□ 本報記者 呂光社 趙德鑫

　　剛剛過去的“金九銀十”，對大多數房地産開發商來説並不輕鬆，開發商使出渾身解數，特價房、認籌優惠、交幾千抵幾萬等層出不窮的促銷手段不斷刺激著購房者的神經。但與此同時，市民在購房時的觀望情緒愈加濃厚。根據濟寧市統計局的數據，1-10月份商品房銷售額為226.66億元，同比下降2.0%，在房産價格方面，根據國家統計局11月18日公佈的10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，濟寧市新建商品住宅價格指數顯示房價已經出現了連續5個月的下跌，其中9月份環比下跌0.9%，同比下跌0.1%；10月份環比下降0.5%，同比下降1.9%；二手房的銷售價格延續了下跌的走勢，繼9月份同比下降2.4%之後，10月份濟寧市二手住宅價格指數同比下跌3.3%，“金九銀十”並沒有成為二手房産仲介的“救命稻草”。

　　降價也要理性判斷

　　“金九銀十”期間，高新區兩家樓盤的降價促銷引發了市民的廣泛關注。其中一家高檔住宅樓盤甚至每平方米直接降價近萬元。據該樓盤的銷售人員介紹，當時降價的主要原因是項目的銀行貸款到期，公司的資金鏈緊張。大幅度的降價收到了明顯的效果，該樓盤的銷售量得到顯著的提升，資金在短期內迅速回籠。雖然本次降價實現了銷售量的提升，但銷售人員坦言，這樣的價格對於開發商來説是賠本的價格。11月下旬該樓盤的再一次大幅提價印證了其之前降價賠本的説法，但頻繁的價格變動從側面也體現了當前房産市場中買方市場的主導性。另一家傳出降價傳聞的樓盤的銷售人員在接受採訪時並未正面承認降價的説法，“我們推出的只是少量的特價房，這是近期的促銷手段，目前我們樓盤大部分的房源已經售出。”

　　記者在走訪多家樓盤的售樓處時發現，整個9、10月份，雖然不少樓盤銷售量只有去年的一半，但價格上並沒有出現明顯的變動。有樓盤銷售人員表示，在樓盤建設完畢後，開發商並沒有太大的資金壓力，而該樓盤的地段也讓開發商願意守住當前的價格。相對而言，一些城郊中小開發商的期房在當前的市場背景下，往往會通過降價的方式幫助回籠資金。

　　房子降價與否，在市民觀望情緒愈加濃厚的市場行情下，成為了一場開發商與購房者間的拉鋸戰。價格波動背後，是開發商與眾多持幣待購的購房者的博弈。在房産市場買方市場佔據主導的今天，購房者需要對降價進行理性的判斷。

　　在走訪樓盤的過程中，有樓盤的銷售經理表示，沒有開發商會輕言降價。現房的銷售價格不會輕易産生變動，主要有兩方面的原因，一方面是現房比期房更容易銷售，另一方面現房已經有購房者入住，降價也要考慮老客戶的反應。同時，銷售經理提醒消費者在選購房子的時候，不要把一些促銷手段簡單地認定為降價，一套房子的價格要看最後的實際成交價。一些樓盤雖然打出了交幾千元抵幾萬元房款的廣告，看似省下的幾萬元其實通過簡單的價格調整就可以讓整套房價達到原來的價格，還能起到促銷的效果。消費者在購房時應理性的判斷樓盤的各方麵條件，以最終購房合同上的價格為準。

　　“黃金時代”一去不返

　　南池公園附近某樓盤的銷售經理盛先生告訴記者，“現在的樓市還沒有到最壞的時候，但想回到幾年前火爆的房産市場，可以説沒有了這種可能。”

　　2008年盛經理入行時，恰恰是樓市最困難的時候，當時一個樓盤一個月都賣不出去一套房子。2009年起隨著國家利好政策的出臺，房産市場迎來了連續四年量價齊升的“黃金時代”。尤其是2009年到2011年期間，即使樓盤的價格在節節攀高，但銷售情況依然十分火爆。2011年的10月份，在另一家均價6000的樓盤，他一個人一天就要賣出一套房子。進入2012年後，價格與成交量雖然有所增長，但上漲的速度都開始減緩。從去年下半年開始整個房産市場的熱鬧不再，對於盛經理銷售的改善型樓盤影響格外突出，去年的11月份盛經理只賣出去了一套房子。面對市場冷淡的情況，開發商也想盡了各種辦法，以前買房子的時候需要排隊叫號賣號，而現在很多開發商的廣告傳單直接在十字路口發放，“賣房子的和賣白菜的用的一樣的行銷手段。”

　　談到目前的市場狀況，盛經理表示客戶的觀望情緒依然濃厚，觀望的原因歸根到底還是錢的問題。“很多客戶雖然有購房的意願，但是在看房之後仍然表示需要再觀察觀察。”受當前市場的影響，不少購房者有著等待降價的想法，想看看過段時間價格能否降下來。此外一些購房者因為房貸政策也無法籌集充裕的資金。盛經理告訴記者，雖然9月底國家下發了新的房貸政策，目前與該樓盤合作的幾家銀行並沒有開始實施。而且按照往年的經驗，在春節之前是樓市銷售的淡季，這個冬天整個樓市的行情不會出現大的轉變。即使2015年開春後，購房者也會以剛性需求為主，改善型住房的購房需求並不會出現明顯的提升。

　　二手房遭遇“冷冬”

　　在琵琶山小區的一家仲介內，只有一名工作人員還在刷新著網頁熬到下班。“去年的時候這附近還有三家仲介，現在已經有兩家仲介倒閉了。沒有生意，付不起高額的房租，今年對於二手房産仲介可以説是舉步維艱。”二手仲介公司關經理向記者介紹道，今年以來，二手房交易就難以再現前兩年的火爆場面，除了學區房在開學前交易比較集中外，很多二手房仲介挂出後遭遇了無人問津的局面。房産仲介雖然對“金九銀十”做了充足的準備，但二手房交易量價齊跌的“金九銀十”讓不少二手房産仲介商不得不面對生存的難題。

　　關經理告訴記者，往年的“金九銀十”，一家房産仲介公司4個人一個月就能賣出接近20套二手房，而今年算上環城西路的另一家門店6個人兩個月總共才賣出去6套二手房。不僅僅銷售量減少了，銷售的價格也出現了明顯的下降。與平時相比，一些賣家為了儘快出手手中的房子，在價格方面往往會有較大的讓步。10月中旬的時候，關經理好不容易賣出去海關路與供銷路交叉路口的一套房子，97.5平方米的房子原來標價65萬，在等待了一月後降價10萬元以55萬成交。而在仲介公司的展板上，一套141平方米的二手房從135萬降到了115萬，仍然無人問津。

　　“目前購買房子的客戶主要是剛需型的客戶為主，大部分都是為了結婚或者孩子上學新購住房。但與以往使用商業房貸購房不同的是，現在絕大多數的購房者都是以公積金貸款購房為主。”另一家房産仲介公司的經理朱女士告訴記者，與7、8月份看房人數都很少的情況相比，“金九銀十”期間，看房子的客戶人數有所增加，然而其中下決心買房的客戶仍佔少數，市場的觀望情緒依然濃厚。對於下一步的市場走向，從業近十年的朱經理有著自己的分析，“在‘金九銀十’過後，今年的銷售旺季已經結束，可以説當前市場的冷清會持續到明年春天。客戶普遍都有買漲不買跌的心理，在當前的市場背景下更多客戶選擇等待一段時間，這是市場的博弈過程，但總體而言，整個房産市場將會步入逐漸回歸理性的階段。”