11月22日，央行時隔兩年首度降息，給樓市帶來了“一米陽光”。對寫字樓市場而言，儘管許多業內人士認為這僅是政策層面的利好，對於整體市場影響還不明顯，但被看作是利率市場化改革進一步做好準備的這次降息，無形中帶動了人們對寫字樓投資物業的關注。

　　在上期的系列報道中，提到年底全市將有30多個辦公項目面市和銷售，寫字樓新增供應明顯加大，預計未來3—5年時間將會有300萬平方米的市場需求量。採訪中，無論是産品形態還是市場趨勢，多元化、分化被提及最多。可以斷定，當前南寧寫字樓的標準在提升的同時，轉型升級也勢在必行。

　　據克而瑞廣西片區數據顯示，去年南寧辦公物業供求量和成交量均激增，增幅分別達到537%和241%，僅一個青秀萬達廣場萬達中心的5A甲級寫字樓，一天幾乎賣了南寧2012全年的量。如果説去年是寫字樓異軍突起，那麼今年隨著五象新區、東盟商務區、江南經開區、西鄉塘區、興寧區等項目的入市，南寧寫字樓形成群雄逐鹿的局面。

　　群雄逐鹿，能否給南寧辦公市場帶來一次跨越式發展？面對政策層面影響，南寧商務辦公市場發展將有何變化？大量辦公物業産品面市，是在透支市場還是助推發展？對於投資者而言，什麼樣的産品最賺錢？……本期，我們將邀請寫字樓一線開發者現身解讀市場，並通過第三方監測機構的數據和分析，一探南寧樓宇經濟發展新動向。

　　看供求，商機在哪？

　　主城區需求未完全釋放，新城區潛能無限

　　根據克而瑞廣西片區提供的數據顯示，未來 3—5年南寧寫字樓新增供應將達到約685萬平方米，其中五象新區龍崗片區寫字樓新增量更是高達338 萬平方米，接近一半新增量。青秀區寫字樓新增量184 萬平方米，也是未來寫字樓供量大戶。

　　“近階段寫字樓市場可以用熱鬧來形容。”有業內人士指出，“産品品類繁多，多板塊同時發力，寫字樓市場比住宅率先回暖。”

　　“南寧寫字樓的需求還是很大的，90%的寫字樓出租率都在90%以上，超過了一線城市。從最近地王大廈寫字樓續租時租金整體上漲這一點上，就能看出寫字樓需求還沒得到完全釋放。”南寧乾寶桓行銷諮詢有限公司總經理陳宇航表示，未來寫字樓開發量會不斷攀升，絕大部分集中在五象新區，南寧城市主城區資源比較稀缺，從區域屬性上來講呈現兩極分化，但五象新區是政府未來著力打造的城市CBD，需求潛能正在隨著開發量釋放。

　　而除了五象新區，目前南寧其他城區也有不少新品供應。如西鄉塘大學東路地鐵口物業東盟財經廣場，近期將開放行銷中心，帶來30—300平方米5A生態寫字樓産品。江南經開區的松宇時代，即將推出70—1200平方米5A生態寫字樓；綠港·國際中心108—1500平方米的寫字樓也同步推出……

　　人物觀點

　　讓辦公和投資的剛性需求釋放是現階段重點

　　廣西鴻運置業有限公司董事 劉衛

　　現如今寫字樓市場已經出現了多元化、分化的現象，這也意味著這個市場開始進入更成熟的發展階段。在主城區相對成熟的環境下，新興區域的寫字樓産品值得關注。就拿東盟財經廣場所在的西鄉塘區看，目前這一區域可以稱得上規範的寫字樓少之又少。然而城西是很多企業、産業人群聚集的地方，對商務辦公産品的需求量很大。

　　寫字樓供過於求不會因為開發商的行銷手法而改變，投資者很清楚商品價值點，突圍對於真正有需求的區域來説是不成立的，做好讓辦公剛性需求和投資剛性需求能夠釋放才是現階段我們的工作重點。無論是商業還是商務辦公，核心價值就是地段。地段包括人流量、交通配套、環境配套等等。交通便捷，能夠降低公司運營成本，能夠提升企業品質和地位的地段，才能凸顯寫字樓的價值。

　　選成片區規模的高端寫字樓更具升值空間

　　綠地（香港）南寧公司行銷總監 丁宏星

　　南寧寫字樓現在競爭非常激烈，但是機會和競爭是並存的，從市場上看雖然有很多寫字樓入市，但是真正有品質符合未來辦公需求的寫字樓産品不多。市場需要細分，在我看來，智慧寫字樓是未來的走向。南寧主城區現階段寫字樓成片區規模的、品質高端的集中性辦公區域還沒有，選擇這樣的産品升值空間會比較大。我認為今後五象新區的CBD片區將會成為南寧寫字樓的標桿地區。

