對於商業性質公寓産品而言，央行鬆綁限貸似乎不是什麼好消息。商業性質公寓興起于住宅限購之後，因其類住宅的産品特色，加之此類産品面積普遍較小，總價較低，又有“不限購、不限貸”的特殊優勢，從住宅市場轉跑道而來的投資客趨之若鶩。但今年的商業性質公寓新貨供應量達歷史高位，並且多是集中在商務氛圍較弱的週邊區域，市場上的供需關係失衡，商業公寓的投資價值備受質疑。

　　文/圖/表：記者 王雯倩

　　據克而瑞的數據顯示，今年第三季度，全市商業性質公寓共有6687套新增供應，並有4506套商業公寓成交。

　　庫存高企

　　去化週期高達11個月

　　儘管整體成交量不低，但由於從去年下半年開始，廣州市的商業公寓便進入了新貨供應井噴期，受制于市場有限的投資購買力，公寓市場陸續積壓了較大的庫存量。截至9月份，全市商業公寓産品的庫存約15728套，去化週期高達11個月，明顯超出6~8個月的合理水準。

　　房價點評網廣州高級分析師肖文曉指出，供求關係決定了年底公寓市場仍然會是“以價換量”的態勢。特別是在調控政策逐漸鬆綁的情況下，如今限貸已鬆綁，若再放開住宅限購，勢必會影響到投資者購買公寓的投資熱度。

　　降價促銷

　　幅度最高達20%以上

　　“今年5月以後，公寓市場的環境就很不好，我們8月份降價15%，很快走了三十多套貨。現在價格不但沒有回調，還繼續小幅度下探，但成交量卻很難再有起色。”一位市區商業公寓項目負責人告訴記者，由於市場上同類型的産品眾多，而客戶量卻在減少，此前掀起的“價格戰”所起到的促銷效果正在消減。

　　對此，肖文曉亦表示，從“金九銀十”公寓的銷售情況來看，廣州商業性質公寓的價格普遍較前期有所下調，與今年的高位水準相比，降價幅度最小的也有3%~5%，最高的可達20%以上。不過，這類降價幅度特別大的公寓産品多少有些特殊情況，有的是産品有差異或者是清理尾貨，有的則另有文章。譬如個別樓盤要求買家必須先與酒店簽訂一份裝修合同，然後酒店每月再返回一定金額的租金給買家，“最終算起賬來，實際的降幅不一定有數據顯示的那麼多。”

　　後市被看淡

　　即將步入供求兩衰局面

　　“市面上高性價比的商業公寓産品，大多都有‘偷面積’，而且以Loft戶型為主。隨著建築規範的不斷完善，‘偷面積’的漏洞會被堵上。從這個角度來看，目前市場上的部分商業公寓，可謂是‘絕版’産品。”合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江表示，商業性質公寓的供應井噴期即將過去，整個市場將從現在的供大於求步入供求兩衰的局面。

　　産品的稀缺性常被發展商標榜為樓盤優勢，從供應井噴到“絕版”的商業公寓産品，其含金量是否有望得到提高呢？

　　多位業內人士都對商業公寓的前景和出路感到擔憂。廣州中原地産項目部總經理黃韜指出，商業公寓供應量較大的週邊區域，雖投資門檻較低，但未來轉手風險較高，“從公寓的租客群體來看，多是中高端的年輕消費者。這部分客戶更願意留在配套齊全、上下班方便的市中心居住，外區公寓對其吸引力不大，客源不足將制約郊區商業公寓的租金水準和物業升值情況。”

　　“雖説現在市場上公寓盤降價比較猛，但買家還是要謹慎入市。”廣州市同創卓越房地産投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，“商業公寓屬於非‘剛需’的投資品，受經濟大環境影響較大，市場一片大好時，這類産品就有升值的可能，但當市場行情不濟時，商業公寓的投資價值很可能快速貶值” 。

　　“抄底”需謹慎

　　優先考慮中心區域公寓盤

　　面對市場上商業公寓的“降價潮”，部分投資客都想趁機“抄底”。眼下是出手的好時機嗎？

　　在黃韜眼中，郊區公寓的升值前景已經被發展商“注水”，他奉勸投資客三思而後行。他不大看好將郊區公寓盤改作連鎖酒店，因為當前酒店業的生意不佳，即便在廣交會期間，市區路段的酒店生意亦是不復往年，“酒店業對經濟大環境更依賴亦更敏感，郊區公寓改成酒店後，恐難有充足的市場需求。”

　　黎文江指出，對於投資客而言，如果手上資金較為充裕，現階段倒可以優先考慮地段優越的中心區域公寓項目。倘若手上資金有限，部分地處新商圈的郊區公寓，也可以作為候選。不過，按照目前的商業公寓租金回報率來看，市中心板塊如珠江新城，商業公寓的租金回報率也僅介於3.5%~5%。，郊區板塊因客源稀少，更是毫無租金回報率可參考借鑒。因此，無論是購買中心區還是郊區的商業公寓，投資客都需要做好長期持有的準備。

　　而在趙卓文看來，目前市場上的商業公寓産品的投資價值都一般，投資者若想入市“抄底”，除了看價格外，還需要留心産品的可出租性、轉手難度以及物業管理和經營團隊實力。

　　肖文曉亦提醒，投資者在做公寓投資的時候，需要從開發商的品牌實力、投資回報率、升值潛力綜合考慮投資項目，建議優先選擇市區以及一些有規劃利好（比如地鐵上蓋）的項目入手，第一位考慮的應該是項目的投資價值，而不是售價高低。