近些年，三四線城市的收入水準和消費水準都有顯著提升，加之總體人口數量以及消費水準的快速增長，無疑是商業地産開發商的巨大機會。雖然三四線城市的商機誘人，但考慮到消費觀念、生活習慣、城市文化等各方面因素，真正的經營效果尚且是個未知數。商業投資還需要多方面考慮，避免掉進“陷阱”。

　　三四線城市商業地産

　　大潛力下的隱憂

　　三四線城市土地資源相對豐富，拿地成本較低。而且在三四線城市中，政府對於商業地産的干預更有話語權，政府通過行政方式引入知名地産品牌，促使城市財政收入、基礎設施等各方面得到改善，相應能提供的各方面優惠政策也更有力度。中國建築科學研究院建研城市規劃設計研究院建築設計師李秀芳分析説，"新型城鎮化的加速推進給商業地産發展帶來重大機遇，三四線城市基礎建設的加大投入、人口的集聚將顯著提升其商業氛圍，從而激活商業地産需求。"

　　濱州作為山東省北部、黃河下游、魯北平原的城市，近幾年隨著城市擴建，城市商業地産開始興盛。品牌房企開始入駐，市中心整體商業氛圍也日趨活躍，市中心已形成具有規模的商業圈。但是由於發展時間較晚，目前尚不規範，與淄博、濰坊等周邊城市相比還存在一定的差距。目前濱州市各大商場的業態分佈普遍都比較亂與嚴重重復。

　　而濱州只是省內三四線城市的一個案例，其實每個三四線城市的商業地産在巨大潛力下都存在不少問題。商業主體多為地方中小型開發商或者民間資本，對於資本回流的週期要求較高，且運營模式零散，容易造成商業佈局的混亂。運營招商難度大，傳統商業中心的壟斷地位較難打破，消費者對新品牌的認知和接受程度尚待市場考驗。

　　跳出陷阱需有智謀

　　孫女士前些年在濱州市濱城區中心的渤海國際購買了二樓的一間商鋪。因為該商業位於市中心位置，加上當年濱州市的商業剛剛起步，孫女士看中了發展潛力便出手投資。但是幾年過去，該商業中心並沒有發展起來，只有底層商鋪可以勉強支撐，但是樓上的商鋪多數都關門了。"後來租給別人做倉庫，但是畢竟在樓上，也不太方便。現在已經完全空著了。"孫女士一提到這個問題就很惆悵。

　　除了三四線城市外，在濟南也不乏類似案例出現。市中心的商鋪看似潛力較大，但是整個商場的運營則是後期收益的保障。投資商鋪絕不能盲目追求位置，有的商鋪售價過高，租金根本不足以支撐。如果小客戶以高價購買了商鋪，必然要求高租金，這就給經營造成了巨大壓力。而在返租的銷售方式下，租金和售價就更容易脫節。過高的售價其實是有泡沫的售價，有時還造成不斷漲價的假像，使原本就不夠理性的投資者越發頭腦發熱。

　　投資者應量力而行，充分評估未來的收入水準及支付能力。因為商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風險也越高，將影響商鋪投資的收益。此外還要注意商鋪周邊房地産發展的狀況。商鋪價值提升是一個動態過程，要充分考慮房地産價格變動及資金佔壓的成本，跳出商業地産“陷阱”。

　　(樓市記者 馬韶瑩)

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