端節點。我們的想法就是到2020年在全中國便利店將達到20萬家，也就是説我們將服務20萬個社區。我們都希望通過步步寶來串起整個閉環中的所有支付。

　　鄧銀偉（湖南高星物流園董事長）：説到電子商務，我覺得網際網路也好，電子商務也好，它們能夠拓展視野。網上選産品，實體店對照選擇、驗證選擇、確定整合，再下訂單，我覺得還是可行的。但是，要你在網上訂黃金、訂鑽石，你感興趣嗎？我覺得新商業時代需要電商+實體店相配合，這是一個非常好的模式。

　　黃勇光（香江控股集團總經理）：香江集團在長沙做的是市場集群項目，承擔長沙市傳統專業市場的升級責任。在長沙市場還處於交易市場比較低端的情況下，傳統的商業市場，既愛電商，又怕電商。在大電商前提之下，傳統市場的發展肯定要與之牢牢結合，而不是要把這個門緊緊關閉。香江集團選擇了跟阿裏合作，開發投資“阿里巴巴開發産業帶”。

　　移動網際網路讓買房賣房更輕鬆

　　蘇莎（湖南順天房地産開發有限責任公司總經理）：網際網路是不是絕對佔主導呢？我想起2000年在大學時做過的一篇論文，論文題目是CD會不會被MP3所代替？當時，我們的結論是CD碟片肯定會被MP3代替。十年之後，我們可以看到MP3也幾乎找不到了，現在能找到的就是一個隨身碟。其實，傳統行業以後走向衰落其實是必然的。那麼，網際網路肯定也會被其他各種各樣的模式所代替。

　　常金國（華創國際廣場項目負責人）：符合時代需要的新商業一定是成本更低的，對傳統商業而言，它可以借助電商渠道去降低成本，帶來增量。我們項目自持比例之所以很高，從寫字樓角度講，一個城市的格局決定了寫字樓的發展，長沙租金最高的寫字樓在芙蓉中路，芙蓉中路的寫字樓市場前景好；從商業角度講，公司的戰略是商業儘量自持，因為房地産開發遲早會走向飽和，而中國的人口數量龐大，決定了未來消費市場廣闊。

　　李迎春（房多多長沙公司總經理）：網際網路對房地産行業的改造才剛剛開始，移動網際網路帶給行業垂直化的改造，是這個時代的趨勢。我們認為房地産行業經紀人會長期存在，移動網際網路可以改造傳統房地産行銷過程中存在的問題，讓買房和賣房變得更加輕鬆。

　　歐陽偉（湖南淘房電子商務有限公司董事長）：今天是12月12日，正好是淘寶原來戰略定的淘寶房産日。湖南淘房在三年前註冊，但整體團隊和實體項目都在杭州，因為湖南沒有這樣的氛圍，也沒有這樣的人才。希望湖南的電商發展越走越順暢。

　　以家庭消費為中心的商業前景廣闊

　　張念越（國美玖號置業有限公司副總裁 ）：未來的商業體，一定不是單純滿足購物需求的，它應該構建一種生活方式，可以給予顧客感覺、態度、藝術、個性、分享等全方位的生活化廣場。我們項目不僅僅是一個夠大、夠炫的購物中心，而且是一座實現兒童夢想的城堡，一個容納家庭歡聚的空間，而貫穿其中的一定是服務，沒有什麼比貼心服務更能夠留住消費者了。

　　謝晟（中盛行總經理）：以家庭活動消費為中心的社區商業的發展趨勢和居民的消費趨向趨於多元化、個性化、主題化。隨著社區商業的發展，建設多元化、個性化、主題化的商業，營造特色休閒所、風情購物區、藝術市場、主題商業街等具有多重功能的商業配套，將成為未來商業模式的新發展趨勢。

　　楊程（長沙合正房地産管理策劃有限公司總經理）：多方位融合是未來商業的一種趨勢；硬體投入不是問題，關鍵在於商家對於未來商業判斷是否明晰。其一，理念轉變是否夠新穎、夠透徹，但同時能夠快速落地；其二，在落地的過程中能否快速順應時代的需求；其三，最關鍵是看商家能否在變革時代中時刻保持“年輕”心態，在眾多的大商業中跳脫出來。

　　古湘（湖南古湘廣告傳媒有限公司董事長）：我的觀點是未來商業地産將進入故事商業的時代。上海的徐家匯有故事，長沙的下河街也有故事，真正的商業要找一些有敘事基礎和歷史人文的地段。拿老故事來講的話，一定會減少推廣中的成本。

　　市場需要不斷製造新鮮消費體驗

　　顏亮（保利（湖南）投資有限公司總經理）：如果長沙不能成為一個區域的中心城市，在人口吸附力有限的情況下，資金往哪流，都是根據它的利潤和風險來決定的。如何發展城市規模，這是未來要解決的核心問題。另外，中高端的消費者群體其實不是網際網路的目標群體，很多時候只是消費結構改變了，並不是受電商的衝擊。

　　李鍵（協信集團長沙公司總經理）：如果在同等競爭的情況之下，比拼的是誰的管理更精細化，誰的産品更具創新特色。現在消費者對商業體驗的要求發生了變化，商業地産的核心是要造路，讓客戶來體驗，除了平面導入之外，還需要垂直的交通，讓人流能夠很容易就到達。

　　黃新（長沙龍湖地産行銷副總經理）：這是一個好的時代，也是一個壞的時代，勇敢者通過重構、變革越戰越勇，畏縮者在禁錮中逐漸消亡，龍湖的商業運營這兩年在全國遍地開花，創新、體驗更是我們的強項，我相信，商業地産肯定會在電商的衝擊中走出一條更堅實的道路。

　　劉芳（湖南百思特商業投資有限公司董事總經理 ）：長沙商業市場存量巨大，競爭激烈，要想突圍，必須創新。我們打造的梅溪湖·星光大道，整個街區通過招牌、立面、櫥窗、外擺和景觀小品等演繹，展示品牌形象的同時，打造具有個性和豐富視覺的商業空間，為市場不斷製造新鮮的消費體驗。

　　主持人：潘昭暉

　　文字整理：張芳圓 孫佔鋒 陳勇

　　人物攝影：陳飛