兩年多首次降息 促改善需求入市 仍然採取以價換量的行銷策略

　　周住宅成交漲54% 居全年之首

　　法制晚報訊 央行兩年多來首度降息對樓市無疑是重大利好，除了預期看好外，對購房者來説也有實實在在的資金實惠，由此銷售量增長成為必然結果。數據顯示，11月最後一週純住宅成交量居全年之首，累計達2360套，環比大漲54%。

　　“儘管銷售量有所上漲，但價格不會有較大漲幅”。記者採訪的多位專家均表示，央行降息將會讓部分觀望購房者改變預期入市購買，投資型購房者仍然不會大量入市，整體交易量將有所上漲，但價格不會明顯反彈。受庫存壓力及年底衝刺的影響，各樓盤仍將採取以價換量的行銷策略，因此，對於急需住房的剛需型購房者來説，12月將可能是一個購房窗口期。

　　2360套周成交環比大漲54%

　　繼上一次降息時隔兩年，央行再次降息雖無意救市卻讓處於寒冬的樓市有了轉暖的希望。11月22日，中國人民銀行決定下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。其中，金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點，至2.75%，同時將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。

　　“現在不買房，一年又白忙”。利好消息一齣，中原地産張大偉即表示，房地産迎接心理及實際雙重最大利好。而北京樓市在此之後交易量的表現也足以説明瞭這一點，11月最後一週成交量和成交面積雙雙大幅上漲，據亞豪機構統計數據顯示，上周（11.24-11.30）北京商品住宅累計成交3210套，成交面積達35.24萬平方米，環比分別上漲11%、25%。在扣除保障房和自住房後，上周北京純商品住宅累計成交2360套，環比大幅上漲54%，是2014年周度銷量最高的一週。

　　改善盤為主 以價換量策略優惠不減

　　交易量止跌向上是專家們的普遍共識，相反，對價格各專家則認為不會明顯上漲。據亞豪機構統計數據顯示，在扣除保障房和自住房後，上周（11.24-11.30）北京純商品住宅的整體均價達29652元/平方米，環比上漲10%，主要原因在於樓市成交結構的變化所致。

　　其中，中高端樓盤成交量佔比顯著增加，其中成交均價在3萬元以上的商品住宅累計成交709套，與前一週相比大漲64%。

　　改善型需求反彈讓開發商推盤信心增加，部分房企增加大戶型、中高端住宅産品的供應力度。上周（11.24-11.30）北京共有4個樓盤項目入市，分別為大興區的富力童話時光、房山區的北京城建·勝茂廣場、順義區的香悅四季，以及通州區的旭輝麗舍，4個項目的主力戶型為100-200平方米，均面向改善型購房者。

　　在定價上，上周入市的4個改善型樓盤仍然採取以價換量策略，開盤優惠力度不減。據統計，上周入市的純新盤北京城建·勝茂廣場推出5萬抵20萬優惠活動，位於順義的合景香悅四季同樣推出排卡6萬抵20萬優惠。

　　雖然交易量有所上升，但並不足以改變高庫存的現狀。截至11月，北京樓市庫存量仍高達8.6萬套，再加上樓市新增供應量，未來一段時間樓市面臨的去庫存壓力仍然非常大，短期的高成交量並不足以支撐房價上漲，因此即使項目定位高端，預計年前仍將會採取低開入市策略，吸引成交以回籠資金。

　　年底衝刺12月樓市仍將現衝量潮

　　“對於購房者來説，疊加之前的取消限購、限貸政策影響，購房者很有可能大量入市。”張大偉表示，貸款100萬元20年月供減少234元，合計20年減少4萬元的利息支出。對購房者來説是看得見的實惠。他預計一線城市9折利率或成為主流，甚至有出現8.5折或8折的可能，進而使購房者入市的積極性明顯提高，“一線城市房價再跌的可能性幾乎為0”，他表示，房企最困難的時候已經過去。

　　亞豪機構郭毅表示，降息除了對整體市場的預期轉好，購房的實際成本也減少，因此對購房者的實際促進作用更加直接，使一部分觀望的購房者加快入市節奏，進而促進成交量的上漲，但因為目前一線城市特別是北京的房價已經處於高位，價格上漲的可能性不會很大。

