□金證券記者 儲偉偉

　　繼10月份業內瘋傳，財政部門或將二手房營業稅徵免時限由5年改為2年後，11月17日又有消息稱，財政部稅政司召集北京大型二手房仲介召開座談會。再次點燃了市場對二手房交易營業稅調整的預期。

　　今年10月，有業內人士稱，如果10月地産銷量再不起步，財政部會祭出減稅大招：個人住房轉讓營業稅徵免時限由5年恢復至兩年，並稱消息不是空穴來風。隨後“5改2”的傳聞引發熱議。甚至有媒體稱，天津地稅局明確于11月1日執行此政策，但天津地稅政務網隨後辟謠稱消息不實。

　　11月17日又有消息稱，財政部稅政司為某項課題研究，召集北京大型二手房仲介召開座談會，調研北京地區住房市場狀況，參會者包括中原地産、鏈家地産等。這一消息再次引發外界對二手房交易營業稅調整的猜想。

　　我愛我家南京市場總監胡涓涓對《金證券》記者説，目前尚未接到相關通知，“5改2”的説法僅止于傳聞。

　　“如果政策真的落實，確實能降低買家的購房成本，有利於刺激二手房交投活躍度，但對整個市場的影響不會太大。”胡涓涓分析稱，二手房交易的掛牌價通常是賣家凈得價，名義上營業稅是針對賣家徵收，但在交易過程中，大部分仍然會轉嫁到買家頭上。以成交價100萬元但未滿五年的房子來算，按照5.6%的徵收標準，需要支付5.6萬元。

　　“儘管5.6%的營業稅基本上是買家出，但是不少房東考慮到買家的接受程度，會稍微降低一點房價，否則很難出手。”某大型仲介機構的二手房經紀人王輝對《金證券》記者説，以南京南湖地區的二手房做例子，五十幾平方米的小兩房，小區均價是95萬元，如果不滿五年的話，房東為了儘快脫手，一般會把交易價的預期定在90萬-92萬元左右。因為加上營業稅的話，買房者實際付出的價格已經超過95萬元。

　　10月底，住建部政策研究中心副主任王玨林曾就營業稅“5改2”表示，“今年沒戲，明年有沒有希望要看是否能列入明年的立法計劃”。

　　亦有業內人士分析稱，該項刺激措施最快要到明年1月之後才有機會出臺，因主管部門對“9·30”央行信貸寬鬆政策的市場觀察期至少要有一個季度，其間如果接連出臺其他措施，反而不好衡量單一措施對市場的具體作用有多大。

　　“5改2”仍止于傳聞

　　“等貸”、加價情緒蔓延

　　近十年，為遏制房價過快上漲，國家頻繁調整二手房交易稅。

　　2005年，營業稅免征期限由“一年”調整為“兩年”；2006年6月由“兩年”延長至“五年”；2009年全球金融危機，重新調整為“兩年”；直至2009年12月，國務院常務會議上將免征期限由“兩年”調整為“五年”。此外，2011年1月的國務院常務會議上決定，在免征營業稅期限五年的基礎上，將此前的二手房銷售總額差額計徵改為全額計徵。

　　有地産業內人士分析，此番營業稅“5改2”的猜測，和限購限貸政策相繼放開卻未達到刺激樓市迅速回暖的預期效果不無關係。

　　“十一”長假前一天，央行與銀監會突然發佈取消樓市限貸的通知，對貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款執行首套房貸款政策。

　　“9·30”新政實施至今差不多50天。不過王輝對《金證券》記者反映，目前各銀行的房貸利率基本還是按照基準利率實施，僅有極少數公司背景較好的客戶能夠拿到9.5折，比如來自世界五百強或是大型國企等。所謂7折下限，更是不可想像。

　　1+2聯合不動産市場部經理王婷近日亦分析稱，“雖然前段時間出臺了較多政策，但是9.5折銀貸利率現在申請有門檻，而隨著政策逐漸放開，不少購房者仍然表示看好未來銀行利率折扣放開，所以‘等貸’成為主旋律。”

　　相比“等貸”者，準備拋售二手房的房主卻有另外的心思。王輝對《金證券》記者説，近期有不少房東專門打電話給他，如果二手房交易稅從滿五年免征改成滿兩年的話，他們正在掛牌出售不滿五年但超過兩年的房子，就要提高價格。

　　買賣雙方的上述想法，對樓市成交量來説，不是個好消息。王輝對《金證券》記者説，從個人業務感受上來看，“十一”之前的這一輪刺激政策似乎並未對二手房交易量形成持續推動力。“利好消息已經在10月份釋放掉了，現在二手房交易又開始歸於平淡了”，他似乎有些懷念去年3月份“國五條”推出時的瘋狂景象，那時購房者排隊過戶，有的二手房房産經紀人因此月入十幾萬。

　　國稅總局摸底房地産稅費

　　國家統計局日前發佈的數據顯示，10月份70個大中城市新房價格環比無一上漲，儘管環比降幅繼續收窄，但房價尚未止跌企穩。

　　多位業內人士分析，央行9·30新政之後，全國樓市確實出現一波回暖，但進入11月後，回暖態勢並未得以持續，多地房地産市場成交再次趨於平淡。隨著經濟下滑壓力的加大，政府或再次出手維穩樓市。

　　關於二手房營業稅的相關政策，國稅總局正在研究，前一段時間總局也在部分重點城市進行了有針對性的調研，並將當前二手房市場的交易與稅收情況做了匯總。國稅總局的一位官員對記者表示。

　　此前國稅總局的確派出調研組對部分城市的房地産行業相關稅種進行調研，並對二手房交易環節各稅種的稅收情況做了詳細的摸底。東部某省會城市政府部門的一位官員告訴記者，從國稅總局調研期間透露的情況來看，國稅總局確實有計劃對二手房交易營業稅做出調整，但是否會在今年年底出臺仍要視市場情況而定。

　　一位接近國稅總局的知情人士則表示，二手房營業稅政策在年底前進行調整的可能性很大，預計在調整方向上國稅總局會給出一個比較寬泛的政策基調，但具體落地政策還需要各地出臺。

　　對稅費政策的調整不僅關係到市場，還關係到地方財政，二手房交易營業稅目前屬於各地稅局管理範疇，一旦做出調整會影響地方財政收入，所以目前國稅總局還需要對稅種價值做出全面評估。上述接近國稅總局的人士對記者表示。

　　實際上，差額稅制一直是樓市調控的重要手段，利用二手房交易營業稅來調整樓市早有先例。

　　1999年，為配合當時國家住房制度改革，積極啟動住房二級市場，國家出臺優惠政策提出，個人購買並居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業稅，且銷售時營業稅按銷售價減去購入原價後的差額計徵。

　　此後，為了遏制房價過快上漲，國家頻繁調整二手房交易稅的免征期限。2005年，國務院為遏制投機炒作，穩住房價，將前述免征營業稅期限“1年”調整為“2年”。2009年12月，國務院又將免征期限由“2年”調整為“5年”。2011年1月，在免征營業稅期限5年的基礎上，國務院將此前的二手房銷售總額差額計徵改為全額計徵。 華夏時報