■本報記者 林立新 本報首席記者 江海 文/攝

　　空間大，設備齊，花同樣的錢，在這裡能獲得的辦公面積比市區大4倍到5倍，停車還方便，金山一帶老舊廠房的商業價值被重新認知

　　核心提示：福州市區的高端寫字樓，租金一般為每月每平方米170元，相比之下，由工業廠房改造而來的辦公場所，租金一般為每月每平方米40元到50元，非常合算；一般一個規模普通的項目，投入改造資金1000萬元左右，以低廉的價格進行分割出租後，成本回收期並不長（一年至兩年可收回成本），而年回報率卻能達到6%到8%。舊廠房改造成寫字樓後，廠家、投資商、承租戶皆大歡喜。

　　工業區的閒置舊廠房，被整飭一番後改頭換面，成為外表時尚、租金低廉的辦公場所。隨著福州城市的發展，原來在金山、新店等區域的工業區裏，不少工廠紛紛轉移到更遠的地方。而剩下的廠房被有心人看中，産生了新的商機。那麼，這種工業廠房改成的寫字樓好用嗎？合算嗎？投資有利潤空間嗎？其中又會存在什麼問題？記者對此進行了調查。

　　榕部分企業流行“廠房”辦公

　　“有沒有興趣到我們廠裏來辦公？”如果您經過一家工廠的廠房，有人這樣上來詢問，您會不會覺得很奇怪？這種“奇怪”或許很快會變得“見怪不怪”。因為，把工廠車間改造成辦公區域，成為一處外表時尚、租金低廉的寫字樓，已經是金山、新店等區域隨處可見的事情。

　　住在浦上大道的林先生近期驚訝地發現，自己家附近浦上工業區裏的很多工廠都開始大興土木。一番改建之後，原來的廠房外觀變得像寫字樓，還挂出了“招租”的巨大紅條幅。過不了多久，就有很多白領模樣的人出入，和原來工廠裏忙碌的生産場景完全不一樣。

　　這些廠房究竟發生了什麼變化？在百花洲路，一處門牌顯示，這裡原來是一家化工廠。然而，走到裏面，記者卻發現，化工廠房已經變成一座玻璃幕墻的建築物，大堂前懸挂著“**大廈”的字樣。大門內先是一個大堂，然後是一間間用玻璃分隔好的辦公空間，二樓還有不少租戶正在裝修。大堂裏懸挂的導引牌顯示，在這裡辦公的，有裝修設計公司、酒業銷售公司、環境檢測公司，甚至還有大央企的福州子公司。它們有的佔據了整整一層樓，有的只租用了100平方米。

　　管理員告訴記者，這裡原來的確是一家化工廠，由於現在化工企業搬到了更遠的地方，因此舊廠房空了出來。老闆乾脆將廠房賣給了一家投資企業，由這個投資企業投入幾千萬元對廠房進行改造，將5層高的舊廠房改造成寫字樓。目前，這種由舊廠房改造而來的小型寫字樓已經在金山遍地開花，租客多為中小型企業。它們大多有幾個共同的特點，比如員工人數不多，資金也不多，但都需要一個既能註冊公司、離市區較近、辦公環境也比較好的地方。正是這種市場需求，讓舊廠房有了新商機。

　　隨後，記者在浦上大道工業區、橘園洲工業區及新店金城工業區看到，到處都有由廠房改造而來的寫字樓，出租率都達到了6成以上，部分出租率接近95%。

　　舊廠房變寫字樓

　　多方都受益

　　作為一家習慣出入高檔寫字樓的設計公司的老闆，同時也是鼓樓區土生土長的原住民，王涵從來沒有想過，自己有一天會把公司搬進金山的工業區，而且是在一個廠房裏。“今年初我們公司決定搬進金山橘園洲附近的一個廠房。在通知業務夥伴和朋友時，很多人都非常驚訝。不少朋友私下問我，公司資金上是不是遇到了什麼麻煩，有的業務夥伴甚至還擔心我的財務出了問題，專門派人過來查看。”王涵説。人們的擔心是正常的，實際上，王涵自己在被人介紹到工業區看房的時候，也是覺得“太不靠譜”。

　　在福州開展業務多年之後，王涵的公司已經由開始的9人發展到35人，迫切需要更大的場地。而設計行業作為走在潮流前沿的行業，辦公地點的選擇一點也不能含糊。大多數福州的設計公司考慮到溝通與形象的需要，都選擇在市區的寫字樓甚至5A級寫字樓裏辦公，即使為此付出不菲的成本也被認為是必要的。因此，王涵一開始都在市區的寫字樓裏尋找新址。就在這時，一位朋友告訴他，可以去金山工業區看看。他説，工業區不少原有的廠房現在都被改造成了寫字樓，空間很大，設備齊全，關鍵是租金便宜，停車方便。到了金山之後，王涵發現，果然如此。

　　目前，福州市區的高端寫字樓項目，租金一般為每月每平方米170元；而那些樓齡較老，設備較差的早期寫字樓，租金每月每平方米也要一百多元。至於由普通居民住宅“住改商”而來的辦公場所，由於檔次低及無法註冊，已經被大多數有一定規模的企業所拋棄。這一市場需求，已經由目前大量建設的SOHO類産品所替代，而這類SOHO産品，典型的租金水準是每月每平方米七八十元。相比之下，這類由工業廠房改裝而來的辦公場所，租金一般為每月每平方米40元到50元之間，比較之下非常合算。也就是説，同樣的錢，在這裡能獲得的辦公面積比市區大4倍到5倍。

