隨著百貨業寒冬的來臨和“關店潮”的涌現，購物中心的優越性開始逐漸顯現。經過近年的蓬勃發展，中國購物中心已經開始呈現“大躍進”的態勢，有統計數據顯示，到2015年，我國購物中心的總量將達4000多家。中國購物中心的建設規模為全球之最。

　　然而，購物中心數量井噴的背後，卻遭遇到招商難乃至經營困難等現實困境。不過，對於起步華南，有著20多年發展經驗的高德置地來説，項目選址的前瞻性、規劃開發的策略性，以及綜合業態的吸納能力與管理能力等，使得其在激烈的競爭面前依然信心十足。其珠江新城項目，按照“春夏秋冬”的節奏分步開發，逐步完善升級，做更好的自己，服務好商家和消費者的每一個春夏秋冬。

　　從4000家購物中心中脫穎而出，需具三方面優勢

　　購物中心作為一種新型業態，不僅承載了傳統百貨業轉型突圍的夢想，也承擔了眾商家們的殷切期望。然而，隨著中國購物中心的“大躍進”式的發展，形勢也發生了一些微妙的變化。

　　中購聯行業研究報告資料顯示，至2013年底，中國購物中心的存量已經達到3450家，中國購物中心的增長區間，從每年開業200—300家提高到現在的200—400家的水準，到2015年中國購物中心的總量將達4000多家，中國成為亞洲乃至全球商業地産最受矚目的熱點區域。

　　知名商業地産服務公司CBRE分析調查全球180個城市購物中心建設狀況發現，雖然目前中國購物中心的建設規模為全球之最，但在購物中心數量快速增長的同時，也出現一些購物中心客流量下降，坪效收益降低的情況。有專家表示，中國購物中心經過“大躍進”式發展後，已存在供過於求的隱憂。

　　業界分析，客流量下降原因有二：一是新商業中心增加，加劇了消費者分流、分化；二是電商衝擊較為嚴重。另外，商業中心在業態調整中，也出現了同質化嚴重的問題，導致對消費者的吸引力減弱。

　　對此，高德置地相關高層深有共識：

　　“在美國這麼發達的國家，它的購物中心的存量也只有200多個，而整個中國購物中心的存量就有4000多個，購物中心的競爭激烈可見一斑。在如此激烈的競爭態勢下，一個購物中心能否做好，主要取決於三方面：一是地段，一定是最重要的。第二是商業管理經驗。第三是品類組合。”

　　商業項目的關鍵，除了地段，還是地段

　　業界有個説法，一個商業項目成功的關鍵，除了地段，還是地段。

　　高德置地廣場（廣州）位於廣州CBD核心地段：中央廣場綠核公園兩側，從東到西橫跨廣州新中軸線，優越的地理位置，是珠江新城最具投資價值和發展潛力的商業地塊。該項目的總建築面積為92萬平方米，以22萬平方米的國際時尚購物中心、33萬平方米的超甲級寫字樓、5萬平方米卓美亞高德酒店和2.7萬平方米卓美亞禮庭公寓為一體，融購物娛樂、商務辦公、休閒居住于一體，成為新城市的文化地標。

　　不僅如此，其還擁有著便利的交通，地處地鐵3號線、5號線、APM線交匯處，也是多路公交站、旅遊大巴總站、計程車停靠站，地面、地下有多條人行連廊與周邊建築和中央廣場觀景臺相連，項目之間有多條空中連廊相通。

　　這些區域性大配套為高德置地廣場的成功，奠定了紮實的基礎。

　　“早在90年代，高德置地開始考察澳洲、美國等發達國家購物中心的情況。了解它們的業態規劃、運營管理的同時，高德在思考，在當下中國的GDP水準和競爭水準中，自己該怎麼做？當時得出一個結論，回到國內，還是要落地，要根據中國和廣州本土的特性來做。”

　　高德置地廣場項目開發的時候，天河城正在發展壯大；正佳廣場已經初具雛形，業態、招商等等都相當不錯；而太古匯也在建設之中。在珠江新城的中軸，東塔、西塔、花城匯一、二、三期等都在規劃籌備中。

　　“通過詳細的市場分析後，我們決定走差異化之路。在高德置地廣場20幾萬平方米這樣的體量情況下，它既要考慮如何跟天河區、天河路商圈、珠江新城的大商圈的輻射力整合在一起，融入大商圈以提高整個大天河商圈的競爭力，又要考慮如何避免同質化，避免互相擠壓，做出自己的特色。”高德置地廣場規劃的負責人如是表示。

