■ 地産行業記者 張 暢 張 君 吳亞男

　　話題緣起

　　2011年6月16日，地鐵四號線（龍華線）全線開通，6月22日，深圳北站啟用，同年12月30日，龍華新區正式成立。龍華自此躍入公眾的視野，成為最受關注的新區之一，被譽為“深圳新中心”。

　　據相關數據統計，龍華房價一路看漲，尤其是2011年，地價和房價增長最快，新區交通利好不斷。龍華樓市炙手可熱，集中了大量高檔社區，上個月更是拍出2.5萬元/平方米的地王，房價眼看“坐三奔四”，已然不再是普通剛需們的戰場。

　　龍華樓市為什麼這樣熱？現在置業龍華還是一個好時機嗎？該如何理性購買最適合自己的房子？帶著這些話題，深圳特區報地産部日前走進龍華地産會客廳，舉行了“2014年終置業系列論壇之上升通道中的龍華樓市”，與業界學者和開發商代表、代理商代表共同論道，為新生代購房者指點迷津。

　　龍華樓市為什麼這樣熱？

　　巫石明：多重利好為龍華樓市提速

　　從開發商的角度看，龍華成為深圳樓市的熱點取決於兩個方面，一是距離決定了價值，二是政府的投入決定了起點和升值空間。

　　在距離上，龍華與各個區域的距離適中，交通非常便捷。同時，四號線、福龍隧道、新彩隧道建成通車，解決了交通瓶頸的問題，家在龍華的市民上下班很方便；另外是3000億的資金投入，區域內的教育、醫療、商業等配套逐步完善，龍華很快就會成為深圳的又一個中心區。

　　這從前不久龍華的土地拍賣價格就可預見，2.5萬元/平方米的樓面地價，充分顯示了龍華新區目前的土地價值以及未來發展前景的良好預期。綜合這幾個方面，成熟的開發商一致認為龍華房價還有很大的價值空間，龍華樓市成為熱點也就不足為怪了。

　　呂海峰：深圳下一個中心劍指龍華

　　從城市發展的脈絡看，深圳過去是以福田-羅湖和寶安-南山為雙中心，東至鹽田大小梅沙，西到寶安西鄉，城市呈扁平帶狀規劃發展，距離拉得非常遠，繼續往東西向擴張受限，深圳必然往南北縱向發展。

　　客觀上看，龍華地處深圳地理版圖中軸線中心位置，因為基礎配套設施沒有完全到位，其價值還未突顯出來，但目前卻有大量白領居住於此。龍華的區位優勢及地鐵龍華線、深圳北站等便捷的交通，加上較低的房價，使得龍華有眾多潛在的置業者。

　　主觀上看，按照TOD交通導向型發展模式和基礎配套設施建設支援力度，深圳城市需要向合理的、飽滿的形態格局佈置發展。有先天的地理優勢，逐步成熟完善的基礎設施，深圳大量的中産階層支撐，城市格局發展的需求，龍華不火都難。

　　蔣尚禮：地鐵四號線激活龍華市場

　　即便在今年年初深圳房地産市場相對蕭條的背景下，龍華樓市依然大熱，其根本原因就是龍華的地理優勢、交通優勢及其房價的洼地效應。

　　由於一直缺乏政府的引導，龍華成了失落的中心。然而，自通了地鐵之後，龍華的發展勢頭徹底改觀，地鐵四號線不僅是深圳和香港的聯接紐帶，還是深圳、香港和全國的銜接點，尤其是深圳北站的建成通車，大大促進了深港兩地和其他重點城市的經濟往來。地鐵的開通、高鐵的建設給龍華的區域發展帶來了革命性的變化，可以説，交通的打通激活了龍華樓市。

　　戴虹虹：置業者鍾情龍華多在地鐵和價格

　　深圳樓市東西向快速發展很大程度上得益於地鐵一號線的連通，例如寶安中心區的第5大道，地鐵開通前均價是8000元/平方米，開通後房價快速上漲，到現在均價已經賣到4萬。

　　深圳辦公地點較多的是福田、羅湖和南山，有大量白領在這裡上班，交通是他們首要考慮的因素，其次就是價格。很多高級白領和剛需客熱衷置業龍華，原因在於龍華的距離很近，坐四號線上下班非常方便，龍華的規劃起點高，匯聚了很多高尚社區。現在的寶安中心區沒有太多的新房，後海房價太貴，龍華卻是價格洼地，理所當然，龍華有望成為發展迅猛的置業中心。

　　港鐵上蓋物業優勢如何？

　　蔣尚禮：真正的地鐵上蓋物業價值空間更大

　　開發商做項目雖然有競爭，但都是在為龍華新區更美好的明天努力。龍華之所以是價格洼地，就是因為很多人還沒充分了解龍華的價值。龍華目前的房價均價不到3萬，到福田中心區不過20分鐘的車程，這樣的區域在深圳找不出第二個。而且龍華現在有這麼多項目供選擇，這是非常值得稱道的，相信會有更多人通過置業認識到龍華的價值。

