鄭永勝

　　溫州市兩級法院多年以來堅持農房買賣合同有效的觀點，審理了大批農村房屋合同買賣糾紛，有力地維護了當事人的合法權益，收到了良好的社會效果。

　　所謂的農房是指建造在農村集體土地上的房屋，領有集體土地使用權證書和房屋所有權證書的合法建築物。根據民法理論，認定合同無效一般基於如下因素，一是看訂立合同時當事人是否屬於無權處分；二是看合同的標的物是否屬於禁止流通物或限制流通物；三是看是否違反了國家法律和行政法規的效力性禁止性規定。

　　從農房的情況看，出賣人的房屋一般都屬於村民合法建造並領有房屋所有權證書和集體土地使用權證書，出賣人出售房屋不屬於無權處分。同時，農村房屋屬於生活資料的一種，不是法律規定的禁止流通物或限制流通物。

　　《土地管理法》第六十二條第四款規定：“農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。”這表明，法律並不禁止農民出租、出賣住房，而是在農村村民出賣住宅以後，便喪失了再申請宅基地的權利。《物權法》第一百五十五條規定“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者登出登記”。該條款也表明，如果宅基地是不能轉讓的，那麼國家就不會通過法律規定要求及時辦理變更登記。而判斷合同無效主要基於《合同法》第五十二條第（五）項關於“違反法律、行政法規的強制性規定”。從目前的情況看，尚沒有國家法律和行政法規強制規定農房是不能交易的。從最高法院的司法解釋看，也沒有作出農村房屋買賣合同無效的規定。

　　省高院1992年《關於審理房屋糾紛案件研討會紀要》第四條第5項規定：“買賣農村的私有房屋，如雙方自願並立有契約，買方已交付了房款，並實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行，只是買賣手續不完善的，應認定買賣關係有效，但應著其補辦有關手續。”

　　1999年5月6日國務院辦公廳發佈國辦發（1999）39號《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》下發後，不少法院的審判開始轉向“合同無效論”，但溫州市兩級法院仍然嚴格遵循民法原理和按照法律規定，審慎穩妥地執行“合同有效論”的觀點，審理了大批案件。

　　據不完全統計，2003年至2005年，瑞安、甌海、蒼南三地法院就受理了農村房屋買賣案件350件，其中許多案件的當事人藉口農房買賣非法要求宣告合同無效，其背後的真實原因是由於房價上漲，當事人想通過訴訟退房從而謀取更大的利益。

　　農房買賣有效，有利於貫徹誠實信用原則，不違背法律規定，有利於維護正常的房地産交易秩序，因此溫州中院原則上確立合同有效。但有兩個例外，一是嚴格執行土地管理法的規定，對於宅基地買賣，一律宣告無效；二是對於沒有審批手續的小産權房交易合同，一律宣告無效。

　　由於司法導向正確，違反誠信的當事人不能通過訴訟得到非法利益，溫州地區的農房買賣案件呈現逐年降低的趨勢，現在每年進入二審的案件平均在10件以下，總體保持平穩態勢。