“2014年第三季度，長沙商品住宅新增供應量同比上漲2.8%，成交量同比下降35.8%；地價同比下降60%。”21日，DTZ戴德梁行出品的2014年3季度長沙樓市相關數據新鮮出爐。

　　戴德梁行長沙分公司副總經理文學指出，根據調查數據可知，長沙三季度商品住宅供應量不減，但去化速度放緩，庫存攀升；雖然商品房市場供銷比整體走高，但土地市場降溫明顯。

　　長沙商品房去化週期需16個月 岳麓區庫存位列第一

　　報告顯示，2014年1-8月，長沙市內六區商品住宅月均供應量達到102萬平方米，大於近四年月均98萬平方米的供應量，而月均成交量只錄得69萬平方米，低於近四年月均86萬平方米的成交量。

　　截至2014年8月，近三年長沙市內六區新建商品住宅庫存高達1367.3萬平方米，按照近一年的去化速度計算，去化週期約達16個月，其中嶽麓區庫存佔比32%位列第一，望城區、雨花區和開福區均佔比17%，並列第二，芙蓉區則只佔4%，去庫存壓力最小。就庫存戶型來看，90平方米以上的中大戶型佔比達到78%，而60平方米以下的戶型僅佔6%。

　　文學認為，三季度的鬆綁限購以及其他“救市”措施的效果目前無法從數據上得到充分反映。從限購來看，長沙以90平方米為界，限小不限大，解除之後，對90平方米以上中大戶型庫存佔比78%的長沙樓市影響相當有限。

　　土地市場商業用地佔比劇增高 新區出讓佔比居首

　　戴德梁行的報告顯示，2014年第三季度長沙內五區土地出讓面積189.4萬平方米，環比增長146%，成交金額38.5億元，環比增長95%。

　　從區域來看，高新區佔比52%，相比2014年上半年增長40%，成為土地出讓最密集的區域；開福區佔比16%，增長1%；岳麓區佔比20%，下跌11%；雨花區佔比8%，下跌16%；芙蓉區佔比2%，下跌13%；天心區佔比2%。

　　從土地用途來看，工業用地和商業用地是出讓主流。第三季度工業、商業用地分別佔比46%、32%，商業住宅、純住宅用地分別佔比13%、5%。

　　“展望2014年10-11月的土地掛牌，商業用地佔比仍將高達75%。”文學認為，第四季度長沙土地市場難延回暖趨勢，商業用地仍將是市場供應主流。

　　“2014年1-9月，長沙內五區土地出讓宗數、出讓面積、成交金額分別同比下降17%、8%、47%。”文學説，從這組數據可知，長沙土地市場其實降溫明顯。土地市場降溫一方面表現在成交量下降，另一方面表現在溢價率下降，是近一年以來商品房市場供銷比走高在土地市場的反映。土地市場降溫的同時也伴隨著市場分化的加劇，大型品牌開發商在長沙市場表現依然積極，如今年綠地集團和珠江實業分別在溁灣鎮和洋湖垸拿地。

　　長沙優質商場存量81.9萬方 空置率較低

　　截至2014年第三季度，長沙優質商場存量81.9萬㎡，集中在五一商圈和濱江新城，首層平均租金366.3元/㎡/月，空置率低至4.5%。

　　“長沙優質商鋪的租金和空置率處於較低水準，但同時也存在分佈過於集中，同質化較嚴重問題，在電子商務衝擊下，加速商鋪的升級換代是生存和發展的必然之路。”文學指出，儘管百貨和購物中心都受制于其本身的設計和定位，以致出現不同的升級變革策略，但兩者均可通過提高餐飲丶體驗性業態比例，加強線上線下融合丶開展特色活動吸引消費者等手段，積極變臉，迎接電商挑戰。

　　今年以來，從“取消限購”，“房貸鬆綁”到“購房補貼”，各種樓市政策頻出，但市場依舊不溫不火。“放鬆限貸和限購，對提振市場信心方面具有一定的作用，可以刺激部分市場需求的提前釋放，但很難扭轉長沙樓市的供需態勢。”文學坦言，今年第三季度鬆綁限貸和限購是基於2014年前兩個季度房地産下行的市場行情做出的政策反映，預計具體細則需等到第四季度方可落實，政策的市場效果才可初步呈現。

　　三季度的最後一天，央行鬆綁限貸。文學預測，鬆綁限貸利於改善性需求的釋放和市場中大戶型項目的消化，由於改善性需求的驅動可能提升二手房市場的活躍，而較高的長沙住房自擁率、因房産稅預期而投資性需求受挫等多重因素，市場逆襲困難。