　　儘管地鐵物業概念被開發商講了很多年，事實上在深圳真正能享受到地鐵便利的樓盤不多，很多樓盤都是建好後才通地鐵，往往要走一段距離才能到達地鐵口，只能稱之為地鐵沿線物業。地鐵上蓋物業是直接連通地鐵出入口的物業，其價格一般要比地鐵沿線物業高出10%-15%，比如大家所熟知的香港太古廣場。

　　特發和平裏是目前龍華唯一在售的地鐵上蓋物業，從龍華線龍勝站A、D出口天橋直通和平裏雙層商業、綠色公交總站，是享受到地鐵便利的物業。

　　呂海峰：特發和平裏屬於純粹港鐵上蓋物業

　　國際化都市路面交通擁擠問題是難免的，地鐵的出現大大緩解了路面堵塞，不僅運作效率高，更有助於綠色出行。很多國際化大都市地鐵交通佔到交通出行的40%-50%，比如紐約。然而，全世界運營地鐵較為成功的就是港鐵，港鐵也是極少數能夠盈利的地鐵公司，因為港鐵將地鐵建設和沿線地産開發捆綁在一起，把生活合理植入地鐵，創造了“地鐵+物業”的港鐵軌道交通生活模式。

　　特發項目無縫連接港鐵龍勝站，連廊很長，直通和平裏花園，這一點和新加坡的地鐵上蓋物業很像，算是純粹的港鐵上蓋物業。四號線很快會與香港連接，從這裡出發去香港比從羅湖口岸、福田口岸過關更便捷。港鐵上蓋物業將吸引香港人前來置業，促進深港兩地居住、商業和文化的交流，未來價值不可估量。

　　巫石明：借鑒港鐵理念打造標桿

　　近期龍華片區準備開盤的項目有特發和平裏二期、中海錦城、星河傳奇和港鐵天頌，已經開盤的有華業玫瑰四季和幸福城，整體競爭態勢良好，每個項目各有優劣。特發地産作為老牌國企，一直堅守高標準的工程品質，並兌現對客戶的每一個承諾，特發和平裏就是按這兩個基本原則打造的。

　　從項目樓體外立面到樣板房室內裝修，特發一直秉承高規格設計施工，採用國際流行的Art Deco建築風格，端莊而不失親和力，硬朗而不失視覺美感，樓間距超百米，戶型方正實用。此外，項目二期88-180平方米單位是龍華區域內稀缺的單證産品，配套三梯三戶和三梯五戶豪宅標準，每戶都帶有景觀陽臺和大面積落地凸窗。

　　特發充分學習了港鐵的設計理念和價值觀，借鑒了香港青衣城、九龍天璽、將軍澳東港城等各個項目的優點打造和平裏。特發和平裏是真正的地鐵上蓋物業，四號港鐵線入戶直達，繁華商業就在家門口，這是我們兌現“地鐵送你回家”的承諾，下雨不用撐傘就能到家。

　　會客廳嘉賓

　　深圳市特發地産有限公司副總經理 巫石明

　　全球人居環境論壇秘書長 呂海峰

　　戴德梁行高級董事、大中華區綜合住宅服務主管 蔣尚禮

　　深圳至祥置業總經理 戴虹虹

　　剛需族如何理性購房？

　　巫石明：買房優選地鐵上蓋物業

　　要如何選擇合適的房子？以前買房是“地鐵跟人走”，現在買房應該是“人跟地鐵走”，一方面是響應政府綠色出行號召，另一方面，更重要的是隨著地鐵線路越來越多，地鐵出行更方便、更準時、更高效。“人跟地鐵走”，買房首選地鐵上蓋物業。怎樣才算地鐵上蓋物業？5分鐘從家裏直接到地鐵口，這不同於地鐵沿線物業，不需要跨越市政道路、轉車。其次，買房子要充分做好功課，勤於比較，找性價比更高的，比如每個樓盤的規劃設計、外部內部環境、採光通風，價格是否合適等。第三，要考慮自身的支付能力，總價和還貸的負擔是否能承受，千萬不要犧牲自己原有的生活品質。

　　另外，購房者要警惕高贈送率的項目。高贈送的面積一般是物業竣工驗收後才加建的，結構會被破壞，容積率比較高，樓宇之間會存在對視和遮擋的問題，通風采光也會受影響，居住的舒適度和私密性都會大打折扣。特發和平裏則完全不存在這些問題，項目嚴格按政府的規定贈送面積，有90平方米左右的剛需戶型，也有145-180平方米的改善戶型。

　　戴虹虹：居住舒適度和潛在風險不容忽視

　　“9·30”新政之後，整個深圳市場的看房客戶明顯增加，特發和平裏行銷中心平均每天都要接待近60批客戶。這些客戶中有首次置業的剛需白領，也有改善型置業者。針對這類客戶，購房除了要考慮總價能否接受之外，還要考慮看中的房子能否滿足居住需求。深圳城市發展空間非常有限，開發成本越來越高，房價不大可能下降，買房宜早不宜晚。

　　無論投資還是自住，買房都不能忽視居住的舒適度和潛在的風險。比如，贈送率高不一定就是好事，贈送的面積實不實用，平攤後的價格有沒有更高？這些問題購房者都應該理性思考。