“9·30”房貸政策調整，讓低迷的二手市場略微回暖

　　在央行“9·30”房貸政策調整後，第二套房首付由原來的七成改為三成，改善型買家的首付資金需求有所降低，此政策讓低迷的二手市場略微回暖。不過，本週記者採訪多位仲介人士時了解到，近期成交的二手住宅多以改善型客戶為主，婚房客的需求並未就此政策的實施有明顯的釋放。文/圖:記者王雯倩

　　婚房客點解少咗？入市門檻不降反增

　　“以滿堂紅促成的交易為例，今年8~10月，婚房客戶的佔比持續縮減，特別是10月份，婚房客僅佔所有二手房買賣交易的14%，遠低於今年第一季度的26%。”滿堂紅研究部高級經理周峰表示，與過往幾年第四季度的二手樓市相比，今年的行情尤為淡靜，雖然央行“9·30”新政對樓市有一定的帶動作用，但受惠的多是改善型換房客，婚房客的入市門檻不降反增。

　　他指出，以廣州的限購政策及公積金政策，首次置業的婚房客戶入市不易。首先，廣州現時仍堅持限購政策，並且對非廣州戶籍的買家入市要求未放鬆。其次，早前廣州的公積金政策進行調整，大幅提高公積金繳存年限並且執行貸款限額，此舉直接打壓了對公積金貸款依賴度較強的婚房客的入市熱情。此外，近幾年來，婚房客戶的年齡層越發年輕化，“以前婚房客都是30歲左右置業，而眼下婚房客多集中在26~27歲。此類客戶的收入不高，信貸政策鬆緊對其置業影響更大。”時近年底，銀行的貸款額度普遍吃緊，無論首套房還是二套房買家，“等貸”時間都有所延長。

　　按揭貸款買家增多 行情麻麻

　　合富置業成交數據顯示，10月100平方米以內二手住宅成交均價為21836元/m2，環比9月上升6.7%，漲幅略高於大市整體6.5%的漲幅水準。而在付款方式上，9月約有58%選擇按揭這一付款方式，而到了10月份選擇按揭付款方式的個案佔比躍升到67%。

　　據中原地産中海康城分行營業經理羅超斌透露，自“9·30”房貸新政後，10月至今，該板塊的成交量有所回升，但主要以改善型的置換客戶為主，入手婚房的客戶較少。其中，100~120平方米的物業成交較為活躍。而得益於房貸政策的放鬆，近期不少買家選擇還清前一套房屋貸款，首付三成的形式入市。

　　“10月迄今，受到房貸政策鬆動的影響，雖然看樓的客戶有所增多，但不少買家認為樓價仍有下調空間，觀望情緒依然較濃，近期成交量一般。” 中原地産盈彩美居分行高級營業經理潘湖飛介紹，不少有意置換物業的業主放盤價稍有鬆動，兩房放盤量增多，業主配合看樓的積極性提高，而看樓的客戶主要以改善客為主，有部分是購置婚房的客戶，投資客相對較少。而房貸放鬆後，近期買家購房多以首付三成為主。

　　而在二手房市況尤其低迷的番禺區，限貸鬆綁也未能使其起死回生。中原地産吉祥北二分行資深營業經理歐夥文透露，現時洛溪板塊二手成交仍處於低谷，成交量並無因央行“9·30”房貸政策調整而有所增加，成交價又受一手樓盤的衝擊，約有10%的下降。

　　據周峰介紹，現時70~80平方米的兩、三房物業是二手房市場主力盤源，約佔盤源總量33%，供應較為充裕。由於限貸政策鬆綁，眼下有部分長線投資者重燃入市熱情，“這部分投資客對市場較普通婚房客要敏感，他們看好後市，並且願意對賭明年限購政策鬆綁所帶來的物業升值利好。”他預計，今年廣州第四季度的二手樓市行情很可能明顯遜於往年，但2015年的春節來得較晚，從目前的市場行情來看，明年1~2月有機會出現反季節旺季。

