在當前的年輕人眼中，擁有自己的房子確實是一件很幸福的事。很多人為了擁有自己的房子一直在奮鬥著，期望著成為有房一族。不過，對於初次買房的很多人來説，在大量的專業名詞和繁瑣手續面前，經常會一頭霧水。近期，有部分年輕市民來電諮詢關於購房房貸方面的相關問題，希望得到解答。為此，記者專門諮詢了海南省住房公積金管理局和註冊房産經濟人。

　　□本報記者 鄧宇

　　房貸中的專業名詞和繁瑣手續常會讓人一頭霧水。本報記者 石中華 攝

　　哪種貸款方式更實惠

　　“目前，主要的購房貸款方式有兩種，分別是住房公積金貸款和個人住房商業性貸款。”採訪中，在海口某地産公司任職的中國註冊房産經濟人敖文兵告訴記者，從他所掌握的市場情況看來，目前購房者多為剛需，選擇公積金貸款的更多一些。

　　敖文兵説，從貸款利息和還款壓力上來看，大家都會一目了然，肯定是公積金貸款更便宜。“不過，相對於商業貸款來説，公積金貸款的門檻更高，手續也更多一些。”他如此提醒道。

　　記者也從省住房公積金管理局了解到，所謂的個人住房商業性貸款其實就是銀行按揭貸款，相比較而言，住房公積金貸款在購房貸款中更為划算，而且在辦理抵押和保險等相關手續時收費也減半。不過，要進行公積金貸款的前提是，貸款人必須每月繳納公積金，而且公積金貸款上限為50萬元，放貸時間最長30年，如果房價過高，購房者可使用公積金和商貸的組合貸款方式。

　　哪種還款方式更划算

　　“房貸中的等額本金和等額本息有什麼區別？”90後的海口女孩葉娟儀正和男朋友在商量買房，但對於男友口中的這些名詞，她真的是一頭霧水被繞暈了。

　　海口農商銀行金盤支行的工作人員解釋説，所謂等額本金是指將本金分攤到每個月中，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。該還款方式在同等條件下所償還總利息要比等額本息少，隨著時間推移，每月月供會逐月減少。而等額本息是指本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。

　　那麼，這兩種還款方式究竟會帶來多大區別呢？據介紹，如果以購買首套房，貸款期限20年，按基準利率6.55%，貸款金額100萬元為例：如果採用等額本金還款法，本息合計還款總金額為165.77萬元左右，第一個月月供9625元，最後一個月月供4189.41元，但如果採用等額本息還款法，本息合計還款總金額就要達到179.64萬元，平均每月月供7485.2元。如此算下來，等額本息要比等額本金總利息高出了13.87萬元。

　　“目前銀行在辦理房貸時，如果市民不提出特別要求，基本都是辦理的等額本息還款。”敖文兵告訴記者，其實兩種還款方式各有特點，根據通脹的原理，在一個較高通脹水準的時期，對於貸款購房者最有利的還款法應該是前期還款額度偏低，後期遞增，比較有利的是每月還相同的額度(等額本息)，比較虧損的其實是前期還貸額度偏高，後期額度遞減(等額本金)。

　　他建議説，如果想要節省資金通過理財讓自己有更多的收入，可以採用等額本息還款法，讓省下的資金通過理財獲取更高收益；如果對自己的理財能力沒多大信心或對未來收入預期降低，則可以選擇等額本金還款法。

　　何時提前還款更適宜

　　“提前還款有沒有必要？”“哪種提前還款方式更合算？”……針對眾多讀者關於提前還款的諮詢，敖文兵説，是否要提前還款，其實需要貸款人視個人情況作決定。他説，貸款人在決定是否提前償還房貸時通常需要考慮三個問題：首先是未來是否還有房貸借款需求，利率水準如何？其次是要考慮閒置資金的潛在收益。最重要的是考慮已還款時間。

　　敖文兵指出，如果貸款人選擇等額本息還款方式還款到中期或者選擇等額本金方式還款期超過三分之一時，實際已經償還大部分利息，因此選擇提前還貸意義有限。相反，如果還款時間不長，選擇提前還貸可明顯節省利息支出。

　　記者從數家銀行了解到，提前還貸方式一般主要有五種：一是全部提前還款，這種方式的利息支出最少，但需要貸款人量入為出；二是部分提前還款，不改變月供只縮短還款期限，此種方式節省利息較多；三是部分提前還款，只減少月供不改變還款期限，這種方式可以減輕每月負擔，部分節省利息支出；四是部分提前還款，減少月供同時縮短還款期限，這種方式既省利息，又減輕月供壓力；五是剩餘貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。這種方式雖然減少了部分利息，但月供要增加，相對來説不是太划算。

　　最後，記者也提醒貸款人，雖然提前還貸可以節省利息支出，但一般銀行都要求還款時間超過一年才能申請提前還貸，如果“違約”，貸款人可能要承擔一些費用，需要提前考慮。