樓市快評

　　龔名揚

　　最近兩周，隨著央行“9·30新政”的逐步落地，房地産市場前景被看好。

　　在這樣的市場行情下，東莞有不少樓盤都在放量加推新品，連最近幾年頗為沉寂的運河片區也不甘寂寞加推新品。

　　據了解，本月1日田禾·盧浮公館行銷中心正式對外開放，推田禾·塞納河畔二期新品，共推出489套洋房、263套SOHO公寓，或將於年內開盤入市；10月6日，恒大禦景首批開盤，4至7棟共計446套新品推向市場；去年開盤入市的富通自在城，現在也正在加推3棟和6棟的新品。

　　據不完全統計，10月運河片區的供應量近1500套。而且，隨著恒大兩個新盤的發力，這一區域的置業形象也有所提升，運河片區的房地産市場迎來了春天。

　　然而，不應忽略的是，運河片區的商品房項目，除了恒大華府是主推大戶型之外，其餘的幾乎都主推中小戶型，瞄準剛需市場，承接中心地段外溢的購房需求。這一方面顯示了這一區域正在跟著主導市場走，另一方面也反映出，運河片區與相距不遠的南城樓盤相比，依然缺乏競爭力。

　　事實上，運河片區在一定程度上存在著交通瓶頸，加之開發時間較早，如今土地資源短缺，只能寄望于“三舊”改造。但運河片區也有其獨特優勢，如完善的生活配套和成熟的居住氛圍，以及諸如建設小學、莞城中心小學和可園中學等優質的教育資源。

　　運河片區的房地産項目應該如何重塑競爭力？筆者認為，運河片區，尤其是地處莞城街道的這一部分，可以利用地處東莞文化中心的優勢，發力文化地産，從而與其他片區形成差異化的競爭。

　　文化地産是近幾年地産界頗為熱門的概念。房地産傳統開發模式是以“建築”為核心，文化和概念僅作為行銷手段，目前東莞的絕大部分樓盤都是如此。而文化地産應該是以文化和生活方式為核心，用文化提升和固化建築的價值。

　　文化地産是以文化軟實力為核心競爭力的房地産開發模式，是用文化引領規劃、建築設計、園林景觀、行銷體系、物業服務的系統工程。文化地産是把“死建築”變成“活建築”的系統工程。

　　其實運河片區試水文化地産早有先例。10年前開始開發的樓盤萬科運河東一號是一個“三舊”改造的項目，項目的原址是一個氮肥廠。這個樓盤在開發的時候，保留了原有的部分廠房結構，在小區的公共區域保留了一節當年工廠的煙囪，以及有150多年曆史的香樟樹，同時將小區內街與運河進行連接……這樣的設計理念，將東莞運河片區當年的工業文化融入了小區建設之中，從而使得整個項目有著強烈的故事感。

　　可以説，這一項目是東莞文化地産的典範之作，只是近年來已經很少見這樣的項目，熱衷於追求看起來“高大上”的歐式建築風格，而對中國文化、嶺南文化以及本地文化置若罔聞。也正因為如此，如今的樓盤總給人“千樓一面”印象，除了向購房者強調地段、戶型、採光、價格之外，似乎已經沒有別的故事可説了。

　　過去有不少廠房的運河片區，以後將是東莞“三舊”改造的重點，今後這一片區的土地供應也是以改造用地為主，因此這些地塊有其自身的底蘊。如果能夠合理利用原有的資源，再結合東莞本土的文化，應該能夠打建成一些頗具特色的小區吧？如果這樣的小區不是一個、兩個，而是有多幾個、甚至連片的話，這一片區也將變得有所不同了。當然，這寄望于規劃部門的統籌部署。

　　坊間流傳著一句話：“昨天的人買房子，今天的人買綠化，明天的人買文化。”經過系統規劃的文化地産，或將重塑運河片區樓盤的競爭力。