坪山新區:當好深圳發展新增長極

　　2014，坪山樓市一直火爆，呈現出供需兩旺的態勢：推盤量大，貨量充足，尤其是剛需盤集中上市；交通便利，價格不高，成為眾多“白骨精”追逐對象。坪山，成為繼龍華新區、前海之後，深圳人又一個置業主場。從城市發展角度來看，深圳經過30年的高速發展，城市發展向東擴張，深圳未來發展增長極或許正是坪山。

　　■ 地産行業記者 謝 娟 孫漢平

　　劉婧雯 范飛騰

　　價格洼地，坪山房價或將迎來迅速上漲期

　　當很多人還在糾結于錯失了前海、龍華時，深圳另一新區——坪山新區樓市悄然升溫，包括萬科、中糧、招商、金地、深業等在內的眾多品牌開發商已經在此初步完成佈局。據了解，繼萬科金域緹香之後，坪山目前在售的品牌項目包括：中糧一品瀾山、彭成大東城、招商花園城、金地朗悅、京基禦景印象、六和城、京基禦景印象、中駿四季陽光、天巒湖、祥祺濱河苑等。隨著廈深高鐵的開通以及坪山深圳新城站投入使用等交通利好出現，坪山樓市已然成為深圳開發商的又一主戰場。

　　有專家表示，因為比價效應，坪山房價接下來很可能迎來迅速上漲的週期。縱觀周邊區域，寶安中心區房價已漲至3.5萬以上，寶安西鄉近期已然逼近3萬大關；龍華則在一波開盤潮中迅速衝擊3萬；龍崗中心城早早進入2萬大關。不難看出，坪山新區是目前深圳房價最低的區域之一，一流品牌開發商的産品均價1.3萬左右，價格優勢十分明顯，未來價值空間可期。

　　建立時間才五年的坪山新區，是深圳最年輕、極具發展潛力的新區之一，已走上了高速發展的快車道。資料顯示，坪山新區連續四年蟬聯深圳各區GDP增速第一，投資規模更是超過鹽田、福田。坪山新區管委會領導在坪山新區價值投資論壇上介紹説，坪山將以城市更新為主要手段，推進城市風貌的改變，而交通提速，將極大縮短坪山和市區的距離。新區管委會負責人介紹，“今年起，深圳市一級的交通投入，坪山佔28%。坪山與市內的幾條大幹道都在未來兩三年建成或者開建，包括坪鹽隧道，建成之後7分鐘就可以從坪山到鹽田港，還有龍坪快速、東部過境通道等。預計3至5年內形成骨幹路網”。

　　貨量充足，坪山樓市競爭白熱化、客戶“全市化”

　　據悉，今年坪山入市的全新樓盤有六和城、京基·禦景印象、天巒湖、力高·君禦國際、祥祺濱河苑等，部分樓盤今年推貨量預計都近千套，而去年底開盤的坪山招商花園城今年加推四批單位、金地朗悅也加推了二批單位。統計顯示，坪山新區目前在售在建項目達7個，總建築面積123萬平方米，全年可供銷售約5200套，總供應量約為去年兩倍。

　　今年上半年坪山四盤齊開，成為深圳樓市最大亮點，下半年該片區則基本處於老盤推新，持續消化庫存階段。因為貨量充足，除了本地客戶消化外，“關內”客戶越來越成為坪山樓盤的重要客戶，坪山新區客戶全市化的趨勢將更為明顯。一位新開樓盤的行銷總監對記者説，“我們是中心區客戶來坪山看樓的第一站，也是必經之地，利用這個區位優勢，每週末都可以看到大量來自福田、羅湖、南山的客戶。”因此，在坪山經常看到仲介截客現象。

　　從去年情況看，前期登記客戶中本區域和中心區的比例是六比四，但成交時中心區客戶則佔到了六成，因此今年全年市區客戶成為坪山各大盤爭搶的重點。

　　在市場競爭維度不斷拉大的背景下，為了搶佔市場，開發商不僅將優惠幅度一再探底，而且迫於市場壓力，以往單一的折扣促銷逐漸擴展為多重優惠搭配一併推出。

　　面對如此激烈的競爭格局，坪山樓市該怎樣突圍？業內人士指出，現在“關內”客戶組團到坪山投資房産，一般都是作中長線打算，且整體佔比不大，坪山樓市需要靠加快産業發展和完善區域配套來增加吸引力，以加快消化進度，否則可能出現供大於求的局面。這也道出了各開發商希望片區相關配套建設能儘快落實，並進一步改善，以吸引更多人來坪山買房的心聲。

　　中山大道沿線，坪山樓市下半場主場所在

　　在物業投資的黃金定律中，李嘉誠説：地段，地段，還是地段。項目沿著地鐵線或是區域主幹道沿線發展，似乎已經成了開發商約定俗成的規律。縱觀深圳各片區，你都能發現主幹道沿線聚集了大量新盤。

　　坪山，作為一個新區，它的發展軌跡概莫能外，坪山的主幹道——中山大道，一端緊接橫坪公路，一端緊接深汕公路，是坪山新城的黃金線。目前，沿線已經聚集了招商花園城、六和城、金地朗悅、京基禦景印象、力高君禦國際、祥祺濱河名苑等多個樓盤，佔坪山總盤量近7成。此外，還包括卓越舊改等待售項目。事實上，坪山的發展也是向主幹道傾斜的，除了沿線扎堆了一批最早的商品房和天虹商場外，2015年年中，沿線還將修建有軌電車，交通路網將得到進一步完善。

