□地産評論員 孟子諒

　　在度過了短暫的調整期之後，11月中旬以來，上海樓市利好“接踵而至”。普通商品住宅標準放寬、央行降息、公積金貸款利率下調，在一系列利好刺激下，11月上海樓市的成交量再次突破百萬平方米。而業內人士則認為，雖然年底翹尾的態勢已經愈發明朗，但樓市全面回暖尚需時日。

　　成交量維持“高位”

　　繼10月迎來一波成交高潮之後，11月首周上海新建商品住宅成交量僅為17.17萬平方米，環比下滑明顯。

　　然而11月中旬上海連續出臺了多項樓市利好政策，使得成交迅速逆轉，並最終再次站上百萬平方米 “高位”。

　　上海中原地産研究諮詢部數據顯示，2014年11月，上海新建商品住宅成交量為104萬平方米，環比略降4.7%。

　　而另一份數據則顯示，11月整體成交量能夠最終維持在一個較高的水準，普通商品住宅標準的放寬“功不可沒”。德佑地産數據顯示，新普通住宅標準執行後10天（11月20日－29日）內，上海新建商品住宅成交量達到42.1萬平方米，較此前10天上漲了41.3％。

　　對此，德佑地産研究諮詢部總監陸騎麟表示，該政策出臺後，符合普通商品住宅標準的樓盤數量比之前提升了25%左右。尤其是南橋新城、南翔、金山等週邊板塊表現突出，在當地居民置換需求的支撐之下，有些板塊的成交量甚至翻了一番。

　　成本下降，購房者“買買買”

　　普通商品住宅標準的放寬會使所購房源符合標準的購房者受益，特別是在稅費方面獲得一定減免。而央行隨後的降息以及滬公積金利率的下調，則在更大程度上“惠及”了幾乎全部的購房者。

　　央行降息後，五年期以上貸款基準利率降為6.15%，較此前利率下降了0.4個百分點，相當於在此前利率基礎上打了九四折，在一定程度上降低了購房成本；而緊隨其後，上海也對公積金貸款利率做出了調整，下調了0.25個百分點。

　　上週末，筆者走訪了多個樓盤現場發現，與“930”新政更多停留在心理層面的影響不同，多數購房者將降息後購房成本的下降視為他們此番入市的直接原因。

　　在松江某樓盤開盤現場，成功“搶”下一套總價300萬元左右房源的李女士對筆者表示，通過她自己的計算，降息之後她的貸款總額將比之前減少10多萬元。

　　而令人印象深刻的是，筆者詢問的幾名購房者心裏都有類似李女士這樣的“一本賬”，由此可見，購房成本的下降已經深入當下購房者的內心，而不只是停留在紙面上的“舉例測算”。

　　無獨有偶，在近期的二手房市場上，仲介員工也都“樂開了花”。據德佑地産統計，11月22日央行宣佈降息之後，德佑地産各個門店之後一週的帶看量普遍比此前猛增了5成以上，其中有些門店的帶看量更是增加了8成。

　　上週六晚，筆者路過虹口區同豐路某二手房仲介，雖然已近午夜，但該門店仍舊燈火通明。筆者詢問後得知，該門店當天直到晚上10點左右才送走最後一組客戶，工作人員還在做資料整理的工作。“購房者最關心的都是貸款利率的問題，今天已經回答了不下50遍了。”該門店的工作人員告訴筆者。

　　回暖趨勢有望延續

　　對於上海樓市目前的狀況，業內分析人士普遍認為，本輪出臺的利好政策，無論是央行降息還是普通商品住宅標準的放寬，都並非短期的“救市”之舉，因此有望在未來較長的時間內對上海樓市産生積極影響。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉表示，央行本輪降息實質上是針對宏觀經濟增速持續放緩而採取的調整措施，在未來一段時間內的房貸利率有可能都會維持現有的水準。

　　而在錦和投資集團品牌總監沙立松看來，雖然本輪政策的利好將長期存在，樓市回暖的趨勢也有望延續，但短期內，市場的基本面並不會發生徹底的反轉。

　　“關鍵在於開發商的心態，”沙立松表示，“央行此輪降息降低了融資成本，再配合近期樓市成交的回暖，開發商的資金壓力有所緩解。但是從樓市的整體情況來看，目前庫存的壓力仍然比較大，因此開發商如果在未來一段時間內降低了優惠的力度，將很有可能使購房者再度陷入‘觀望’。”

　　而億翰智庫董事長陳嘯天則指出，目前樓市仍有進一步攀升的“潛力”。他表示，從需求層面來看，今年累積的需求還沒有得到充分的釋放，因此市場可能會維持小幅回暖的態勢，明年如果有影響力更大的利好政策出臺，上海樓市或將迎來根本性的逆轉。