□地産評論員 孟子諒

　　10月，三湘以創區域紀錄的樓板價拍得張江某地塊，成為了業內關注的焦點。事實上，從今年9月開始，上海的土地市場已經出現了回暖跡象。而今年前八個月，雖然土地市場成交並不理想，但也不乏亮點。從年初的“大寧地王”開始，青浦新城、浦東張江、浦東周康等板塊都有住宅用地高溢價成交。

　　從上述幾個板塊的規劃和樓市表現來看，“高溢價”地塊頻現成交其實並不意外。張江的高新産業園區、青浦新城的軌交規劃以及大寧的商圈能級提升，都在客觀上吸引了房企“角逐”該區域的優質地塊。而隨著樓市基本面的逐漸好轉，“高價地塊”對板塊樓市的帶動作用也將進一步顯現。

　　張江板塊

　　高價宅地提升浦東南片區居住品質

　　10月22日成交的張江南區配套生活基地A3-04地塊應至少有60%的全裝修，而三湘在上海開發的多為高品質樓盤，未來該地塊項目的定價可能較高。

　　10月24日下午，筆者來到浦東張江板塊的萬科翡翠公園。由於該項目將於次日開盤，現場看房的客戶絡繹不絕，隨處可見售樓員帶著七八組客戶進行講解。

　　“這周基本每天都是這樣的情況。”一名售樓員剛剛結束項目的講解，一邊整理資料一邊告訴筆者。

　　今年以來，張江板塊的公寓項目並無新增供應，作為整個張江板塊內唯一以公寓為主的新房項目，萬科翡翠公園受到如此追捧並不意外。

　　德佑地産市場研究部總監陸騎麟表示，張江板塊內，以各大企業中高層為代表的“高購買力”人群較多，目前區域的供應並不平衡，這些客戶急需高品質的改善型樓盤作為他們需求的釋放窗口。

　　而從萬科翡翠公園售樓處提供的資訊來看，張江板塊“供不應求”的現狀更加明顯。據介紹，項目本次開盤將推出200套房源，而截至24日下午，認籌已經達到450組。

　　不但板塊內部“供需失衡”，張江板塊被壓抑的需求也在今年間接促進了周邊板塊項目的成交。例如位於川沙板塊的陽光城愉景灣，項目于9月開盤，推出均價29800元/平方米的改善型産品，並奪得9月上海多項銷售桂冠。據項目相關人士介紹，項目簽約的客戶中，有近一半來自張江。

　　從這個角度來看，樓板價達到25765元/平方米的張江南區宅地，不僅將在未來填補區域內高品質改善型樓盤的供應缺口，更將輻射川沙、惠南等板塊，促進“南片區居住品質的提升”。

　　周康板塊

　　板塊價值或迎“三級跳”

　　9月17日，周康板塊接連成交兩幅宅地。其中，周浦鎮PDP0-1001單元A-01-02地塊以19001元/平方米的樓板價創造了板塊新高。

　　數據顯示，今年以來，周康板塊新建商品住宅成交均價2.62萬元/平方米，同比上漲24.12%。

　　從2011年以剛需項目的高性價比領先全市回暖，到2013年眾多高品質項目的不斷涌現，周康板塊已經在過去3年裏經歷了兩次“價值升級”。今年9月，周康板塊拍出的兩幅宅地，雖然溢價率並不算十分突出，但其樓板價已經接近區域新房的成交均價，這或將成為該板塊由“中端”邁向“高端”的信號。

　　從規劃來看，周康板塊可謂“享盡利好”，繼迪士尼、奧特萊斯、國際醫學園區等規劃逐步實施之後，在建的軌交16號線也預計將於今年年底通車。受此影響，大牌房企綠地、萬科、中海、和記黃埔等先後入駐周康板塊，中高端項目“扎堆”呈現。

　　在業內人士看來，在大牌房企的引領之下，周康板塊近年來“産品再升級”的趨勢較為明顯。

　　龔敏表示，周康板塊今年的成交量有所減少，主要是由於小上海新城、明天華城等價位較低樓盤已經售罄。而今年，旭輝緹香苑、綠洲康城金邸等單價3萬元/平方米以上的項目迅速“接盤”，並成交火熱，這反映了該板塊向中高端發展的趨勢。未來，隨著幾幅“高價地塊”的後續開發，板塊的居住價值有望迎來再次提升。