　　此外，華誼兄弟影視基地也選址中山大道沿線，政府規劃中的坪鹽通道將來也直接與中山大道交叉而過，這些都意味著中山大道沿線將有更大的活力和發展空間。如此多的樓盤聚集中山大道沿線，無疑是衝著這裡優越的地段去的，因此，可以預見，坪山樓市的下半場主場將在中山大道沿線。

　　片區觀察

　　坪山區域價值解讀

　　文化配套豐富

　　由招商地産代建的新區文化綜合體坪山市民中心，坐擁1900億政府規劃下行政辦公、總部金融、商務會展及高端居住區等頂極配套，被譽為坪山首席文化綜合體，其中包含書城影城、圖書館、美術館、展覽館、文化館、演藝中心六大主題場館，文化綜合體核心配套，可媲美福田市民中心。

　　其中，劇院規模約1.36萬平方米，用於表演戲劇、話劇、歌劇等文娛場所，營造深圳高層次藝術空間；美術館約5060平方米，兼具展覽、典藏、研究及文化教育和服務四大功能；展覽館約6180平方米，主要為城市規劃展區、産業技術展區以及宣傳性展示活動；文化活動中心約8960平方米，融合青少年活動中心及相應培訓功能，提供文化、體育、教育、科普等多功能服務；書城約9120平方米，從百科全著到家常菜譜的各色書係全面收納；電影院擁有優質硬體設施、先進技術設備，為觀眾提供頂級影音享受和舒適觀影環境。

　　交通配套完善

　　坪鹽通道已于去年12月宣佈動工，建成後，從坪山出發到中心區可直接從坪鹽通道經鹽壩高速、羅沙路、濱河大道進入中心區，全程約40分鐘；南坪快速全程免費，三期建成後將使目前坪山的交通便捷性有較大提升，目前一期已建成通車，二期基本建成，實現部分通車；東部過境高速公路預計將於今年年底全面開工，途徑羅湖、坪山、龍崗三區。此外，深汕高速、綠梓大道、外環高速等城市路網也在加緊施工中。

　　地鐵建設方面，目前坪山有2條地鐵線路規劃建設中。一條是地鐵12號線，未來將連接龍崗中心城、坪山及坑梓片區，途徑“體育新城”和“坪山新城”兩大新城，是服務於龍崗及坪山新區的一條局域線；另一條是地鐵14號線，該線路規劃為東部快線，建成後可實現6站直通福田，並在坪山站與地鐵12號線規劃站點接駁。

　　鐵路建設方面，廈深鐵路設坪山站，實現了從坪山到深圳北站約10分鐘，到福田中心約15分鐘、到香港新中心西九龍約30分鐘的區域內速通。

　　生活綠意盎然

　　坪山新區地勢南高北低，被公認為山川秀美、旅遊資源豐富的為數不多的生態片區。坪山區域內，深圳主要河流之一——坪山河貫穿全境；北、東、南三面分別規劃有坪山-龍崗城市綠廊、坪山-坑梓綠廊、馬巒山森林郊野公園。數據顯示，坪山新區的生態控制線內用地88.89平方公里，佔總用地面積的53.22%，“有山、有水、有田園。”

　　生態配套方面，新區現有最大公園是馬巒山郊野公園，總面積28平方公里，擁有深圳最大瀑布，是集休閒旅遊、野外健身、自然生態教育為一體的市級郊野公園；另一重要公園配套——聚龍山生態公園位於坪山與坑梓交界處，是深圳少有的適合騎行徒步的公園。

　　標桿人居

　　主要在售項目一覽

　　◎ 坪山招商花園城

　　位於坪山新區中心公園旁，總建築面積約20萬平方米，共2091戶，容積率2.75。據介紹，項目是坪山新區首個區域綜合體，位於坪山市民文化中心旁，主推75-130平方米産品。 ◎ 中糧一品瀾山

　　位於坪山新區成熟主城區，總建築面積約16.3萬平方米，共1198戶，容積率僅2.35。這也是坪山首家擁享公立幼兒園的小區。該項目洋房單位已全部售罄，主推高層大戶，目前推出108套優惠單位，約1.3萬/平方米。

　　◎ 金地朗悅

　　位於坪山新合路與體育一路交匯處，總建築面積11.1萬平方米，共946戶，容積率3.2。項目主推75-125平方米戶型。

　　◎ 六和城

　　位於坪山地標飛馬廣場之畔，是坪山罕見的綜合體地鐵物業，集約8.6萬平方米全維度國際商業旗艦、150米地標商務中心、約12萬平方米都市豪宅于一體。

　　◎ 京基·禦景印象

　　60萬平方米國際生活大城，位於 坪山新區中山大道與體育二路交匯處，佔地10萬平方米，總建築面積約60萬平方米，戶型區間為79-89平方米的2+N戶型，總戶數4206戶。

　　◎ 中駿四季陽光

　　位於龍崗深汕公路與深汕高速交匯處，佔地10萬平方米，分二期開發，總建築面積約50萬平方米，其中商業配套約3萬平方米，一期住宅包括15棟24-38層住宅，主要為65-105平方米單位。

　　◎ 天巒湖

　　位於坪山新區大山陂水庫東南側，東鄰南坪快速路，北靠馬巒山郊野公園。用地面積9.28萬平方米，總建築面積38.59萬平方米，分兩期開發，共15棟，1棟34層，2-8棟32層；9-15棟為別墅。

　　◎ 力高·君禦國際

　　作為力高集團在深圳的首發地王之作，項目位於坪山雙軸線“中山大道”和“錦龍大道（坪鹽通道）”的交匯處，佔地面積33035平方米，建築面積18.09萬平方米，主推79平方米3房和89平方米4房。

　　本版圖片由邱海彬提供