記者周記

　　文：記者李鳳荷

　　記者近日看到一個網帖，樓主不明白為何南浦島一二手價格會倒挂。網帖這樣寫道：“錦繡半島和金月灣現在都在清尾貨，賣的是140~170平方米三四房的大戶型，雖説毛坯均價16000元/m2，但最便宜的一口價精裝才14000元/m2，此前‘雙十一’期間項目搞活動，還推出了特價單位11000元/m2的。實際上，南浦板塊二手房價格普遍高於敏捷金月灣大部分産品的售價。當前廣州碧桂園樓梯樓二手小戶型售價在1.6萬~2.1萬元/m2。麗江花園不同組團之間樓價差異大，從近20年樓齡的樓梯樓到三四年樓齡的電梯樓，單價相差數千元，但價格也在1.6萬~2.2萬元/m2之間。”樓主在網帖最後發問：“如此鮮明的對比到底是為何呢，錦繡半島的新房竟然比廣州碧桂園和麗江花園的樓梯房還要便宜幾千元！”“行走”樓市“江湖”幾年，記者猜測該網帖不排除是某些銷售人員在促銷該一手盤的尾貨，從一二手價格倒挂彰顯該一手盤的價格優勢。不過，對於剛開始買房的購房者來説，他們懂不懂為何一二手價格會倒挂呢？

　　人總是喜新厭舊，因此一手樓有著全新未住的優勢，這是遠勝二手樓的地方，可單靠“全新未住”就可以“打橫走”了嗎？以南浦島為例，地鐵二號線南浦站就坐落在廣碧和麗江花園之間，從麗江花園步行過去大約需要七八分鐘，九如通津更近（補充一句：麗江花園最新樓齡的組團都已超過七年，網帖樓主對市場明顯不熟）；地鐵站出口就在廣碧門前，當時記者到廣碧踩盤，門前還是一片菜地和草莓園，如今已變身為地鐵站。地段是地産價值的鐵律，南浦島的樓盤除了這兩個“高齡”小區外，其他一手商品房小區都距離較遠，需要靠地鐵接駁巴士才能到達，步行估計要20分鐘以上。單是地段這一點也可超越在售一手盤。此外，“高齡”小區有著配套成熟的優勢，若這位樓主到廣碧和麗江花園看看裏面有多少補習機構、託管機構就可知道“日子有功”。小區商家從無到有，從有到優，淘汰下來的都是小區居民認可的，而新樓盤附近最多的只是裝飾材料商店，生活配套還在慢慢建立。買個二手樓，不需像一手業主那樣忍受新搬進“百無”小區的痛苦，“坐享其成”當然要付出代價，二手房貴過同區一手房，不是沒有道理。

　　即使是價格相近，二手房由於稅費遠比一手房多，單是營業稅、個稅和仲介佣金相加已差不多到10%，也就是説即使一二手房同樣是1.5萬元/m2銷售，二手房買家都要付出約1500元/m2的稅費成本。這才是一手房超過二手房的地方。話説回來，如果買家在一二手房相近的情況下依然選擇二手房，這正好説明二手房對買傢具有無可替代的吸引力，這不是真愛是什麼？