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坪山樓市客戶呈現“全市化”趨勢

  • 發佈時間:2014-12-05 14:32:05  來源:深圳特區報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  坪山新區:當好深圳發展新增長極

  2014,坪山樓市一直火爆,呈現出供需兩旺的態勢:推盤量大,貨量充足,尤其是剛需盤集中上市;交通便利,價格不高,成為眾多“白骨精”追逐對象。坪山,成為繼龍華新區、前海之後,深圳人又一個置業主場。從城市發展角度來看,深圳經過30年的高速發展,城市發展向東擴張,深圳未來發展增長極或許正是坪山。

  ■ 地産行業記者 謝 娟 孫漢平

  劉婧雯 范飛騰

  價格洼地,坪山房價或將迎來迅速上漲期

  當很多人還在糾結于錯失了前海、龍華時,深圳另一新區——坪山新區樓市悄然升溫,包括萬科、中糧、招商、金地、深業等在內的眾多品牌開發商已經在此初步完成佈局。據了解,繼萬科金域緹香之後,坪山目前在售的品牌項目包括:中糧一品瀾山、彭成大東城、招商花園城、金地朗悅、京基禦景印象、六和城、京基禦景印象、中駿四季陽光、天巒湖、祥祺濱河苑等。隨著廈深高鐵的開通以及坪山深圳新城站投入使用等交通利好出現,坪山樓市已然成為深圳開發商的又一主戰場。

  有專家表示,因為比價效應,坪山房價接下來很可能迎來迅速上漲的週期。縱觀周邊區域,寶安中心區房價已漲至3.5萬以上,寶安西鄉近期已然逼近3萬大關;龍華則在一波開盤潮中迅速衝擊3萬;龍崗中心城早早進入2萬大關。不難看出,坪山新區是目前深圳房價最低的區域之一,一流品牌開發商的産品均價1.3萬左右,價格優勢十分明顯,未來價值空間可期。

  建立時間才五年的坪山新區,是深圳最年輕、極具發展潛力的新區之一,已走上了高速發展的快車道。資料顯示,坪山新區連續四年蟬聯深圳各區GDP增速第一,投資規模更是超過鹽田、福田。坪山新區管委會領導在坪山新區價值投資論壇上介紹説,坪山將以城市更新為主要手段,推進城市風貌的改變,而交通提速,將極大縮短坪山和市區的距離。新區管委會負責人介紹,“今年起,深圳市一級的交通投入,坪山佔28%。坪山與市內的幾條大幹道都在未來兩三年建成或者開建,包括坪鹽隧道,建成之後7分鐘就可以從坪山到鹽田港,還有龍坪快速、東部過境通道等。預計3至5年內形成骨幹路網”。

  貨量充足,坪山樓市競爭白熱化、客戶“全市化”

  據悉,今年坪山入市的全新樓盤有六和城、京基·禦景印象、天巒湖、力高·君禦國際、祥祺濱河苑等,部分樓盤今年推貨量預計都近千套,而去年底開盤的坪山招商花園城今年加推四批單位、金地朗悅也加推了二批單位。統計顯示,坪山新區目前在售在建項目達7個,總建築面積123萬平方米,全年可供銷售約5200套,總供應量約為去年兩倍。

  今年上半年坪山四盤齊開,成為深圳樓市最大亮點,下半年該片區則基本處於老盤推新,持續消化庫存階段。因為貨量充足,除了本地客戶消化外,“關內”客戶越來越成為坪山樓盤的重要客戶,坪山新區客戶全市化的趨勢將更為明顯。一位新開樓盤的行銷總監對記者説,“我們是中心區客戶來坪山看樓的第一站,也是必經之地,利用這個區位優勢,每週末都可以看到大量來自福田、羅湖、南山的客戶。”因此,在坪山經常看到仲介截客現象。

  從去年情況看,前期登記客戶中本區域和中心區的比例是六比四,但成交時中心區客戶則佔到了六成,因此今年全年市區客戶成為坪山各大盤爭搶的重點。

  在市場競爭維度不斷拉大的背景下,為了搶佔市場,開發商不僅將優惠幅度一再探底,而且迫於市場壓力,以往單一的折扣促銷逐漸擴展為多重優惠搭配一併推出。

  面對如此激烈的競爭格局,坪山樓市該怎樣突圍?業內人士指出,現在“關內”客戶組團到坪山投資房産,一般都是作中長線打算,且整體佔比不大,坪山樓市需要靠加快産業發展和完善區域配套來增加吸引力,以加快消化進度,否則可能出現供大於求的局面。這也道出了各開發商希望片區相關配套建設能儘快落實,並進一步改善,以吸引更多人來坪山買房的心聲。

  中山大道沿線,坪山樓市下半場主場所在

  在物業投資的黃金定律中,李嘉誠説:地段,地段,還是地段。項目沿著地鐵線或是區域主幹道沿線發展,似乎已經成了開發商約定俗成的規律。縱觀深圳各片區,你都能發現主幹道沿線聚集了大量新盤。

  坪山,作為一個新區,它的發展軌跡概莫能外,坪山的主幹道——中山大道,一端緊接橫坪公路,一端緊接深汕公路,是坪山新城的黃金線。目前,沿線已經聚集了招商花園城、六和城、金地朗悅、京基禦景印象、力高君禦國際、祥祺濱河名苑等多個樓盤,佔坪山總盤量近7成。此外,還包括卓越舊改等待售項目。事實上,坪山的發展也是向主幹道傾斜的,除了沿線扎堆了一批最早的商品房和天虹商場外,2015年年中,沿線還將修建有軌電車,交通路網將得到進一步完善。

