□地産評論員 蔡琦雯

　　近期，高溢價地塊頻出。就在上周，三湘集團以26057元/平方米的成交樓板價奪得張江南區某地塊，刷新了張江的土地出讓樓板價紀錄。

　　業內人士指出，這主要是由於樓市成交回暖，促進房企信心有所上升，從而加強了其拿地慾望。而目前數據顯示，土地供應或將有所放量，且其中不乏優質地塊，土地市場有望迎來一波階段性高潮。

　　樓市成交回暖，房企普遍對後市預期轉好，由此，其獲得土地的意願也有所增強。

　　土地市場現回暖

　　上周，上海三湘集團以9.65億元競得浦東張江一幅住宅地塊，樓板價26057元/平方米，競拍現場相當激烈，吸引了旭輝、金地、世茂、融綠等近20家房企參與，最終溢價率高達93%。

　　“雖然十月的土地供應不多，但是從已經成交的地塊來看，溢價率較高，並且參與拿地的房企數量也有增多跡象。”上海中原研究諮詢部龔敏表示。

　　事實上，從9月起，上海土地市場已經出現回暖跡象。首先，9月土地成交面積環比上漲近200%；其次，從拍地現場也可發現，參與競買土地的房企也越來越多，且熱情逐漸高漲。

　　龔敏指出，截至10月28日，10月的土地掛牌量為15幅，面積達到100.48萬平方米，僅次於今年月土地供應量最高的1月。另外基於今年1至8月整體土地供應及成交情況並不理想，預計四季度土地供應將有所放量，土地市場將呈量價齊升態勢。

　　某大型房企的土地研究員向筆者透露，四季度土地市場看點頗多，例如位於東外灘的平涼街道47街坊地塊、浦東新區惠南鎮東城區A11-3地塊等，都是稀缺地段的優質地塊。他直言:“我們公司或將參與競拍平涼地塊，該地塊在11月開拍，目前就已聽到很多同行表示有興趣，屆時定會有一番‘惡戰’。”

　　房企拿地意願增強

　　土地市場回暖，主要是由於市場逐漸回暖，使得房企的信心增強，從而也促進了其拍地意願。

　　龔敏指出，今年前三季度，房企由於市場成交不理想以及在政策不明朗的情況下，購地信心不足。然而，自9月30日信貸政策鬆綁後，又有利好的公積金政策出臺，這些舉措將刺激樓市回暖，也將有力地推動房企拿地的積極性。

　　據上海中原地産數據顯示，截至10月26日，10月上海新房成交面積為83.1萬平方米，環比增加37.5%。

　　“近期房企拍地意願的確有所增強，土地市場和住宅市場是息息相關的，三湘競得的張江地塊我們當天也有參與競拍。”金地集團華東區域公司助理總經理陳喆指出。他透露，雖然金地目前土地儲備較足，但是今年在上海還未拿地，四季度或將有所斬獲。

　　據三湘集團內部人士透露，9月以來三湘的月均銷售額上漲了近50%，這也使得公司對未來市場充滿信心，為避免明年由於市場轉好而導致拿地成本上升，加上目前三湘的土地儲備並不多，因此遇到合適的地塊就會去“搶”。

　　前述土地研究員也表示，上海地塊本就稀缺，可謂“拿一塊少一塊”，而通常高溢價地塊的出現是樓市的風向標，預示樓市成交量即將轉好。9月以來高溢價地塊頻出，這也會促使有充足資金的房企儘快出手拿地。當然，對於資金不充裕的房企而言，當前主要任務還是去庫存。

　　更青睞優質宅地

　　“雖然房企拿地意願有所增強，但是從拿地情況來看，房企還是傾向於優質宅地，尤其位於有發展潛力地段的地塊。”億翰中國董事長陳嘯天指出。

　　從今年流拍的土地來看，基本以純商業性質地塊為主，且大部分位於郊區。數據顯示，截至10月28日，今年上海共流拍了6幅地塊，其中僅有一幅地塊為純住宅性質地塊。

　　“有升值空間的優質宅地還是比較受房企追捧，而這個‘優質’取決於兩方面，要麼有重大利好，要麼是稀缺地段且需求旺盛。”陳喆認為，以此次張江地塊為例，地塊位於浦東中環線，周邊迪士尼、自貿區等利好會進一步凸顯地塊價值。同時，張江板塊內商務樓宇充裕且經濟實力強勁的購買人群也保障了地塊潛在價值的提升。從地塊周邊環境來看，未來居住氛圍濃郁，周邊規劃有軌交13號線，且各項配套完備。

　　前述三湘內部人士也指出，一直以來，張江板塊內住宅供應稀缺，基於板塊內客群的經濟實力較強，且對品牌開發商和優質樓盤的需求一直處於渴望的狀態，因此備受品牌房企青睞。

　　除了張江地塊，之前周浦的兩幅地塊也吸引了較多房企關注，拍出的樓板價還創造了區域樓板價的新高。陳喆指出，周浦雖然屬於上海郊區板塊，但在萬達廣場等商業配套完善的情況下，人口導入速度加快，且地價仍然處於洼地，未來升值空間較大。