　　高鐵商圈或許是南寧下一個熱點

　　榮和集團行銷管理中心副總經理 張勇

　　雖説有那麼多的寫字樓入市，但是從入市區域來看可能百分之八十會在五象新區，少部分是在東盟區和高鐵商圈，個人認為，不論自用辦公還是投資，應選擇成熟的地段。未來的寫字樓配置會越來越高端，表現為第一停車位比較充足，第二是配備充足的電梯，第三是擁有齊全的物業服務。

　　我比較看好的是高鐵商圈。從一線城市的發展趨勢來看，高鐵商圈升值空間無論是商業還是商務都是比較大的，因為那裏交通、便利人流比較旺，對整體的寫字樓的展示面較好。高鐵商圈或許就是南寧下一個寫字樓熱點。

　　競爭下，優勢在哪？

　　拼地段拼産品，拼配套拼運營管理

　　“寫字樓市場愈發熱鬧，背後的投資客卻更為理性了。”近期在接待了好幾波大客戶的某項目負責人對記者表示。“理性背後需要我們拿出真刀真槍比拼，比拼地段、産品、配套，比拼運營管理。”

　　“南寧商務辦公環境在城東相對成熟，我們榮和e中心恰恰是處在離高鐵站不到兩公里的地方，地理位置是我們的最大優勢。”榮和集團行銷管理中心副總經理張勇表示。而10月初亮相的東盟商務區超高層龍光世紀，不光以“400米層高刷新廣西商務地標新高度”吸引眼球，更是憑藉打造集合辦公、購物、休閒、酒店入駐等各類複合業態的商務綜合體入市，打造南寧高端商務配套。而上周剛剛舉辦了産品發佈會的OPARK·通昊創智天地，則另辟蹊徑，打造南寧首個花園式辦公集群。

　　“市場競爭加大，必須打差異化。”某項目行銷負責人告訴記者，南寧購買能力相對一線大城市比較有限，這需要針對客戶的不同需求量身定制産品，刺激各種需求的釋放，不能一味加入白熱化化的競爭當中。陳宇航指出，相對來説寫字樓的穩定性比商鋪大很多，投資寫字樓大有可為。但寫字樓的地段、價格、産品、整體物業的配套、後續的物業服務、對業主、投資客還是租賃客戶來講都缺一不可，綜合實力才是關鍵。

　　人物觀點

　　普通産品供應趨於飽和 創新産品前景看好

　　松宇置業集團行銷總監 陳志軍

　　作為商業地産的一項，寫字樓租售經過長達十年的發展，目前正從一個相對粗放的市場逐漸走向以封閉式管理、以甲級寫字樓為代表的寫字樓市場。南寧先後崛起了一大批高檔寫字樓建築大廈，將寫字樓的規模、檔次和管理水準推到了全新的時代。

　　由於供應量逐步增大，面對市場壓力，越來越多的寫字樓開發企業已經依靠優質創新項目突圍，如智慧化服務、層高、停車、生態等。此外，寫字樓市場細分，細心研究産品和客戶的需求，針對性的進行開發，可成為寫字樓突圍的途徑。

　　但從發展來看，南寧寫字樓是令人樂觀的，因為南寧寫字樓轉型升級才剛剛開始，城市轉型升級必然刺激創業企業的發展，同時金融機構也將大力擴展業務，這就是寫字樓未來市場所在。市場在發展，企業在壯大，具有長期保值功能的寫字樓將是那些做大做強的公司必須持有的物業。在市場供應持續走高的同時，寫字樓市場內部分化也逐步顯現，區域中心化趨勢進一步加強。

　　前些年金湖商圈寫字樓市場佔據主導地位，但目前寫字樓市場區域中心化趨勢已初現端倪。東盟商務區商圈、五象新區、江南新區、新會展等寫字樓市場正迎頭趕上。

　　除硬體産品外，後期服務是突圍關鍵

　　南寧萬科相關負責人

　　南寧寫字樓已經從過去的商住一體産品逐步過渡到5A甲級以及特色寫字樓産品，市場産品不斷革新與換代，向多元化轉變，同時寫字樓的配套也從過去的滿足簡單辦公就餐為主向能夠集休閒、娛樂、餐飲為一體的綜合配套轉變。

　　毫無疑問，未來寫字樓市場將面臨激烈的競爭壓力，不僅是硬體和産品，更重要的是服務體系的打造，寫字樓物業後期所提供的服務將是項目突圍的關鍵。

　　談趨勢，何去何從？

　　分化、轉型不可避免，市場發展空間大

　　“未來3—5年供需矛盾凸顯，但市場還有機會。隨著競爭加大，南寧寫字樓市場將出現明顯分化。克而瑞廣西片區總經理、房價點評網南寧站首席分析師吳寧指出，“從産品層面來看，南寧寫字樓産品將向第五代産品升級，智慧化、人性化、綠色生態的寫字樓産品將是未來南寧寫字樓産品的發展方向。”