　　青浦新城

　　軌交規劃引大牌房企“搶駐”

　　青浦新城一站大型社區62A-02A地塊於今年2月被泰禾摘得，樓板價為12577元/平方米，溢價率達到93%。今年年底，在該地塊上打造的泰禾紅橋就將開盤，價格待定。

　　去年，青浦新城板塊的成交均價已經超過了2萬元/平方米。而在年初軌交17號線環評公示之後，泰禾以12577元/平方米的樓板價，經過百餘輪競價拿下青浦新城一站大型社區62A-02A地塊，可以看作是青浦新城樓市在2014年的一個縮影。

　　軌交的規劃，加速了房企搶佔青浦新城這一“價格洼地”的步伐。目前，該地塊周邊已經聚集了仁恒、綠地、招商等大牌房企。不少樓盤已經於今年開售。

　　德佑地産市場研究部數據顯示，今年以來，青浦新城板塊新建商品住宅的新增供應量達到90.7萬平方米，同比上漲了279%。

　　目前，泰禾在該地塊上開發的泰禾紅橋項目售樓處和樣板房已經公開，筆者現場探訪發現，該項目全部為精裝修交房，並配備了地源熱泵、新風、PC工藝等科技系統。據售樓處預計，項目的開盤價格將可能達到2.5萬/平方米。

　　“目前來看，軌交的規劃使青浦新城房價的上漲速度明顯加快。”陸騎麟表示，“今年，以均價1.5萬元/平方米的崧澤華城秀景苑為代表的區域內低價樓盤都已基本售罄。除此之外，區域內其他樓盤的成交均價大都達到了2.5萬元/平方米以上，比去年有明顯的上升。”

　　“雖然目前青浦新城的房價上漲很快，但未來仍有繼續上漲的可能。”中原地産高級經理龔敏表示，“軌交利好可能會逐漸減弱，但目前板塊內大牌房企雲集，在未來優質項目聚集的情況下，板塊價值有望進一步提升。”

　　閘北大寧

　　“地王”促板塊能級提升

　　今年1月，方興地産以101億元奪得閘北區大寧路街道325街坊地塊，折合樓板價達47609元/平方米，這一價格超越了當時板塊內4萬元/平方米左右的新房報價。

　　“大寧地王”誕生至今，板塊內的新房成交均價上漲迅速。

　　數據顯示，今年以來，大寧板塊新建商品住宅成交量為2.12萬平方米，成交均價4.02萬元/平方米，同比上漲18.62%。

　　在成交均價近兩成的漲幅背後，是大寧板塊居住能級的提升。如果説“大寧地王”給板塊帶來的是一種強烈的看漲預期，閘北環大寧商圈被規劃為市級商業中心則被業內視為是可以迅速兌現的重大利好。

　　目前，板塊內已建成大寧國際商業廣場、上海馬戲城、上海多媒體谷、大寧綠地、大寧中心廣場二期、寶華國際等項目，久光百貨、地下空間等也正在加緊建設。

　　陸騎麟表示，從內中環各板塊近年來的表現來看，同時具備了規劃優勢和優質項目的板塊價值往往能夠快速提升。

　　“比如楊浦區提出‘知識楊浦’的概念，進行大規模舊城改造，並在新江灣城諸多優質項目的帶動下逐步發展成為中高端宜居板塊。另外，長風板塊打造生態商務區之餘，也受到中海紫禦豪庭及雅戈爾長風8號兩個地王項目影響，帶動了整個區域的品質提升。因此，‘大寧地王’的後續開發對板塊價值的帶動作用是可以預見的。”陸騎麟如是稱。

　　今年以來，大寧板塊內僅有象嶼大寧悅府一個新開樓盤，其4.7萬元/平方米的報價已經明顯超過了板塊新房的成交均價。未來，隨著“大寧地王”效應的不斷發酵，大寧板塊有望駛上能級提升的快車道，向高端宜居板塊邁進。