二手買賣淡靜業主轉售為租 租盤增加

　　高端租客轉移令部分老盤租賃需求下降

　　一年租約快要到期，李先生在錦城花園的老租客卻表示不再續租了。李先生重新放盤的時候才發現，市場上的“行價”竟然比去年略有下降。

　　最近一年，除了越秀和荔灣區，廣州市住宅平均租金回報率是進一步下跌的。

　　業內人士表示，這一現象或許會持續到明年春節後才有所改變。

　　文、表/記者林琳

　　今年1~9月，錦城花園的平均租價為65.4元／平方米／月，相比去年同期的68.66元／平方米／月略微下降，同比下跌4.7%；東風廣場平均租金同比下跌2.9%。

　　“東風東板塊個別樓盤的平均租金確實出現下跌。”市場人士表示，由於二手買賣市場淡靜，部分業主轉售為租，增加出租房源，令租價無法上漲，個別板塊甚至不升反降，預測這種情況要到明年春節後才能有所改變。

　　二手業主轉售為租

　　記者從滿堂紅新發佈的報告中發現，東風東板塊的部分樓盤租金變化出現“異常”。

　　以兩個典型樓盤錦城花園、東風廣場為例，今年1~9月的租金價格分別為65.4元／平方米／月和61.34元／平方米／月，相比去年同期的68.66元／平方米／月和63.15元／平方米／月均出現下跌，租金回報率也均跌破2%，分別為1.8%和1.6%。

　　不過，有仲介人士解釋，租金回報率跌是普遍現象，跟樓價上漲有一定關係，比如兩個樓盤今年1~9月的均價分別為44107元／平方米和45451元／平方米，而去年同期分別為38765元／平方米和38212元／平方米。

　　正因為售價水漲船高，而買賣交易淡靜，所以不少業主寧願接受略低於預期的租金也要轉售為租。一個舊城區的仲介銷售人員透露，近期部分小業主將持有的物業轉到租賃市場，導致待出租的房源數量大增，也使房屋租金無法明顯上升。

　　“實際上，如果僅以整個板塊來看，錦城花園和東風廣場所在的東風東板塊，今年前三季度的板塊租金還是比去年同期要上升的，今年的數值是58.8元/平方米，同比上升7.5%。” 但滿堂紅市場研究部高級經理周峰發現，上述兩個樓盤因過去幾年的平均租金偏高，今年出現了租金回落。

　　據他觀察，這兩個盤以往一直都以外籍客戶和本地大型國企的高管作為租賃客戶群體的主力，但今年經濟明顯變差，很多外籍客戶減少了自己的租房預算，導致客戶群體縮窄，業主被迫降價出租。

　　業內觀點：租賃習慣變化影響租價走向

　　“最近一年，廣州市9區住宅平均租金圍繞著46元/平方米的水準線作窄幅波動，出租回報率則進一步下跌，今年前三季度全市住宅的出租毛回報率是2.8%（按滿12個月滿租計算），比2013年同期下跌0.1個百分點。”周峰抽取2013、2014年前三季度在租賃市場上表現活躍的21個樓盤或社區作為監測對象，發現今年前三季度出租回報率出現同比下跌的有13個，持平的有6個，上升的僅越秀和荔灣2個。

　　天河的租賃價格微漲，租金回報率與去年同期接近。一名天河北的業主告訴記者，他早幾年把高樓層的物業以50多萬元出售，加價買回同棟樓宇的中層單位，目前同類型物業放盤價近230萬元，租金達4300元／月，但還是不划算：“連定存的收益都不能比。”

　　與此同時，番禺租賃市場的數據卻出現上調。以華南碧桂園、廣州雅居樂花園、祈福新村為例，租價均出現數元的增長，但回報率無變化。

　　“番禺今年二手樓價下跌，租金反而平穩，回報率可以保證。”周峰分析，廣州的住宅租賃客戶群中，將近九成屬於非廣州籍人士，多數租客從2013年年初開始逐步向次中心或郊區板塊轉移，令對應板塊的租賃需求處於穩中帶升的局面，其出租回報率也得到保證。

　　“個別中心城區的傳統大盤物業隨著樓齡的增長及租客喜好的轉變，原來相對較高的租金水準難有足夠的客戶支撐，要麼增幅減緩，要麼像錦城花園和東風廣場等出現租金回落，出租回報率也隨之回調。”他預計，這一現象或許會持續到明年春節後才有所改變。