  此外,華誼兄弟影視基地也選址中山大道沿線,政府規劃中的坪鹽通道將來也直接與中山大道交叉而過,這些都意味著中山大道沿線將有更大的活力和發展空間。如此多的樓盤聚集中山大道沿線,無疑是衝著這裡優越的地段去的,因此,可以預見,坪山樓市的下半場主場將在中山大道沿線。

  片區觀察

  坪山區域價值解讀

  文化配套豐富

  由招商地産代建的新區文化綜合體坪山市民中心,坐擁1900億政府規劃下行政辦公、總部金融、商務會展及高端居住區等頂極配套,被譽為坪山首席文化綜合體,其中包含書城影城、圖書館、美術館、展覽館、文化館、演藝中心六大主題場館,文化綜合體核心配套,可媲美福田市民中心。

  其中,劇院規模約1.36萬平方米,用於表演戲劇、話劇、歌劇等文娛場所,營造深圳高層次藝術空間;美術館約5060平方米,兼具展覽、典藏、研究及文化教育和服務四大功能;展覽館約6180平方米,主要為城市規劃展區、産業技術展區以及宣傳性展示活動;文化活動中心約8960平方米,融合青少年活動中心及相應培訓功能,提供文化、體育、教育、科普等多功能服務;書城約9120平方米,從百科全著到家常菜譜的各色書係全面收納;電影院擁有優質硬體設施、先進技術設備,為觀眾提供頂級影音享受和舒適觀影環境。

  交通配套完善

  坪鹽通道已于去年12月宣佈動工,建成後,從坪山出發到中心區可直接從坪鹽通道經鹽壩高速、羅沙路、濱河大道進入中心區,全程約40分鐘;南坪快速全程免費,三期建成後將使目前坪山的交通便捷性有較大提升,目前一期已建成通車,二期基本建成,實現部分通車;東部過境高速公路預計將於今年年底全面開工,途徑羅湖、坪山、龍崗三區。此外,深汕高速、綠梓大道、外環高速等城市路網也在加緊施工中。

  地鐵建設方面,目前坪山有2條地鐵線路規劃建設中。一條是地鐵12號線,未來將連接龍崗中心城、坪山及坑梓片區,途徑“體育新城”和“坪山新城”兩大新城,是服務於龍崗及坪山新區的一條局域線;另一條是地鐵14號線,該線路規劃為東部快線,建成後可實現6站直通福田,並在坪山站與地鐵12號線規劃站點接駁。

  鐵路建設方面,廈深鐵路設坪山站,實現了從坪山到深圳北站約10分鐘,到福田中心約15分鐘、到香港新中心西九龍約30分鐘的區域內速通。

  生活綠意盎然

  坪山新區地勢南高北低,被公認為山川秀美、旅遊資源豐富的為數不多的生態片區。坪山區域內,深圳主要河流之一——坪山河貫穿全境;北、東、南三面分別規劃有坪山-龍崗城市綠廊、坪山-坑梓綠廊、馬巒山森林郊野公園。數據顯示,坪山新區的生態控制線內用地88.89平方公里,佔總用地面積的53.22%,“有山、有水、有田園。”

  生態配套方面,新區現有最大公園是馬巒山郊野公園,總面積28平方公里,擁有深圳最大瀑布,是集休閒旅遊、野外健身、自然生態教育為一體的市級郊野公園;另一重要公園配套——聚龍山生態公園位於坪山與坑梓交界處,是深圳少有的適合騎行徒步的公園。

  標桿人居

  主要在售項目一覽

  ◎ 坪山招商花園城

  位於坪山新區中心公園旁,總建築面積約20萬平方米,共2091戶,容積率2.75。據介紹,項目是坪山新區首個區域綜合體,位於坪山市民文化中心旁,主推75-130平方米産品。 ◎ 中糧一品瀾山

  位於坪山新區成熟主城區,總建築面積約16.3萬平方米,共1198戶,容積率僅2.35。這也是坪山首家擁享公立幼兒園的小區。該項目洋房單位已全部售罄,主推高層大戶,目前推出108套優惠單位,約1.3萬/平方米。

  ◎ 金地朗悅

  位於坪山新合路與體育一路交匯處,總建築面積11.1萬平方米,共946戶,容積率3.2。項目主推75-125平方米戶型。

  ◎ 六和城

  位於坪山地標飛馬廣場之畔,是坪山罕見的綜合體地鐵物業,集約8.6萬平方米全維度國際商業旗艦、150米地標商務中心、約12萬平方米都市豪宅于一體。

  ◎ 京基·禦景印象

  60萬平方米國際生活大城,位於 坪山新區中山大道與體育二路交匯處,佔地10萬平方米,總建築面積約60萬平方米,戶型區間為79-89平方米的2+N戶型,總戶數4206戶。

  ◎ 中駿四季陽光

  位於龍崗深汕公路與深汕高速交匯處,佔地10萬平方米,分二期開發,總建築面積約50萬平方米,其中商業配套約3萬平方米,一期住宅包括15棟24-38層住宅,主要為65-105平方米單位。

  ◎ 天巒湖

  位於坪山新區大山陂水庫東南側,東鄰南坪快速路,北靠馬巒山郊野公園。用地面積9.28萬平方米,總建築面積38.59萬平方米,分兩期開發,共15棟,1棟34層,2-8棟32層;9-15棟為別墅。

  ◎ 力高·君禦國際

  作為力高集團在深圳的首發地王之作,項目位於坪山雙軸線“中山大道”和“錦龍大道(坪鹽通道)”的交匯處,佔地面積33035平方米,建築面積18.09萬平方米,主推79平方米3房和89平方米4房。

  本版圖片由邱海彬提供

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