　　規劃大計，需要商業管理經驗的支撐

　　商業地産是百年大計，它跟住宅項目不同，不是靠快速出售、回籠資金後開工新項目的方式進行，而是需要整體項目建設完畢後，帶來可持續的租金回報。如何做真正的可持續發展，是門大學問。

　　在高德置地集團看來，關鍵在於項目規劃的水準和具有商業管理經驗的團隊的支撐。

　　高德置地項目的開發採取了春夏秋冬四個廣場分期開發的策略。“從大處來看，羅馬不是一天建成的。分期開發，不僅是站在資金合理利用的角度，還是站在經驗積累和規劃微調的基礎上。”

　　“從小處來看，你的建築肯定是要合理的，你的動線規劃要是合理的，你的業態品類也要合理。如果你的硬體不合理，比如，你都沒有做餐飲功能，你的排污、油煙、空調都不行，那你怎麼可能招商餐飲？一期一期是漸進的過程，可以調整完善。”高德置地相關負責人如是説。

　　良好的項目規劃，還需要有經驗的團隊去執行。中國商業地産的興盛大約是從90年代初開始的，但是跟歐美等國家相比，我國在商業規劃和管理人才方面，是很稀缺的。

　　高德置地在這方面卻具有一定優勢。“從1993年公司成立以來，高德置地就專注商業地産的領域。它具有20多年的經驗和人才積累，很多團隊成員從是從基層成長起來的，更了解企業的發展。其次，商業地産要實現差異化發展，一定要學習別人的長處，最好的辦法就是人才引進。高德置地在商業團隊上，就聘請了很多香港的顧問公司和商業團隊。”

　　高德置地集團相關負責人介紹，高德置地人才致勝的另一個關鍵就是自身的創造。“創造力是一個企業發展壯大的基因，必須要融入到各個環節中間。商業的創造力也是高德置地在秉承的。”

　　戰略結盟，成就獨特的品類組合優勢

　　高德置地定位為專注商業的地産商，堅持長遠發展，堅持與戰略夥伴合作共贏。

　　為此，高德置地在各種業態上，都在尋找長遠的、緊密合作的戰略合作夥伴。比如，在百貨方面與廣百的合作，社區型購物中心方面與天河城百貨的合作，在超市方面與永旺合作，在影院方面與飛揚的合作，精品超市與olay展開闔作，在餐飲方面，南海漁村是其合作夥伴。

　　高德置地相關負責人表示，高德置地在做大做強綜合型業態的時候，一直堅持合作品牌是自身商業發展的根本，“只有他們有生意做，他們賺錢了，他們才會跟著我們一起走。無論從零售的角度，餐飲的角度，文化娛樂的角度，教育培訓的角度，我們都將會堅持這種商業合作理念，那就是納入戰略合作，讓合作夥伴賺到更多的錢。”

　　■連結

　　春夏秋冬廣場

　　驚艷你的四季

　　春廣場購物中心內業態組合豐富，入駐品牌涵蓋生活、休閒、娛樂等多方面，從不同角度滿足各類人群多元的消費需求。在這裡，無限演繹的生活風情，主題眾多的童話舞臺劇、多元化的休閒娛樂體驗、讓味蕾無限延伸的美食享受，融匯一體，搭建了呈現家庭溫情愉悅的平臺，構築了傳遞歡樂延續幸福的生活大劇場。

　　夏廣場購物中心入駐多家國際金融、銀行等企業機構，形成了濃厚的特有的金融氛圍。“夏”同時兼具休閒娛樂功能，已有多家知名休閒娛樂商戶入駐，提供多元化的健康的休閒娛樂體驗。在這裡，多元化的健康的休閒方式，勞逸完美結合，形成獨一無二的商務休閒氛圍。

　　秋廣場購物中心業態包含餐飲、美容spa、商業會所等，致力在工作之餘為消費者提供身心的全方位尊享感受，在這裡，咖啡的溫度溫潤綿長，談話也變得如此的酣暢淋漓，女士們的妖嬈風情可盡情展現，男士們的紳士氣度也可隨意彰顯，愉悅、休閒的生活態度創造無限的工作動力。

　　冬廣場購物中心依託國際品牌旗艦店、文化生活主題館、休閒業態，匯聚了城市的高端財智人士，在這裡，是專屬制定的輕奢專享，以細膩高貴的藝術風格構建而成的華麗空間，以真摯的情感營造愉悅的心靈感受。

　　撰文/于冬雪

　　通訊員：時輝 張舜武