本報記者 施曉義 胡丹

　　慎重穩妥推進農民住房財産權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財産性收入渠道

　　——摘自十八屆三中全會《全面深化改革若干重大問題的決定》

　　記者近日在溫州樂清市看到的一份農房買賣材料，讓大多數中國農民羨慕。這是一份承諾書——本人現有兩處以上房屋，願將其中一處坐落于白石街道街口村的房屋轉讓給他人，今後不再向村集體申請宅基地，本人願就上述承諾承擔法律責任。

　　在這份承諾書上簽字的是，街口村農民黃香（化名）。

　　伴隨這份承諾書的還有一份證明——茲證明本村村民黃香（化名）現有兩處以上房屋，經村委會研究同意該村民將其中一處坐落于本村懷和街47號的房屋予以轉讓。

　　證明的落款是街口村村民委員會。

　　這兩份文件，是溫州樂清市實施農房跨村交易的格式文本。填寫之後，甩稻岩村農民伍讚賢得以順利購入另一個村農民黃香的農居。

　　2011年，溫州成為新時期首批全國農村改革試驗區，試驗主題就是農村産權制度改革，其中就包括對農房産權轉讓的試驗。

　　農房交易，在我國長期以來被限定在本村範圍內，但溫州在樂清率先試驗為跨村交易配以完備的官方手續。儘管這項改革行事低調，一直以來“埋頭做事，從不聲張”，但在當下之中國仍不失為春雷乍響，舉國關注。

　　十八屆三中全會的《決定》字字鏗鏘有力，令溫州為之一振，也為溫州深化農村産權制度改革指明瞭方向。

　　沉睡資産 創業資本

　　距離聞名中外的樂清市北雁蕩山不遠處，有一座名為甩稻岩的山，農民伍讚賢的家便在山上的甩稻岩村。山路崎嶇，出門辦事兒做生意頗多不便。一直夢想著搬下山的一家人，終於買下了山腳下的街口村一幢4層小樓，並辦妥了房産證和土地證。

　　據街口村村委會主任陳永欽介紹，因為經商辦企業，該村有人常年客居他鄉，還有人繼承了老屋或因城市改造、道路拆遷等擁有不止一處農房，都有賣房需求。“我們村交通方便，民風淳樸，最近幾年買房住到我們村來的已有50多戶。”

　　這種在城裏司空見慣的交易，卻開了我國農房産權制度改革的先河。這既是為了方便農民的生産生活，也有著更深層次的考量。溫州市委副秘書長、農辦主任王蛟虎説：“農房只能在本村買賣，顯然不利於農房財産權的實現。”

　　溫州市中級人民法院民一庭庭長鄒挺騫也認為，農房只有在買賣流通中，才能實現更多財産權。

　　我省三農問題專家顧益康也指出，允許農房跨村買賣，進一步拉平了農民與城鎮居民在財産處置上的不平等待遇，對於縮小城鄉二元差距、推進城鄉一體化，都意義巨大。

　　農房財産權的抵押、擔保、轉讓，改革環環相扣。早在上世紀80年代後期，溫州樂清、瑞安等地已開始探索讓農民像城市居民那樣，用自家房産獲得抵押貸款。樂清市城南街道石馬南村進士路83弄8號，是農民張立元的兩層磚混小樓。在他家，他告訴記者，幾年來用這套面積158平方米的房子向樂清農商銀行做了五六次抵押貸款。“我是做道路綠化生意的，這種貸款方式比向親戚朋友借錢方便多了！”他説，仲介的評估價是100萬元，一般可貸50萬元。

　　據樂清農商銀行營業部副總經理陳金知介紹，有些沿街農民房可獲貸款100多萬元，這對重商的樂清農民來説，實在是簡單、方便又實惠。

　　在樂清、瑞安等地，農房抵押貸款已普遍展開。瑞安農村銀行已累計向7000多戶發放農房抵押貸款。2014年6月，溫州農房貸款餘額達81.1億元，其中樂清43億元、瑞安32億元。