　　市區婚房筍盤推薦

　　天河區——廣氮板塊

　　合富置業時尚明苑分行主管鄧雄才表示，地鐵4號線車陂站附近的廣氮小區有一套南向低層兩房單位放盤，面積是69平方米，業主開價100萬元，屬於區內最低總價單位，適合資金不太充裕的“剛需”人群，且該小區少有此類物業放盤，相當稀缺。

　　據中原地産羅超斌推薦，中海康城花園目前有一套100平方米電梯中低層三房，總價210萬元，是低於市場價的筍盤。另有一套116平方米的中海康城花園電梯中高層大三房單位，總價200萬元。

　　越秀區——五羊新城 先烈中路板塊

　　據滿堂紅廣州大道分店店長林虹介紹，五羊小區有一套60平方米樓梯樓高層兩房出售，證過5年，樓齡約20年，望小區花園，廳出陽臺，放盤價為118萬元，均價約19667元/m2。而五羊小區近期放盤均價以2.3萬~2.4萬元/m2為主，該盤源放盤價較市場價低2000元/m2。

　　據中原地産先烈中路分行高級營業經理朱澄鋒介紹，先烈中路板塊適合低預算婚房客的盤源較多。現時先烈中路81號大院有一套57平方米的樓梯樓中高層小兩房，總價135萬元。

　　海珠區——赤崗板塊 東曉南板塊

　　“從10月至11月上旬成交看，赤崗板塊的婚房客數量較此前上升一兩成，其購房預算較市場成交價低5%~10%。”中原地産赤崗分行高級營業經理曾偉健表示，該板塊適合婚房客的二手盤源較多，如有一套64平方米的鴻運花園樓梯樓中層兩房放盤，總價為120萬元，房産證已過5年且是業主唯一物業，較市場價便宜。

　　在地鐵東曉南站附近，低總價的兩房供應充足。據滿堂紅曉港灣分店店長黃玲燕介紹，目前曉港灣有一套72平方米三房兩廳樓梯樓頂層單位放售，證過5年，樓齡約15年，放盤價為110萬元，放盤均價約為15277元/m2，放盤總價較同小區相同素質盤源每平方米低千元。

　　荔灣區——芳村板塊

　　中原地産芳村大道分行營業經理許照雄表示，芳村板塊二手房業主在10月中下旬心態轉弱，有降價空間。現時恒荔灣畔有一套電梯中高層三房放盤，面積為90平方米，總價為200萬元，證過5年，是業主的唯一物業，而現時該盤同類型單位市價為2.7萬元/m2。

　　據滿堂紅東漖分店店長李雪英介紹，芳村花園有一套83平方米電梯樓高層兩房出售，證過5年且唯一物業，樓齡約12年，三梯八戶，東北向，望小區花園，放盤價為135萬元，放盤均價約為16265元/m2，該盤近期放盤均價約1.8萬元/m2，該盤源較放盤均價低接近2000元/m2。

　　白雲區——機場路板塊 白雲大道北板塊

　　中原地産齊富路分行高級營業經理張院雷表示，受“限貸”放鬆利好影響，近期機場路板塊看樓的買家有所增加，但不少仍抱觀望態度，而業主心態有所轉變，議價空間有所減少。目前，該板塊飛雲樓一套102平方米的樓梯樓三房放售，總價98萬元，是低於市場價的筍盤，該盤周邊配套完善，距白雲文化廣場地鐵站約15分鐘路程，適合婚房客置業。

　　在地鐵黃邊站附近如時代玫瑰園、金碧雅苑、雲山詩意人家及新興白雲花園等多個樓盤，近期筍盤頻繁出沒。據滿堂紅匯賢分店店長戴麗麗介紹，時代玫瑰園有一套電梯樓低層兩房兩廳單位，樓齡約9年，67平方米，東南向，證過5年且是唯一房産，放盤價為125萬元，單價約18657元/m2，相比同小區同素質房源低約1千元/m2左右。