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換房客多了 婚房客少了

  • 發佈時間:2014-11-17 06:33:25  來源:廣州日報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  “9·30”房貸政策調整,讓低迷的二手市場略微回暖

  在央行“9·30”房貸政策調整後,第二套房首付由原來的七成改為三成,改善型買家的首付資金需求有所降低,此政策讓低迷的二手市場略微回暖。不過,本週記者採訪多位仲介人士時了解到,近期成交的二手住宅多以改善型客戶為主,婚房客的需求並未就此政策的實施有明顯的釋放。文/圖:記者王雯倩

  婚房客點解少咗?入市門檻不降反增

  “以滿堂紅促成的交易為例,今年8~10月,婚房客戶的佔比持續縮減,特別是10月份,婚房客僅佔所有二手房買賣交易的14%,遠低於今年第一季度的26%。”滿堂紅研究部高級經理周峰表示,與過往幾年第四季度的二手樓市相比,今年的行情尤為淡靜,雖然央行“9·30”新政對樓市有一定的帶動作用,但受惠的多是改善型換房客,婚房客的入市門檻不降反增。

  他指出,以廣州的限購政策及公積金政策,首次置業的婚房客戶入市不易。首先,廣州現時仍堅持限購政策,並且對非廣州戶籍的買家入市要求未放鬆。其次,早前廣州的公積金政策進行調整,大幅提高公積金繳存年限並且執行貸款限額,此舉直接打壓了對公積金貸款依賴度較強的婚房客的入市熱情。此外,近幾年來,婚房客戶的年齡層越發年輕化,“以前婚房客都是30歲左右置業,而眼下婚房客多集中在26~27歲。此類客戶的收入不高,信貸政策鬆緊對其置業影響更大。”時近年底,銀行的貸款額度普遍吃緊,無論首套房還是二套房買家,“等貸”時間都有所延長。

  按揭貸款買家增多 行情麻麻

  合富置業成交數據顯示,10月100平方米以內二手住宅成交均價為21836元/m2,環比9月上升6.7%,漲幅略高於大市整體6.5%的漲幅水準。而在付款方式上,9月約有58%選擇按揭這一付款方式,而到了10月份選擇按揭付款方式的個案佔比躍升到67%。

  據中原地産中海康城分行營業經理羅超斌透露,自“9·30”房貸新政後,10月至今,該板塊的成交量有所回升,但主要以改善型的置換客戶為主,入手婚房的客戶較少。其中,100~120平方米的物業成交較為活躍。而得益於房貸政策的放鬆,近期不少買家選擇還清前一套房屋貸款,首付三成的形式入市。

  “10月迄今,受到房貸政策鬆動的影響,雖然看樓的客戶有所增多,但不少買家認為樓價仍有下調空間,觀望情緒依然較濃,近期成交量一般。” 中原地産盈彩美居分行高級營業經理潘湖飛介紹,不少有意置換物業的業主放盤價稍有鬆動,兩房放盤量增多,業主配合看樓的積極性提高,而看樓的客戶主要以改善客為主,有部分是購置婚房的客戶,投資客相對較少。而房貸放鬆後,近期買家購房多以首付三成為主。

  而在二手房市況尤其低迷的番禺區,限貸鬆綁也未能使其起死回生。中原地産吉祥北二分行資深營業經理歐夥文透露,現時洛溪板塊二手成交仍處於低谷,成交量並無因央行“9·30”房貸政策調整而有所增加,成交價又受一手樓盤的衝擊,約有10%的下降。

  據周峰介紹,現時70~80平方米的兩、三房物業是二手房市場主力盤源,約佔盤源總量33%,供應較為充裕。由於限貸政策鬆綁,眼下有部分長線投資者重燃入市熱情,“這部分投資客對市場較普通婚房客要敏感,他們看好後市,並且願意對賭明年限購政策鬆綁所帶來的物業升值利好。”他預計,今年廣州第四季度的二手樓市行情很可能明顯遜於往年,但2015年的春節來得較晚,從目前的市場行情來看,明年1~2月有機會出現反季節旺季。

