市民兩百萬元買住宅 買郊區還是市區？

　　“在9月份之前，一週都接不到一個看樓電話，現在每天可以接到兩三個，大都是郊區的一手新盤或者市區的二手住宅。”投資型買家李小姐表示，樓市回暖，希望入市，但是還在郊區一手新盤和市區二手住宅之間糾結。

　　業內人士分析稱，投資房産也適用於“富貴險中求”，市區二手房價比較高，出租相對有保障，但是由於本身房價高企，升值幅度有限；而郊區大都是一手新盤，雖然目前出租比較難，但如果選對了區域，未來的升值空間要大於市區。

　　文/記者潘彧、林琳

　　案例

　　郊區大新房“守四年”

　　不如市區二手小房？

　　李小姐告訴記者。她現在手有餘錢，希望投資房産，並從今年上半年就開始斷斷續續看樓，現在感覺到樓市啟動了，想入手一套。“現在大概可以承受總價200萬左右的房子，不知道到底是買郊區的大戶型住宅呢，還是在市區買一套小小的二手房。”

　　而買家劉先生則有自己的苦惱——他2010年時考慮買房，在市區中心和亞運城之間猶豫了很久，最終選擇買下了一套亞運城100平方米左右的單位，四年過去了，這套單位的價格還是沒有什麼變化。因為上班不方便，他和太太只好在市區中心租了一套房子，想把亞運城的單位出租，結果無人問津。而當時在市區中心看到的一套小兩房單位，價格也只略高於100萬元，如今已經漲了幾成，租賃無任何壓力。

　　劉先生後悔莫及：“當時要是買了市區的小單位，現在都能換近郊一套‘豪華房’啦！”

　　數據：

　　“9·30”後廣州一二手房成交量同漲

　　記者從陽光家緣數據了解到，“9·30”以後，廣州一手的成交量突飛猛進，整個10月，廣州共網簽7222套一手住宅，與9月的4515套相比，環比上漲60%。

　　記者發現，分區域來看，中心六區的成交量和週邊五區的成交量上漲幅度相近，中心六區環比上漲65%；週邊五區則環比上漲57%。

　　目前，11月已近半，廣州網簽量比上月有所回落，僅為2787套，但是也比9月同期有不小的上漲。

　　而二手方面，從本月成交量來看，“回暖”的勢頭明顯。據中原地産成交數據顯示，10月份二手住宅成交量回升明顯，成交宗數環比9月大漲50%。而在10月份全市二手住宅成交均價為25694元/㎡，環比上月升7.4%，全市二手樓市整體呈現出量價齊漲的態勢。

　　從10月份陽光家緣仲介促成交易數據來看，除了144平方米的豪宅成交環比下降18%外，其他面積段成交都環比上漲。100～144平方米的大戶型環比增長27%，而電梯樓成交佔比也將近提升了7個百分點。 但從成交佔比來看，目前以60~100平方米以為置業的剛需客戶仍然是市場的主要群體。

　　記者了解到，在購房者之中，自住需求佔比已連續2個月錄得下跌，環比上月下降2.1個百分點，而投資性質環比微升0.8個百分點，佔總比例的3.3%。

　　升值：

　　市區盤保值更強 部分郊區盤更易升值

　　有買家認為，未來廣州地鐵四通八達，只要選到靠近地鐵的物業一定有升值潛力。但也有投資者告訴記者，房地産投資還是以地段論英雄，即使地鐵在通達，只要放開限購，市區的物業還要繼續升值。

　　一位主力做一手樓的仲介銷售坦言：“投資肯定選市區，説買郊區盤就是違心之論。”他説， 郊區盤生活配套跟不上是最實際的問題，買郊區新盤還不是即時交樓，市區中心二手樓即時可住可租，郊區即使有地鐵，利好早就消化在樓價裏了。

　　“如果其他區域現在每平方米一萬二三千，過幾年升到一萬四五千，市區中心都可能從兩萬多三萬升到三萬幾四萬。”該仲介人士認為，有買家質疑市區中心樓價還有沒有空間，他認為無論是什麼板塊價格都受經濟環境影響，勢頭一樣，而幅度可能因為基數不同而不同，原因是市區中心配套齊全，快進快出快租，週期短，更適合投資。

　　“現在市中心的盤源，要從3萬元漲至4萬元，已經是非常高的漲幅，但是郊區盤從1萬元漲到1萬5千元，則非常容易。”他建議郊區投資的話，要跟著規劃走，“一個就是地鐵的規劃，交通規劃，另外就是政策規劃利好，包括中新知識城，南沙自貿區這些有政策利好的地區。”黎文江説。

　　回報：

　　市區盤易租回報低 郊區盤暫難談出租

　　上述銷售人員告訴記者，目前在亞運城，200萬元可以買到一百多平方米的單位，但租金最多只有3000元左右，而且往往有價無市；而在市區中心，200萬元在珠江新城頂多只能買到不到80平方米的舊樓，但租金可達五六千元一個月，而且租賃流通沒問題。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江則表示，現在手頭200萬元，在市區按照3萬元左右一平方米，只能買到約70平方米的住宅，而按照市區平均50元/平方米的出租均價，租金僅為3500~4000元左右，雖然能租出去，但是回報很低。“如果貸款，投資回報是沒有辦法覆蓋貸款利率的，如果貸款買樓出租，即使能租出去也不划算。”

　　而對於郊區盤源，由於供應量大，業內人士表示，目前暫時都比較難出租。

　　投資提醒：

　　購買新樓

　　要注意選擇

　　品牌開發商

　　市場人士認為，本來不同板塊不同物業就是適應不同的市場需求，比如資金實力強的投資者當然集中投資市區中心，年輕的剛需人群剛剛接觸社會，需要解決住所問題，當然量力而行，選擇平靚正的物業。但建議買郊區物業要選擇大開發商物業，因為擔心有一些小開發商會在這一波市場行情中受到衝擊。

　　黎文江表示，如果要在郊區買一手房，除了注意選擇地段以外，要注意選擇品牌開發商。“品牌開發商首先能有比較好的物業管理是很重要，新樓如果有好的物業管理，可以保存得很好，保值升值能力強很多。而新樓大都是期房，選擇品牌開發商的樓相對風險較小。”

　　同時，黎文江建議，如果要在市中心買二手房投資，儘量選擇樓齡比較新的二手樓。“樓梯房一般都不要買，首先使用年限是個問題，其次，以後各方面維修的投入比較大，而剛剛過了五年的電梯樓，是不錯的選擇。”

　　投資潛力PK

　　記者以買家身份表示要以200萬元入市。“200萬元可以在珠江新城買一套一房一廳，也可以在郊區買一套小三房，問題就是買家是什麼目的，有什麼樣的心態了。”一個仲介的銷售人員告訴記者。

　　升值潛力PK

　　市區盤主要以保值為主；而郊區盤由於價格低，配套跟不上是最實際的問題，但如果選對了位置，未來會有更好的升值空間。

　　投資回報PK

　　市區中心，200萬元在珠江新城能買到不到80平方米的舊樓，但租金達五六千元一個月，租賃流通沒問題；郊區盤源目前暫時都比較難出租。