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“意見領袖”暢談樓市未來

  • 發佈時間:2014-10-23 00:31:47  來源:中華工商時報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  樓市限購政策在全國範圍逐步鬆綁,讓市場感受到陣陣暖意。新型城鎮化建設推進的同時,也不斷融入現代城市群的建設和發展當中,在戰略高度上為房地産業發展提供機遇。而電商作為新型商業業態進軍房地産領域,使得市場耕耘更加精細化。在諸多利好因素的綜合影響下,市場正在企穩,樓市成交量在逐步回升。在此形勢下,未來樓市前景如何?存在哪些機遇和挑戰?值此中華工商時報創刊25週年之際,被譽為"意見領袖"的業內領軍人士們接受本報採訪,紛紛對以上問題見仁見智。

  樂觀派

  范小衝:請給市場時間

  "有市場人士預測:'第四季度肯定好于第三季度,下半年的市場表現肯定好于上半年。'我非常認同這句話。"陽光100集團常務副總裁范小衝在接受中華工商時報採訪時表示。范小衝認為,過去幾年當中實行的抑制樓市的調控政策,現在都已退出了,而扶持性的政策措施正在逐步進入,受此影響,市場正在回升。

  但從供需關係層面來看,由於供大於求的問題未得到根本性解決,人們期待當中的樓市"井噴"現象並未出現。范小衝將造成這種現象的原因就歸結為前期政策的打壓,造成市場資源的紊亂和錯配、資訊的扭曲,以至於當前的"乏力"。

  "不過,經過一段時間的調整,以及對於利好因素的消化吸收後,市場就會依靠自身找到平衡。這是不必擔心的。"范小衝強調。

  如果客觀地看待國內的住宅市場,雖然經歷了若干年的低迷,但決非崩盤。從宏觀層面來看,經濟增長速度雖然放緩,但並未停滯,仍處於中高速的增長期。同時,新型城鎮化建設仍在進行當中,大量農村人口離開農村進入城鎮,以及城市二胎政策的放開,都將形成巨大的剛性需求,對於住宅的增量需求將是巨大的。

  "樂觀地估計,經過一段時間後,住宅市場就會恢複元氣並大幅攀升。"范小衝堅定地表示。

  張玉良、胡葆森:産城融合做大市場

  范小衝的觀點在業內人士當中産生了共鳴。

  在綠地董事長張玉良看來,"産業與城鎮融合發展"將為現在方興未艾的産業地産、商業地産等綜合性地産産品帶來巨大的市場需求,順應這一需求的房地産企業將獲得長足的發展。他表示,未來,綠地將順應這一導向,進一步深化"産城一體化"開發模式,做強産業地産,下一步將聚焦空港、金融、文化創意、高科技等産業方向,並進一步形成系統性、可複製的運作模式。

  建業地産董事長胡葆森也表示,新型城鎮化進程中,建業要向新型生活方式服務商轉型。關注居民持續性需求,加快服務體系建設,發揮房企客戶資源的優勢,也能為企業帶來新的利潤增長點。

  悲觀派

  張寶全:市場須冷靜看待

  不過,對於當前的樓市表現以及未來的發展趨勢,業內人士也有截然不同的觀點。金典集團董事長張寶全表示自己是"悲觀派"。他在接受中華工商時報採訪時坦率的表示:"市場需要冷靜地看待和分析當前的回升。取消限購政策,給樓市鬆綁,這些利好政策給樓市的影響是很弱的。"

  張寶全認為,限購、限貸等打壓性政策應該取消,但這樣做只會釋放出一些曾被壓抑的市場需求,並不能期望因此而扭轉房子過剩、市場總體疲弱的現象。

  在許多百姓眼裏,房屋等不動産如同黃金一樣,是可用於投資的金融産品,人們買房並非出於剛性需求,而是賦予其投資和投機的屬性。而一旦房産稅出臺,自然會迫使這些投資人和投機者撤離。投資和投機性需求將大幅減少。

  至於電商的加盟,張寶全認為,作為一種新型的行銷手段,在市場下行壓力較大時,會對市場有一定的促進作用,但不能從根本上改變市場的疲弱。

  而就新型城鎮化的實際效果來看,對於住宅市場的實際影響也是有限的,這是因為,外來人口大量涌入城鎮才能形成購房生力軍,但除北上廣深一線城市外,其他城市吸引外來人口的因素較少,無法産生大量的剛性需求。

  在新型城鎮化進程當中,出現了這樣一種畸形發展的現象:城市化從市中心向週邊擴展,城鎮化又從週邊向市中心推進,弄來弄去依然是一二線城市的擴張,根本無力顧及三四五六線城鎮的發展。那些號稱"旅遊地産"的開發商,其實依然是簡單機械的重復著"蓋房子-賣房子-賺錢"這种老套路,除此之外,他們根本無力通過經營旅遊文化來實現營利,也無力經營好這個領域的産業和文化。

  即使存在上述悲觀現象,張寶全仍強調:"當前,中國的每人平均私有房居住的情況仍是世界最好的。"因為在中國人的傳統觀念裏,安居才能樂業。

  冷靜派

  宋衛平:關鍵要看基本面

  藍城集團董事長宋衛平對中華工商時報記者表示,他認為:"政策的鬆綁、新型城鎮化建設等利好因素究竟會給市場帶來怎樣的影響,未來前景如何等等,難於用簡單的幾句話就概括清楚,關鍵要看經濟基本面。"但他相信,行業已到洗牌時,因為時代開始巨變。換言之,中國的房地産行業正趨成熟,行業對企業的管控要求將越來越高。房地産行業將逐漸成為資本密集的遊戲。