　　據克而瑞廣西片區觀察，“南寧市寫字租金分化明顯。如彼此一路之隔的華潤大廈、永凱大廈、中鼎萬象東方 ，租金分別為160元/平方米左右 、80元/平方米左右、 40元/平方米左右。租金差別非常顯著，可以看出南寧市場目前高端寫字樓、普通寫字樓及商住樓價格形成三級分化的現象。高端寫字樓在同等區位、交通、外部環境的條件下，租金可比普通寫字樓高一倍。”

　　從市場上看，南寧寫字樓市場正在分化。

　　“寫字樓的投資收益在短期內不會很明顯，市場要有培育期，只要城市經濟産業在發展，勢必會拉動商務辦公市場的需求，所以未來寫字樓發展的空間會很大。”龍光世紀項目經理尹嶸表示。有業內人士指出：南寧寫字樓的十年進化過程也是城市化進程的縮影，不論市場如何變化，優質的、走差異化道路適應不同需求的産品才能始終贏得市場。

　　人物觀點

　　寫字樓會是先聚集後擴散式的發展

　　寶能集團廣西寶能城市建設有限公司副總經理 胡宗偉

　　我是看好南寧寫字樓市場的，未來會供需兩旺，寫字樓在需求上還會有一個提升。隨著南寧的城市化進程推進，市場會出現寫字樓先聚集後擴張的現象，這是城市化進程的必經過程。就走勢看，我認為未來寫字樓的重心和中心都會在五象新區，這裡有政府最大力度的支援，全南寧高品質的寫字樓都會聚於此，無論從體量還是從品質都可以説是標桿。

　　“商業＋地産”未來寫字樓發展方向

　　盛天置地領域/新界行銷部副經理 華安順

　　南寧目前的寫字樓市場還是一種供應不平衡的狀態，這種供應不足體現在有些區域寫字樓大量供應，而有些區域的寫字樓卻得不到滿足。未來的南寧寫字樓，在多中心的前提下，將不會是從某個方向到某個方向的跳躍，而是一個全面開花的時代。此外，寫字樓的增值將是未來的寫字樓趨勢：寫字樓的開發並不僅僅是一個生産與銷售的過程，而是通過對商業物業的持有和商業運營來實現增值。在“商業＋地産”的組合中，如果説地産是骨骼和肌肉，那麼商業便是心臟和血液;只有兩者協調了，商業地産才能健康運轉。而這個方向，是未來寫字樓的方向。

　　短期供大於求，未來發展空間大

　　龍光世紀項目經理 尹嶸

　　寫字樓市場年底並不算表現太好，主要是受投資客群投資計劃的影響，現在買寫字樓的很多是企業主和私營業主，出於年底資金回籠和自身需求，會暫緩入手寫字樓。此外，新建的很多寫字樓最快也要明年底交付，有的甚至到2016年後，所以短期內，市場供求比率將會供大於求。城市間合作發展會帶來經濟發展機會，包括金融機構、商業貿易等企業以及相關的下游産業勢必進入南寧尋找辦公場所，因此未來南寧寫字樓發展將有較大的空間。

　　五象新區將成南寧中央商務區

　　克而瑞廣西片區總經理、房價點評網南寧站首席分析師 吳 寧

　　自2010年起，南寧市辦公物業成交均集中在青秀區，主要為埌東商務的發展所帶動。經過幾年的發展，目前埌東區域土地已經進入稀缺階段未來南寧市主要供應成交將轉向新開發的五象新區。2014年一季度，良慶區辦公供應9.9418萬平方米，佔全市 91%。説明五象新區大量的成辦公項目已經開始放量，未來區域供應將大幅增加。

　　目前五象新區總部基地板塊土地出讓已經完畢，規劃以高端5A 甲級超高層寫字樓居多，典型代表如五象航洋城、龍光國際、綠地中心等至少15 個超高層項目；眾多頂級辦公聚集，助推五象城市商務中心地位的確立。

　　從城市規劃角度上看，南寧市發展總體框架是“一軸兩帶三中心”，重點向南部的五象新區發展，致力將五象新區發展成為一個“新南寧”。五象新區匯集南寧政策、資金等眾多資源，以總部商務金融為核心發展引擎，城市樓宇經濟的中心初見雛形。在“重點向南，建設五象新區，再造一個新南寧”的戓略決策下，南寧未來5—10 年間，重點向南建設五象新區，城市跨邕江發展，形成“T”字形發展格局；過去十年看瑯東，未來五年看五象，五象新區作為城市的新中心，引領城市區域發展。