　　同時由於受前期庫存量積壓影響，各樓盤為回籠資金促進銷售仍將持續以價換量的行銷策略。

　　任啟鑫同時認為，資金杠桿率的提高、使用成本的降低，促使積蓄已久的改善型需求開始集中釋放，在帶動中高端樓盤成交量上漲的同時，也直接拉升整體樓市成交均價出現結構性上揚。此前央行信貸放鬆政策在樓市效應逐漸顯現，再加上11月21日央行時隔兩年再次降息，有助降低購房成本，政策紅利覆蓋全部購房客群，使得購房者心理預期發生根本性轉變，在開發商加大優惠衝刺業績的背景下，此前猶豫觀望的剛需客戶開始逐步走出觀望期，抓住當前短暫的購房窗口期出手。

　　任啟鑫判斷，作為年底最後一個衝刺時間點，未完成全年銷售目標的房企仍將會積極拓寬行銷渠道平價走量，隨著12月的到來，預計樓市仍將掀起一輪衝量潮，帶動北京樓市在四季度成為全年最高點。

　　記者手記降息後誰在買房？

　　股神沃倫·巴菲特説：“要在別人貪婪的時候恐懼，而在別人恐懼的時候貪婪。”

　　這句話被很多投資股票的人當作格言遵守著，其實如果把它用在樓市上是一樣的。中國的購房者此前經歷了房地産最瘋狂的年頭，從買房子就像買白菜，到幾乎所有的人都在觀望，再到房價報復性反彈，有購房者因此成為富有階層，也有購房者一次次錯過了最佳的購買時機。

　　幸好，如今都已變得冷靜。

　　9·30政策並未讓購房者蜂擁而上，兩年後的首度降息也並未見購房者趨之若鶩。任何商品都有它特有的屬性及價值，商品房作為特殊商品除了滿足居住需求外，讓一部分人當成了投資的工具，也因此，有專家認為商品房的價值被過分高估，但每一次波動後的上漲讓購房者更加堅信房價的漲勢勢不可擋。

　　當商品的價格上漲到一定高度，必然會失去很大一部分客戶群體，即使是被我們奉為必需品的房子。試想，如果你舉全家幾代人的資産在北京買不起一套房子，你就會被迫選擇不買。

　　降息，被很多專家認為是最有效的房地産刺激政策。與兩年多前的降息不同，本次，雖然購房者仍然將在購房時享受到降息帶來的實惠，但與動輒幾百萬元的房價款來説，顯然是微不足道的。

　　市場會變得逐漸成熟，購房者在不斷成長，不再會因為一個利好政策而恐慌出手。

　　如果，你剛剛有足夠多的錢，你急需一套住房，降息後你知道了市場的向好信號，那麼為什麼不買呢？

　　如果，你對住房的需求不是那麼強烈，你在考慮降息政策出臺是不是該出手投資一套房産，那麼，顯然沒那個必要。

　　文/記者 張東妮

　　北京商品住宅周（11月24日-11月30日）成交TOP10

　　名次 項目名稱 行政區 套數↓ 面積(㎡) 均價(元/㎡)

　　1 通州萬達廣場 通州區 204 17953.29 25762

　　2 恒大禦景灣 朝陽區 186 16494.54 22000

　　3 紫貴禦園 平谷區 130 11337.78 13780

　　4 京投銀泰·琨禦府 海澱區 125 8234.73 57045

　　5 住總萬科·金域華府 昌平區 97 9651.77 33309

　　6 北辰福第 朝陽區 85 4829.9 20897

　　7 亞奧萬和四季 朝陽區 71 9460.83 45272

　　8 金域緹香 房山區 61 6379.98 18257

　　9 中國鐵建·原香嘉苑 房山區 61 5737.33 10500

　　(自住房)

　　10 中國鐵建·北京山語城 豐台區 58 7193.07 18249

　　注：上表由亞豪機構提供，如有出入，請以實際為準。