今年前三季，南沙消化率只有

　　0.38

　　文/羊城晚報記者 張秀欽

　　大家都説今年樓市成交慘澹，到底有多慘澹？

　　廣州市國土房管局公佈的數據顯示，今年前三個季度，廣州原十區一手住宅成交面積同比減少近三成。更嚴重的是，同期廣州住宅供應量同比增加了184萬平方米，導致消化率只有0.59。今年開發商推售的住宅，只賣了不到六成，還有四成成為庫存。賣得最差的是南沙區，0.38的消化率説明開發商賣出的房子還不到推售量的四成。

　　慘澹歸慘澹，廣州今年前三個季度的房價不僅沒有隨成交量下跌，反而繼續上升了12%。

　　權威數據

　　成交量：“金九”同比下跌近四成

　　對於傳統銷售旺季的“金九”，開發商寄予了很高的期望。9月份，廣州一手住宅批准預售面積達140多萬平方米，創下今年新高。不少開發商期望在9月份衝量，以彌補此前銷售低迷所導致的資金缺口。

　　可惜，最後的成交量與開發商的期望值相差甚遠：原十區41.88萬平方米的成交量和8月份相比幾乎沒有增長，在今年的月度成交中只是處於中游位置，完全沒有顯示出“金九”的勢頭。與去年同期67.67萬平方米的成交量相比，下跌幅度更近四成。

　　成交量同比大幅度下跌幾乎成了今年廣州一手住宅市場每個月的慣例，除了6月份和8月份外，其餘月份的成交量均低於去年同期。因此，對於今年前三個季度近三成的跌幅，市場表現平靜。

　　奇怪的是，銷售的慘澹並沒有導致成交均價的下滑，同比反而上升了12個百分點，成交量和成交價呈負相關關係。在原十區房價中，前三個季度同比下降的只有黃埔、蘿崗，其餘區域全部上升，説明今年買房並沒有比去年容易，也説明區域成交佔比不同並非今年房價上升的最重要因素。

　　至於大家感覺房價下跌，更多是把當下的房價和最高點時相比。如果與今年最高的3月份相比，9月份原十區房價倒是下跌了17%。自今年6月份後，廣州房價已出現“三連跌”。

　　消化率：前三季外區高於中心區

　　一般情況下，真正影響房價走勢的是供求關係，而非成交量。廣州房價近10年的持續上漲，和住宅的供不應求密切相關。

　　那麼，今年前三個季度房價的上升是否也因為住宅供不應求？

　　非也。今年前三個季度，廣州住宅處於明顯供過於求的狀態。廣州原十區一手住宅消化率僅為0.59，假如加上增城、從化，消化率略有提升，也不過是0.68，依然供過於求。其中，供過於求最嚴重的是南沙區，消化率只有0.38。略為令人意外的是越秀區，消化率竟然處於全市第二低位。至於黃埔、番禺兩區，因為除了住宅還有天量公寓供應，且消化情況一般，以至於市場認為其供過於求情況嚴重。

　　還有一個意外情況是：中心區房子的消化率比不上週邊區域。市場普遍認為即使市場不好，中心區的房子也不愁賣，但今年情況並非如此。今年前三個季度，中心六區（越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔）一手住宅消化率僅為0.63；週邊五區（花都、番禺、南沙、從化、增城）的消化率則達到0.7。週邊區域消化率高於中心區，最重要的原因在於增城，一方面其成交量為全市最大；另一方面其消化率又是全市最高（和海珠區並列），以一區之力扭轉了週邊區域消化率不佳的頹勢。

　　今年前三個季度

　　廣州各區一手住宅消化率概況

　　160140120100806040200

　　增城海珠從化荔灣天河番禺花都白雲新黃埔越秀南沙

　　1.06

　　119.57

　　112.31

　　1.06

　　21.1

　　19.95

　　0.87

　　47.69

　　54.85

　　0.75

　　26.14

　　34.81

　　0.72

　　28.08

　　39.06

　　0.69

　　107.1

　　154.81

　　0.6

　　69.53

　　115.65

　　0.56

　　41.3

　　73.53

　　0.54

　　55.03

　　101.13

　　0.42

　　7.34

　　17.59

　　0.38

　　44.52

　　116.78

　　8007006005004003002001000

　　原十區全市

　　0.59

　　400.17

　　673.3

　　0.68

　　567.43

　　840.46

　　消化率

　　成交量

　　（萬平方米）

　　供應量

　　（萬平方米）

　　製圖/陳健怡整理/張秀欽數據來源：廣州市國土房管局

　　關鍵數據

　　0.59

　　今年前三個季度，廣州原十區一手住宅消化率（成交量與供應量之比）僅為0.59，供過於求現象突出。去年同期，廣州原十區的消化率為1.13，住宅供不應求。

　　0.38

　　今年前三個季度，廣州全市住宅消化率最差的是南沙，只有0.38，今年南沙開發商推售的住宅賣了不到四成。

　　-27%

　　今年前三個季度，廣州原十區一手住宅成交面積為400.17萬平方米，比去年同期的552.97萬平方米減少了27%。

　　12%

　　今年前三個季度，廣州原十區一手住宅成交均價為17952元/平方米，比去年同期的16006元/平方米上升了12%。