　　而且，這類由工業廠房改造而來的辦公場所在價格之外還有其他優勢：由於是廠房改建，層高較高，空間感較好；地盤大，停車基本免費；公攤相對高層寫字樓更小，實際可使用面積更大。例如，目前福州傳統寫字樓實用率只有50%到60%，而舊廠房改造的獨棟寫字樓實用率都達七八成，租金效益高出許多。此外，目前傾向於進駐舊廠房辦公的，基本都是創意型企業。這類企業的工作時間較一般企業長，而福州一般寫字樓的中央空調和出入門禁要求多，而舊廠房改造的辦公室可“自立門戶”，靈活度大。

　　最近，王涵的一位朋友徐先生開的公司也搬入了這種由舊廠房改造的寫字樓。“我原來是租萬達SOHO的，但那裏都是一間間小房間，租賃面積稍微大一點，就要和很多業主一個個去談，不但累，萬一有人臨時不租給我了，我全部的租賃計劃都要變。相比之下，我還是願意租這種廠房。”徐先生説。

　　工業區廠房租金便宜，而轉租給企業辦公使用後租金提高，中間産生的利潤使得許多投資商蜂擁而入。而一番迴圈下來，參與的各方其實都是受益者。目前，金山工業區的大量工廠正搬遷至更遠的地方，由於留下的舊廠房改造的客觀限制條件很多，一般不讓拆建，前期投入需要龐大資金，因此一般工廠的業主都會選擇將廠房長期租給開發商或投資公司，讓它們運營和包裝，自己坐收租金。這樣，“二房東”對舊建築的維護會付出更多，省去了工廠自身維護廠房的諸多麻煩。

　　另外，投資商也從中獲益匪淺。“對於我們投資商而言，改造舊廠房就是重新發現老舊建築的商業價值。”一家在金山投資了多個廠房的投資公司負責人王先生表示，相對於建起一幢寫字樓再進行出租的操作模式，長期租賃舊廠房並進行改造的成本要低很多。一般一個規模普通的項目，投入資金量約在1000萬元左右。以低廉的價格進行分割出租後，成本回收期並不長（一年至兩年可收回成本），而年回報率卻能達到6%到8%。

　　此外，舊廠房改寫字樓，也使得裝修企業獲得了新的市場。據悉，目前福州已經有不少裝修企業轉型主攻“舊廠房改造”，利潤率比原來爭搶普通住宅裝修市場時高了不少。舊廠房改造也帶動了周邊商業結構的改變。在金山工業區，目前一些舊廠房變身寫字樓後，白領的進駐使得周邊住宅的出租率上升，而酒樓、餐館和超市等也開始在周邊發展起來。

　　投資舊廠房改造

　　要多留心

　　任何事物都是有利有弊，在廠房改寫字樓的熱潮中，也有一些問題是需要注意的。記者在調查中發現，目前金山有部分廠房存在違規改造的情況。例如，有的工廠廠房出租後，承租者在沒有申請變更房屋使用性質的情況下就隨意將其改造成快捷酒店或者酒樓，按政策是不允許的。記者從福州12345獲悉，近期關於工業廠房違規改為商業用房的投訴量增加了不少。所以，打算做酒店、餐飲、休閒會所的租戶，一定要事先去相關部門諮詢清楚。

　　對此情況，業內人士建議，福州本地應該出臺具體的管理措施。例如，廈門就出臺了《關於推進工業倉儲國有建設用地自行改造的實施意見》，什麼廠房能改，什麼不能改，改了能做什麼，都有很具體的規定。

　　此外，不少人看到改造廠房出租的收益較好，紛紛介入市場，但卻不知道自己轉租廠房的所得須納稅。記者從倉山地稅局獲悉，在福州，個人將承租的廠房轉租取得的租金收入，應繳納以下稅費：營業稅，將承租的廠房再轉租給他人的行為也屬於租賃行為，應按租金收入全額徵收營業稅，稅率為5%；城市維護建設稅，以納稅人實際繳納的營業稅稅額為計稅依據，所在地在市區的，稅率為7%；教育費附加，以納稅人實際繳納的營業稅稅額為計徵依據，教育費附加率為3%；地方教育費附加，以納稅人實際繳納的營業稅稅額為計徵依據，地方教育費附加率為2%；個人所得稅，按“財産租賃所得”項目計算繳納個人所得稅；財産租賃所得，取得轉租收入的個人憑房屋租賃合同和合法支付憑據允許在計算個人所得稅時，從該項轉租收入中扣除，其中，在福州個人將承租的廠房轉租取得的租金收入依次扣除財産租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負擔的租賃財産實際開支的修繕費用（允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，准予在下一次繼續扣除，直至扣完為止）後，如果餘額不足4000元，則減去800元，如果餘額超過4000元，則減去20%，扣減後的餘額按20%徵收個人所得稅；印花稅，個人將承租的廠房轉租他人，按租賃合同中簽訂的租賃金額千分之一貼花，稅額不足一元的按一元貼花。