央行于9月30日公佈的限貸放鬆政策已滿1月。記者近期走訪市場發現，受這一政策影響，深圳樓市不同細分市場出現不同的走勢，住宅市場，無論是改善型的大戶型還是中小戶型的剛需戶型，都呈現成交活躍、部分業主反價的情況。而原來在限購政策下，一直替代住宅的商務公寓市場則面臨回調。

　　購房者入市明顯增多

　　二手房日均成交月環比翻倍

　　即將過去的10月，深圳住宅的一、二手市場均迎來了收穫，改善需求大幅釋放，帶動了剛需戶型的回暖。根據深圳中原研究中心的統計，新政至今深圳一手住宅項目供應總量已經超過9月的全年最高點。而借著新政為改善型需求帶來的利好，南山、羅湖區域內的中高端樓盤紛紛加快入市步伐。在10月新開盤的10個項目中，單價在3萬元/㎡以上的中高端樓盤多達6個，其中華潤城、中海九號公館在400套以上大體量推盤的情況下，開盤當天基本售罄。

　　“從在售項目的表現來看，新政之後深圳自然在售樓盤的周均訪客及成交量相比新政之前增長近五成”，深圳中原地産研究中心經理王飛告訴記者，無論是剛需項目還是中高端項目，訪客及成交情況均明顯好于新政前期。

　　“是兩項利好推動購房者入市”，中聯地産二手房研究院總經理肖小平表示，一是新政實施後，10月房價迅猛反彈，業主反價頻頻，甚至一口反價超過10%，令買房者不得不抓緊時機入市，以防價格漲得更快。二是10月22日龍華再現地王，樓面地價高達2.5萬元/平方米，未來預期漲價空間巨大，這也使得龍華片區成交異常活躍，帶動剛需佔比回升。

　　深圳中原方面提供的數據顯示，央行新政出臺後，市場各方預期開始轉向樂觀，代表市場信心的中原經理指數和報價指數雙雙上漲。10月以來訪客量平均增幅兩三成，而二手住宅日均成交量環比9月增長106%，前期市場上處於觀望的客戶開始加速成交。

　　二手房福田寶安成交最活躍

　　而從物業類型來看，“9·30”新政對改善型需求的利好影響，在二手房市場中表現得更加明顯。根據深圳中原研究中心的統計，2013—2014年深圳二手住宅成交中改善型需求佔比約為30%。而在新政之後的一個月內，該類型成交佔比已大幅攀升近5個百分點，達到34.9%，創下全年最高記錄。此外，總價在500萬—800萬元的高端住宅也同樣受益於首付資金門檻的大幅降低，成交佔比環比9月提升約1%。

　　而來自中聯地産的統計也顯示，中大戶型成交佔比在持續上漲。其中60—90平方米麵積段佔38.6%，主要集中在福田、南山區域，學位房最為明顯，如南天大廈、長安花園、諾德假日花園、金麒麟花園等；90—144平方米麵積段佔比繼續增加，上周高達35.1%，換房效應相當明顯，寶安、龍崗大戶型成交活躍，如金地梅隴鎮花園、 錦繡江南、鴻隆廣場、中海怡翠山莊、信義假日名城等。

　　而在區域上，記者從中聯地産二手房研究院獲得的統計數據顯示，深圳二手房市場中，近期成交量佔前五的片區分別為寶安的寶城、新安、龍華，以及福田的白沙嶺和南山的南頭。“寶安跟福田依然最為活躍，其中福田成交佔全市的46%，寶安佔29%，兩個區域佔全市總成交的75%。”肖小平表示，福田是改善置業者最青睞的區域，特別是學位房片區，如白沙嶺、景田、石廈等；寶安則是剛需置業者的天堂，寶城、新安、龍華性價比較高。

　　而王飛則提到，南山部分片區的成交也相當搶眼。據其介紹，前海、後海、蛇口等片區中存在大量中高端、大戶型的社區，居住環境完善或者發展前景較好，無論是以小換大還是關外換關內的購房者，都能從中選到滿意的房源。10月南山區的改善型住宅成交量在全市中的佔比接近三成，遠大於前9個月22%的平均水準。

　　規避限購的商務公寓如今遇冷

　　而從政策實施近一個月來看，一線城市與三四線城市形成天壤之別，一邊是熱火朝天，一邊是繼續出刺激政策。這充分説明一線城市從不缺乏需求，價格更是漲多跌少。“那些新政後回暖最迅速、成交最活躍的恰恰是那些限購限貸政策曾執行最嚴厲的地方。”此前萬科總裁鬱亮在接受記者採訪時表示。

　　而在深圳市場，與住宅市場供需回暖相比，商務公寓不限貸的優勢在新政之後有所減弱，成交受阻。據悉，商務公寓是在深圳限購限貸政策出臺後，開發商推出的“不限購不限貸”産品，在二套房首付七成的政策下，商務公寓無論套數都是首付五成，因此受到不少購房者的歡迎，一度在深圳成交活躍。

　　而在此輪限貸政策放鬆後，根據深圳中原研究中心對部分在售公寓項目的監測數據顯示，公寓項目的訪客量與新政前持平，但無論是低端還是高端項目，成交量均出現下滑。尤其是那些戶型、價格、定位與周邊住宅項目相似的樓盤，在新政出臺之後客戶紛紛被分流，成交降幅更加明顯。

　　據悉，10月份新開盤的三個商務公寓項目均採用小步伐推盤的策略，開盤推售體量都在200套上下，且成交熱度遠不如住宅項目。預計隨著政策的演進，商務公寓不限購、不限貸的光環將逐漸消失，項目設計、定位、價格等核心因素將成為成敗的關鍵。