  在行業沒有成熟時,"一招鮮"就可以"吃遍天",到了成熟市場(即紅海市場),則須當"三好學生"全面發展,一著不慎滿盤皆輸。從此前房地産開發商的諸多表述來看,行業變革在所難免,未來調整和價格波動也或有發生。但是,這種調整和波動更多可能發生在中小房企間。此舉也意味著,拿塊地就賺錢的"土豪"時代正式結束,房地産行業的高增長時代就此完結。

  一切才剛剛開始。

  電商派

  房超:原來的工作要植入網際網路

  甘正軍:房地産行業必須要搶先佈局移動網際網路

  北京國華置業有限公司董事長房超十分樂觀地看待電商的加入,他對記者表示,電商依託移動網際網路雖對傳統商業模式形成了較大的衝擊,但它的優點在於透明和高效,它使得購房過程變得簡便。我們現在研究O2O,琢磨怎樣把線下的實體商業有效地連接到線上,滿足日新月異的移動互聯時代的需要。把整個樓盤都放到網上,通過各種技術手段,由網際網路的思維來改造實體經濟,這對實體經濟會是一個提升的機會。如果不這樣,我們迅速地在失去市場和優勢,這就是我們的劣勢。今年是我們的創新年,我們所考慮的,是如何將所有原來的工作植入網際網路基因,怎麼把它變成網際網路線上線下互動,怎麼把我們過去的會員進一步整合為我們的線上會員。

  中國地産移動客戶端創建人甘正軍認為,在移動網際網路時代,房地産行業面臨前所未有的挑戰,智慧手機和平板電腦的興起讓移動網際網路進入了一個蓬勃發展的階段,移動平臺正式進入大眾市場,許多傳統行業因此而受到巨大的衝擊,尤其是房地産行業受損尤為嚴重。

  他説,房地産市場長期處於一個典型的資訊不對稱市場,資訊量有限、透明度不足,加之相關利益群體的博弈,房地産市場資訊不時表現出淩亂、滯後和失真。無論購房者、賣房者、租房者還是開發商、仲介均渴望房産資訊更加公開化、透明化與精準化。因此,結合市場現狀與各類用戶的實際需求,切實解決在房屋交易等行為中面對的實際問題,針對性地提供實用有效的資訊,勢必成為代理行業進軍移動互聯端、搶奪有效用戶資源的必通之路。

  在移動網際網路不斷發展的今天,房地産行業必須要搶先佈局移動網際網路,這對於促進現代企業的發展至關重要,現代企業應當充分認識移動網際網路的巨大優勢,隨著房地産行業政策調控力度的逐漸加大,可以預見,未來的幾年將是房地産行業徹底洗牌的時機。

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  房地産大佬們怎麼説?

  金九銀十,除房企積極展開促銷增加供應外,政策面也為房地産市場的回暖加力。很多購房者期望樓價會回升。因此對於購房者來説,未來價格走勢的"預測"就成為了最為關注的資訊。而有意思的是,房地産行業的知名企業家們長期以來都作為一股重要的預測"發聲"來源,充斥在各種媒體中。面對行業的變化,來看看他們又在説什麼。

  信心説

  萬科董事會主席王石:保持謹慎樂觀

  王石曾在北京公開表示,中國房地産行業的"黃金時代"已結束,"白銀時代"到來,消費者對産品和服務的要求更高,開發商不再"低頭遍地是黃金"。他表示,最近一段時間房地産形勢正在發生微妙變化,但他依然對市場保持謹慎樂觀。

  恒大集團董事局主席許家印:肯定漲10%

  許家印一直對今年的樓市保持樂觀態度。他曾在3月份表示,只要全國GDP能完成增長7.5%的目標,一線房價肯定會有10%的上漲,二三線則有5%左右的上漲。許家印認為,樓市形勢並非如外界想像的那樣悲觀,不能用個別市場來代表整體走勢。

  調整説

  華遠地産董事長任志強:沒下行

  在眾多同行中,任志強可能是説的最多的一個。他在他的微網志上公開表示,從整個房地産業的角度來説,保障性住房加上非保障性住房,總體量是上升的,"沒有任何數據可以證明房地産現在是下行的。"

  變革説

  世聯行首席技術官黎振偉:準備新玩法

  黎振偉説,不論房地産是下行還是上行,現在有一個事實,我們不可能像過去那樣發展了。在新一輪的洗牌中,房企紛紛轉型,要準備各種新玩法。

  新歐鵬副總裁李戰洪:主動轉型

  李戰洪看來,所謂的新玩法,就不能一心一意,一心一意這不叫玩了,一定要三心二意,或者是一心二意。未來,房企有一個最重要的把握,就是要主動轉型。

  第一太平戴維斯華南區投資部董事吳睿:多元化和輕資産

  吳睿説,哪怕現在可能開發業務做得非常好,但是在行業外面,有很多巨人。"在房地産産業鏈上,房企需要做多元化和輕資産,尤其是輕資産模式,備受資本市場推崇,比重資産的估值高。"(本報記者趙霞整理)

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