  市區婚房筍盤推薦

  天河區——廣氮板塊

  合富置業時尚明苑分行主管鄧雄才表示,地鐵4號線車陂站附近的廣氮小區有一套南向低層兩房單位放盤,面積是69平方米,業主開價100萬元,屬於區內最低總價單位,適合資金不太充裕的“剛需”人群,且該小區少有此類物業放盤,相當稀缺。

  據中原地産羅超斌推薦,中海康城花園目前有一套100平方米電梯中低層三房,總價210萬元,是低於市場價的筍盤。另有一套116平方米的中海康城花園電梯中高層大三房單位,總價200萬元。

  越秀區——五羊新城 先烈中路板塊

  據滿堂紅廣州大道分店店長林虹介紹,五羊小區有一套60平方米樓梯樓高層兩房出售,證過5年,樓齡約20年,望小區花園,廳出陽臺,放盤價為118萬元,均價約19667元/m2。而五羊小區近期放盤均價以2.3萬~2.4萬元/m2為主,該盤源放盤價較市場價低2000元/m2。

  據中原地産先烈中路分行高級營業經理朱澄鋒介紹,先烈中路板塊適合低預算婚房客的盤源較多。現時先烈中路81號大院有一套57平方米的樓梯樓中高層小兩房,總價135萬元。

  海珠區——赤崗板塊 東曉南板塊

  “從10月至11月上旬成交看,赤崗板塊的婚房客數量較此前上升一兩成,其購房預算較市場成交價低5%~10%。”中原地産赤崗分行高級營業經理曾偉健表示,該板塊適合婚房客的二手盤源較多,如有一套64平方米的鴻運花園樓梯樓中層兩房放盤,總價為120萬元,房産證已過5年且是業主唯一物業,較市場價便宜。

  在地鐵東曉南站附近,低總價的兩房供應充足。據滿堂紅曉港灣分店店長黃玲燕介紹,目前曉港灣有一套72平方米三房兩廳樓梯樓頂層單位放售,證過5年,樓齡約15年,放盤價為110萬元,放盤均價約為15277元/m2,放盤總價較同小區相同素質盤源每平方米低千元。

  荔灣區——芳村板塊

  中原地産芳村大道分行營業經理許照雄表示,芳村板塊二手房業主在10月中下旬心態轉弱,有降價空間。現時恒荔灣畔有一套電梯中高層三房放盤,面積為90平方米,總價為200萬元,證過5年,是業主的唯一物業,而現時該盤同類型單位市價為2.7萬元/m2。

  據滿堂紅東漖分店店長李雪英介紹,芳村花園有一套83平方米電梯樓高層兩房出售,證過5年且唯一物業,樓齡約12年,三梯八戶,東北向,望小區花園,放盤價為135萬元,放盤均價約為16265元/m2,該盤近期放盤均價約1.8萬元/m2,該盤源較放盤均價低接近2000元/m2。

  白雲區——機場路板塊 白雲大道北板塊

  中原地産齊富路分行高級營業經理張院雷表示,受“限貸”放鬆利好影響,近期機場路板塊看樓的買家有所增加,但不少仍抱觀望態度,而業主心態有所轉變,議價空間有所減少。目前,該板塊飛雲樓一套102平方米的樓梯樓三房放售,總價98萬元,是低於市場價的筍盤,該盤周邊配套完善,距白雲文化廣場地鐵站約15分鐘路程,適合婚房客置業。

  在地鐵黃邊站附近如時代玫瑰園、金碧雅苑、雲山詩意人家及新興白雲花園等多個樓盤,近期筍盤頻繁出沒。據滿堂紅匯賢分店店長戴麗麗介紹,時代玫瑰園有一套電梯樓低層兩房兩廳單位,樓齡約9年,67平方米,東南向,證過5年且是唯一房産,放盤價為125萬元,單價約18657元/m2,相比同小區同素質房源低約1千元/m2左右。

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