　　農房是普通農家最看重的財産，溫州農村改革率先破題農房産權制度，不僅廣受農民歡迎，也必將在我國農村改革史上留下濃墨重彩的一筆。

　　峰迴路轉 柳暗花明

　　回望歷史，溫州農房産權制度改革的這一抹亮色，來得並不容易。

　　在瑞安市房屋登記中心主任吳年琥的記憶裏，解放以來農房跨村交易就存在，過戶手續也可以辦。當時有個“四分表”，農民買賣房屋只要徵得村裏、鎮上及房管等部門同意就可以。

　　上世紀九十年代之後，情況發生了變化。首先是，宅基地不能抵押了。1995年《擔保法》實施，明確耕地、宅基地等集體所有的土地使用權，不得抵押。2007年施行的《物權法》，對此亦有明確規定。

　　再後來，明確了農房不能跨村交易。2008年建設部發佈的《房屋登記管理辦法》規定，申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬於房屋所在地農村集體經濟組織成員的，房屋登記機構應當不予辦理。

　　不能跨村交易，農房流轉的價值就大打折扣，抵押貸款的前置條件也受到影響。對創業熱土溫州來説，這真是巨痛襲身——數十億元抵押貸款放出去了，不能跨村買賣，這些貸款就可能變成無法收回的爛賬。

　　2009年1月，考慮到實際情況，溫州做出了一份靈活的會議紀要：農戶申請農房抵押貸款時需有房屋所有權證和集體土地使用證，抵押農房的受讓對象可以為土地所在縣（市、區）的農業戶口人員。

　　這，等於悄無聲息地出了一紙解禁令。

　　緊接著，樂清在一份加快農村改革發展的實施意見中明確，對持有集體土地使用證和房産證的農村房産，允許在全市金融機構抵押，允許在市域範圍內農業戶籍人口間轉讓。

　　此策一齣，樂清農房轉讓再度活躍。近5年來，樂清發生農房産權轉讓14230宗，其中跨村交易佔36%。

　　瑞安雖然沒有放開農房交易，但吳年琥回憶説，考慮到老百姓的實際情況，依據《繼承法》，對涉及到贈與、繼承、受遺贈農房的情況，無論是否跨村、是否農村戶口，瑞安都給予辦理。

　　率先進行改革，為法律修改提供實踐依據——這正是國家在溫州設立農村改革試驗區的意義所在。

　　看到《決定》的一瞬間，溫州中院副院長鄭永勝心中升騰起一股暖流。“多年來經手的農房交易糾紛案，溫州中院始終堅定地支援農房買賣合法有效，但業內認識頗有不同，存在不少非議，如今總算盼到了最有力的支援。”他説。

　　儘管現實意義重大，但在法理層面，這項改革仍待進一步厘清。省農辦副主任邵峰提出，農房所有權屬農戶，交易沒有障礙，但農房下面的宅基地是農民集體所有的，農戶擁有的僅為“使用權”。農房包括宅基地的轉讓，如何在法理層面走完相應的程式，是我國農村改革的待解之題。

　　移居新村 心願待解

　　甩稻岩山腳下的街口村有原住民610多戶，耕地200多畝。60歲的伍溫榮開開心心地和兒子伍讚賢從山上的甩稻岩村，一起搬進了街口村。

　　樂白公路、白中公路等工程打算在該村徵地五六十畝，街口村準備不再像以往那樣把徵地補償款一分了之。村委會主任陳永欽説：“我們準備建房出租，收入用來興建老年公寓，畢竟60歲以上的農民已有386人了。”

