“以前是怕市住建委不批價格，現在是價格批下來了，卻不敢照價賣。”在樓市迎來今年最後兩個月衝刺時，定價小心翼翼、保守謹慎成為開發商的普遍心態。北京商報記者近日在北京多個樓盤發現，在去庫存壓力下部分開發商最終銷售價格均低於預售許可證的擬售均價。分析稱，市場回暖的不確定和年終銷售壓力是其壓低價格入市的原因。

　　開發商領證即降價

　　臨近海澱區上地地鐵站，合景映月臺低密度洋房項目在上周正式對外開放樣板間，由於緊挨北五環且擁有三個重點小學入學名額，該項目的定價也頗受市場關注。11月2日該項目78套花園洋房以8.8萬元/平方米的價格拿到預售許可證，但是出乎意料的是項目售樓處人員卻介紹，實際開盤價格會低於擬售價格，“現在的對外參考價格是7萬元/平方米以上，但是最終價格還未確定”。

　　同樣在11月2日，路勁世界城再獲240套房源預售許可證，其均價為2.3萬元/平方米左右，但是該項目售樓處人員介紹，項目正在推出交2萬元參與團購活動，實際售價也比市住建委網站上的一房一價每平方米低1000-2000元；另外，此前開盤的中冶德賢公館也以優惠活動疊加、低於市住建委審批價格入市；甚至有包括紫金新幹線等即將開盤的樓盤也傳出要低於預期定價開盤的消息。“我們項目目前向市住建委報的價格是2.9萬元/平方米，預售證馬上下來，這個價格沒有變，但是我們在實際銷售中肯定要低於這個價格出售，”紫金新幹線項目人員稱。

　　拿證容易賣房難

　　據悉，自2010年起北京市實施“一房一價”後，開發商在申請預售許可證之時就要對每套房屋價格進行標注、審批，並且該價格需要滿足房價管控指標。由於是明碼標價，開發商在後期銷售時就要嚴格按照該價格銷售，有效制止了開發商在銷售過程中看行情隨意漲價的問題。

　　在樓市成交火爆、開發商不愁賣房之時，不僅政府對於開發商的定價審批把控嚴格，而且開發商最終定價也會以一房一價為準，即便在年初北京新房市場成交量出現下滑之時，也很少見到開發商直接以低於擬售價格開盤的現象。

　　不過，隨著北京樓市進入下行通道，成交變冷清後，政府對於項目價格的審批卻逐漸鬆綁。據悉，受去年“限高令”制約，一批超過4萬元/平方米定價的項目延遲至今年集中釋放，從年初至今獲批入市的接近10萬元/平方米售價的項目就已多達6個，11月2日市住建委就對兩個項目發放了擬售均價超過8萬元/平方米的預售許可證。

　　“現在確實是價格好批了，可是房子卻難賣了，”上述一家項目的相關負責人向北京商報記者坦言，一方面受限于同區域已開盤項目定價較低，新開盤項目不敢輕易漲價；另一方面，由於庫存壓頂，暫時還是要以低價走量策略入市，“現在市住建委的審批價格只能做參考，關鍵還是要看市場”。

　　庫存壓頂平價走量

　　剛剛過去的10月，北京商品住宅經歷了“過山車”式的變化，市住建委網簽數據顯示，10月除保障房與自住房外，北京商品住宅共實現成交4543套，環比增長8%。雖然全月成交情況並不突出，但成交強勢回暖的趨勢卻十分明顯，10月最後十天新房成交套數上升至2797套，是全月成交量的一半還多。

　　但是成交量的回暖仍然沒能讓開發商吃下“定心丸”，一位不願具名的項目負責人稱：“貸款新政刺激的是購房人的預期，也不排除出於恐慌心理加快出手的可能，但是此輪刺激還能持續多久無法預判，畢竟貸款利率還是保持了此前水準，並沒有出現實質優惠。”

　　除此之外，受制于去庫存的壓力，開發商提價的勢頭也已經遭到了遏制。Wind資訊數據顯示，A股142家上市房企存貨總計為2.3萬億元，比去年同期的1.9萬億元增長了21.05%。雖然業內分析稱考慮到房企的資産負債水準和銷售回款等情況，目前該存貨增長還處於比較合理的範圍，並未出現盲目擴張現象，但是對於房企而言，如何把握最後兩個月，消化更多的庫存成為緊迫任務。

　　對於銷售任務與定價間的矛盾，一位開發商則表示：“我們要先拿出一部分性價比較高的房子以衝量，明年初再分流推房，等市場好了就可以按照市住建委批復的價格來賣了。”

　　北京商報記者 阿茹汗