租賃物業一體化管理有助於推動公租房保障效用的充分發揮。圖為洪塘公租房。

　　（胡建華 攝）

　　一個丹桂飄香的夜晚，江北區洪塘街道和塘雅苑小區裏傳出陣陣掌聲、喝彩聲……一台由市住房保障管理中心、洪塘街道辦事處和塘雅苑社區居委會“搭臺”，物業公司服務、居民自導自演的“和塘雅苑公租房小區承租家庭入住一週年文藝晚會”正在熱鬧上演。

　　公租房小區和塘雅苑交付這一年間，住戶租金收繳率達到99％，居民、物業服務企業和諧相處，社區大家庭氛圍日漸濃厚。這些，標誌著具有寧波特色的公租房租賃物業一體化管理模式開始走向成熟。

　　■租賃物業一體化管理

　　和塘雅苑小區，是寧波市首個上規模集中建設的公租房小區。2100余套公租房，分成40平方米一室戶、60平方米兩室戶兩種戶型。

　　房子雖小，但功能卻齊全，不僅配有獨立衛生間、廚房間、客廳、臥室和陽臺，而且都作了精裝修。

　　2013年8月份，小區迎來了海曙、江東和江北三區的承租戶，他們中有優秀外來務工人員、有引進人才，但最多的還是城鎮中低收入住房困難家庭。

　　一次性集中接收如此多的公租房管理，不僅我市沒有過，在全國也是極少有的，因此面臨諸多挑戰。考慮到公租房承租對象的居住特徵，市住房保障管理中心決定創新小區服務管理模式，走出一條具有寧波特色的公租房管理道路。

　　在多方調研基礎上，市住房保障管理中心探索實施了租賃和物業一體化管理服務模式———將公租房租賃管理和小區物業服務所涉及的工作通過政府服務外包方式，委託給信譽好、有一定物業服務經驗的第三方專業運營服務企業，並授權其與承租家庭簽訂《租賃合同》和《承租人公約》，實施動態管理和全程服務。最終，寧波亞太酒店物業管理有限公司在眾多備選物業中勝出，成為和塘雅苑的“管家”。

　　服務管理市場化後，服務品質如何把控？對此，市住房保障管理中心又出臺了一系列較為全面的工作量化業績考核制度，並將考核結果與服務費用掛鉤。成立由市、區兩級住房保障部門、街道辦事處、社區居委會、住戶代表組成的小區管理委員會，定期進行考核，促進小區管理服務優化升級。

　　■資訊技術支援作後盾

　　智慧管理系統，是和塘雅苑租賃物業一體化管理的基石。

　　市住房保障管理中心組織開發的《寧波市公共租賃住房配後服務管理資訊化系統》，引入了一卡通身份識別智慧化管理系統和ＩＣ卡指紋加密門禁管理系統，可實現“人、房、租金”一一對應和動態管理。

　　如今，小區共有住戶1947戶，入住率為92．67％。這些住戶，在搬入伊始，就領到了特殊的指紋加密ＩＣ卡。憑藉這張卡，他們才能輕鬆出入小區。

　　“這張卡，除了與住戶是一一對應關係、能幫助租賃物業服務企業嚴把進出關外，還具備住戶承租房屋使用情況條件核對功能。”市住房保障管理中心相關人員介紹，持這張卡，住戶可以到小區的公共租賃服務中心，享受“一條龍”的服務，包括租賃手續辦理、變更，水、電、氣、有線電視、通信等的開戶，活動中心內文化活動設施的使用以及一些有償的物業延伸服務項目等。到小區公共餐廳就餐，憑卡還能享受9折的優惠。同時這張卡還與住戶銀行專用租金賬戶相關聯，租戶可以便捷地完成租金結算、公共事業服務費用交納，或領取政府的租房租金補貼，或委託提取公積金支付房租。

　　更重要的是，這張ＩＣ卡還是“寧波市保障住房資訊化管理系統”的一個組成部分。它通過身份比對監督公租房的使用，保證公租房不被轉租，不被不符合資格者“騙租”，維護公租房配租的公正性。

　　結合卡內資訊以及通過三區住房保障部門抽查及年審、租賃物業服務企業入戶調查等形式而掌握的承租戶家庭情況，不符合“和塘雅苑”公租房承租資格的住戶，比如收入已超標，以及違反了按時繳納租金等相關規定的，將被及時發現和清退。

　　■制度跟進破欠租難題

　　根據租賃物業一體化管理，租賃物業服務企業除了要承擔起按月收取住戶租金以及催討的職責，還要代表保障中心辦理小區承租戶入住、退出、租賃變更等各項煩瑣手續，並需及時對各種違規行為作出處置。面對承租戶這一龐大群體，租賃物業服務企業面臨的挑戰可想而知。

　　和塘雅苑公租房交付以來，公租房租金收繳情況總體穩定，但仍出現了部分承租人未按合同約定在每月21日前及時繳納次月租金的情況。

　　公租房租金收繳率是公租房後續管理的重要組成部分，直接關係到住房保障政策的公平性以及公租房小區能否持續正常運營。對於出現的欠租情況，市住房保障管理中心高度重視，一方面督促租賃物業服務企業進一步健全租金收繳制度，一方面完善工作機制，探索通過司法途徑收回惡意拖欠的租金。

　　根據新制訂的《和塘雅苑公共租賃住房小區公租房租金收繳暫行規定》，租賃物業服務企業必須嚴格執行交租提醒制度，並實施分級責任落實和分類管理制度，對欠租一至三個月的家庭加大租金催繳頻次和力度。同時，要求每週向住房保障管理中心上報上周租金繳費情況，並説明租戶拖欠原因。

　　“現在我每天上班第一件事就是打開電腦，查看資訊系統了解住戶租金繳納情況。”和塘雅苑租賃物業服務項目經理助理徐春鳳説，對剛發生欠費的，逐個打電話提醒，對於欠了有些日子的，就要安排人員到府催繳了。

　　對於承租人無故累計拖欠租金三個月以上且拒不配合催繳的，市住房保障管理中心將委託租賃物業服務公司企業向法院提出訴訟。日前，首批被訴至法院的三起住戶租金拖欠案已審結，其中一戶在開庭前主動繳清了欠費和滯納金，另兩戶被法院判決強制執行。

　　實時跟蹤租戶資訊，及時發現解決問題，使和塘雅苑的租戶管理逐步走向成熟。“目前，和塘雅苑租賃物業一體化管理模式已開始在全市公租房小區推廣應用。”市住建委相關人士説。

　　經驗做法

　　上世紀以來，美、英、法等歐美國家，以及日本、新加坡、香港等亞洲國家及地區在公共住房運營管理上已形成較為完善的體系，為我市公租房建設和運營提供了有益的借鑒。

　　其中，租後管理方面，公共住宅的管理主要包括社會管理、物業管理、維修服務等。國外公共住宅的管理通常採用政府主導、租戶參與的模式。

　　在中國香港，則是充分發揮租戶和社區的作用，由房署職員和租戶共同組建屋邨管理諮詢委員會，採用屋邨管理扣分制的方法，規範租戶行為，共建和諧社區。

　　公共住宅的物業管理通常採用服務外包的模式，由政府或住戶自治會與物業管理公司簽訂委託管理合同，物業公司負責公共住宅的清潔、保安、收租、改善工程、小型保養和維修工程等管理工作。公共住宅的維修服務基本由政府負責，相關資金由政府財政專項、物業管理費部分中列支。

　　（王嵐 整理）