　　本來對街口村無欲無求的伍溫榮聞此便有了一個心願：自己的晚年最好能住進這個老年公寓。對此，陳永欽顯得有些無奈：目前看只能先滿足本村村民的要求，其次是新村民的要求。

　　村主任的話顯然暗含這樣一層邏輯：從法理上講，伍溫榮還是原來那個甩稻岩村集體經濟組織的成員，而不是街口村集體經濟組織的成員，在享受村集體經濟福利時，暫時還無法和街口村村民完全一致。

　　記者了解到，街口村距離高鐵樂清站不遠，村所在的白石街道將打造旅遊街區，附近的大貓垟工業區據説也要遷出去，這裡的生態環境無疑將越來越好，希望移居此地的外村人恐怕不會少。

　　更深層次的問題是，將來伍溫榮們的心願該如何實現呢？他們會不會有更多的心願呢？如果新村民人數超過了本村人，村民自治該通過何種形式才能做到一碗水端平？

　　邵峰分析，農房交易實際上帶來了宅基地使用權的轉移，使非本集體經濟組織成員擁有了只有本集體經濟組織成員才能擁有的“用益物權”，這勢必帶來鄉村治理結構和利益格局的重大變化。而新的治理結構是什麼，仍在探索之中。

　　未解之題 仍待改革

　　改革之題，還需改革來解。“目前，除樂清外，其他縣市區的跨村交易還待放開。”王蛟虎説。

　　放開跨村交易，有著現實需求。泰順縣司前鎮溪口村，剛剛給兒子在新房裏辦了喜酒的農民蘇志海，心裏還有塊石頭放不下——這座3層樓還沒正式辦理過戶手續，只有民間契約一張。

　　蘇志海小心翼翼地拿出壓在箱底的民間契約給記者看，文本為傳統豎排，載明瞭房屋買賣過程，並有立契人、受買人、憑中人的簽字畫押。溪口村村支書張國根等作為憑中人見證了這樁買賣。

　　農房跨村交易私下一直在進行，就是辦不了合法手續。據泰順縣農辦介紹，不少偏遠集鎮的農民希望搬到離縣城近一些的地方生活。

　　吳年琥也印證了這一觀點。他所在的房屋登記管理中心，每年都有不少人來諮詢農房跨村交易，希望能夠辦出合法手續。

　　泰順縣委主要負責人心裏推演著的一盤棋，也需要農房跨村交易來完成。該縣有徐岙迪村、百福岩村等一批漂亮的古村落，如果當地農民願意退出、有實力的農民企業主願意進入，就可以把老屋改造成有特色的鄉村酒吧、咖啡館，形成慢生活旅遊街區。泰順有14萬人在外經商，引資回流的條件很好，只欠政策“東風”。

　　無論是農民，還是地方政府，都期待著跨村交易能放開。其實，準確地説，樂清已實行了四五年的跨村交易也只是個“土政策”，還沒有上頭的紅頭文件坐實。因此，樂清把關於設立“省級農村改革試驗區”的報告打到了省裏，就是要獲取一把尚方寶劍，即授權進一步完善農房及宅基地使用權抵押流轉的機制創新。

　　“大家可能會有一些擔心，認為放開會出現居民一窩蜂跑到農村買房的情況，其實不然。” 溫州市農村産權服務中心有限公司總經理董文立説，農村的基礎設施配套比城裏差，居民有一個適應的過程。再説，買了舊農房並不意味著可隨意拆建，還是需要審批的。

　　農房財産權轉讓，實際上是宅基地使用權有償退出問題。邵峰認為，這項改革涉及誰可以買、可以買多少、賣房農戶成員權怎麼辦、買房者有沒有集體經濟組織成員權、偏遠區域農房能不能交易、如能交易有悖城市化怎麼辦等一連串問題，十分複雜，可謂當今中國最難解問題之一。

　　記者在溫州農村産權交易平臺網站上看到，《溫州市農村産權交易管理暫行辦法》涉及的12類農村産權，目前還以耕地經營權流轉、村集體經濟的營業用房招租居多，難覓農房交易標的的蹤影。