萬科近日公佈9月份銷售數據並召開分析師會議，對四季度以及明年市場形勢作出預判。萬科方面認為，今年年底房價應該會低於去年年底。隨著市場景氣實際好轉，四季度開發商推盤量會擴大。目前，房企拿地謹慎，土地市場成交量大幅下降，未來地價有望進一步下跌。若地價降下去，明年的市場就能夠恢復到比較健康的狀態。

　　四季度銷售會明顯回升

　　萬科公告稱，2014年1-9月份公司累計實現銷售面積1263.8萬平方米，銷售金額1490.6億元，分別比2013年同期增長15.0%和16.0%。

　　儘管前三季度銷售業績仍在增長，但9月份的市場並不好。據萬科重點關注的14個城市的統計數據顯示，9月銷售金額同比下降35%，面積下降31%，降幅比8月大。從市場去化率看，14個城市8月0.68，9月0.71，9月月度庫存從1.41億平米上升至1.45億平米。9月底庫存去化月數11.6個月，高於8月底的11.4個月。

　　但央行信貸放鬆政策改變了市場預期。萬科方面認為，央行新政對樓市的影響主要有兩個方面:一是實質性影響，對於改善型需求是比較大的利好;二是心理性影響，今年一線城市去化率比二線城市還差，這不是購買力的變化，而是市場信心的變化，信貸放鬆改變了人們的心理預期。

　　從“十一”假期開始，購房者入市意願明顯增強。萬科數據顯示，“十一”期間，萬科新推盤貨值30多億，認購80億元，認購遠大於新推，認購金額同比增長120%。“十一”期間良好銷售不是來自來訪量，而是實際成交的轉化率，説明今年“十一”客戶成交意願明顯好于去年同期。萬科相關負責人判斷，“十一”是今年的轉捩點，四季度銷售會有明顯起色，但房價不太可能漲。

　　“為加快銷售和回款，房企四季度降價的比例和範圍會更寬。房價僵持的情況對行業沒有好處，以價換量對大家都有好處。去年房價上漲是漲過頭了，那麼市場一定要糾正。今年年底房價應該會低於去年年底，這是一個全局性的判斷。隨著市場景氣實際好轉，四季度開發商推盤量會擴大。四季度有希望看到房價軟著陸，這對於整體經濟也是比較好的結果。”上述萬科相關負責人認為。據悉，萬科四季度推盤量會比較大，月均將達到200億貨值。

　　 樓市明年或恢復“健康”

　　房價下跌也引起土地市場調整。萬科數據顯示，三季度監測的16個主要城市土地供應量下降54%，成交量下降59.7%。萬科方面認為，這説明開發商都比較謹慎。投資比較謹慎，地價才能下跌。地價下跌是這輪樓市調整的最後一步。

　　去年年底的地價是很不合理的，以去年年底的地價蓋房是無法得到合理利潤的。萬科分析稱，目前來看，主要城市地價還沒有回到合理水準，還在縮量階段。未來要進一步等待地價的下行。地價降下去了，明年銷售、推盤、開工都會回到比較健康的局面。如果能把去年房價慣性上漲的不健康因素矯正了，那麼明年的市場就能夠恢復到比較健康的狀態。

　　今年以來，萬科在業務轉型方面進行了不少創新，特別是和百度、阿里巴巴等網際網路企業合作。對於投資者關心的相關進展，萬科方面表示，與百度合作是希望通過大數據來了解客戶的行動資訊，有助於在業態配置和客流引導上做貢獻，但最後的成果還需要觀察。與凱雷的商業地産合作還沒有最終協議，目前只有一個初步構想。“我們不想散售，我們也不想自己持有商業物業，那麼我們就需要找那些有持有物業天賦的組織來持有。未來我們認為商業物業需要通過整體出售的方式來售出，凱雷在商業物業經營上很有經驗，6-8%的收益率對於凱雷來説也是比較合適的。”萬科相關人士分析稱。記者 姚軒傑