優惠實在，促銷新穎。今日開幕的2014秋交會上，不少樓盤可謂下足了功夫。但從今年參展的170余樓盤看，更多開發商鉚足了勁兒在産品上，大量創新産品得以亮相。全明、大陽臺、挑空露臺、可變空間……這些耳熟能詳的字眼，已從早期的廣告詞成為了購房者挑選房子的參照標準。

　　業內專家指出，洋房、別墅、高層3大住宅形態中，同類型物業購房者低齡化趨勢越發明顯，購買實力加強，而他們在功能需求上更重品質個性。因此，在市場供應量爆發的今天，重慶樓市正在創新尋求突圍。

　　重慶晨報記者 李強 報道

　　高層

　　依託贈送，緊湊滿足功能性

　　高層産品在保證功能的前提下，正步入“小時代”。

　　銘騰機構調研報告顯示，從標準層（指平面佈置相同的住宅樓層）和梯戶比兩大指標來看，2010年的T6（1層6戶）標準層面積為567平方米，而目前T18（1層18戶）的標準層面積為954平方米，戶數增多，標準層面積增大。

　　龍湖地産重慶公司行銷總監兼策劃中心總監羅政表示，高層産品的潛在客群是首置型剛需，他們對首付、月供的承擔能力有限。同時，他們更追求房間的功能化，會選擇兩房和三房為主。

　　因此，當前高層産品的面積正在做“小”，40平方米做兩房，60—70平方米做三房，通過“一房+小功能房”、“兩房+小功能房”、小露臺等贈送，以滿足房屋的功能化。同時，整個戶型功能偏緊湊化，傳統的客廳開間為4.2米，現在做到3.2米—3.5米，有的甚至做到了2.9米。

　　以龍湖·拉特芳斯“上空”為例，産品採用挑高設計，套內45—53平方米的空間開拓出110平方米左右的使用空間。主力戶型為三臥室帶衣帽間、觀影室、化粧間，適闔家庭成長的各種功能空間需求；而在金科“小系列”裏，戶型被命名為“1+X”和“2+X”，“1”就是一房，“2”是兩房，“X”就是無限的可變空間，可順應居者在相對長的一段人生週期裏的人口、功能需求的變化。

　　在重慶六韜地産機構總經理李晶看來，在面積不變的情況下，功能性的增加必然是以犧牲舒適性為代價的。房間面積變小、開間變窄、採光面變小、梯戶比增加都是集約化趨勢的體現。

　　洋房

　　變高變胖，梯戶比增大

　　銘騰機構調研報告顯示，在功能穩定的前提下，當前洋房樓棟正在變高、變胖，梯戶比增大，且放棄了層層退臺，“11+1”、“T3”、“T4”産品逐步增多。同時，為做大容積率，圍合、半圍合洋樓産品不斷出現。此外，洋房的全躍層産品也在增多，閣樓利用充分，實現了“高贈送”。

　　李晶表示，重慶洋房市場出現了高層化和集約化的趨勢。其中，高層化趨勢除了體現在樓層拔高之外，還體現在外立面向高層靠攏，“退、露、錯、挑”等特點已很難看，取而代之的是與高層一樣整齊的外立面。而洋房戶型也出現了高層化和集約化的趨勢，市場上已經出現了套內面積60平方米左右的迷你洋房，以及2梯4戶的點式洋房。

　　別墅

　　兩極分化，各領風騷

　　2014重慶別墅市場正呈現出“兩極分化”。一方面，重慶首個“90墅”出現，銷售面積86平方米，可實得卻達到了240平方米，通過“低總價、高贈送”贏得市場；另一方面，以龍湖兩江新宸“紫宸”為代表的純獨棟別墅組團，作為千萬級的高端別墅，其憑藉7.7億元的認購，賣出了全市一年半的千萬級別墅銷售總和。

　　羅政表示，高端別墅在設計上，將更多地去考慮“奢侈享受”。“結合高端客群的生活、商務、社交細節要求，我們將商務交際、小型會所、接待3大功能融入，給予居者無盡的享受空間。同時，還會將廚房分層，比如上層為中式廚房，下層為西式廚房。”羅政説。

　　與此同時，別墅産品也呈現出“經濟化”，通過控制面積，多贈送，從而控制總價。“這類産品多以疊拼或‘背靠背’的形式出現，如復地花嶼城、法藍西莊邸等。”李晶表示。

　　而萬科城曾推出的“洋房化”別墅産品更是將這種理念發揮到了極致。通過巧妙設計，在5層樓高的建築內，每個單元可以放入4戶“別墅”，且每一戶都可以享受到別墅才能享有的獨門入戶、花園、露臺等空間。可以説是別墅的“洋房化”，也可以説是洋房的“別墅化”。

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　　專家提醒：

　　創新戶型，且買且珍惜

　　提到樓市産品創新，優地美行銷機構董事長沈光明給出了一個基於市場的觀點，就是消費者渴望更“大”更“多”的空間，開發商就得絞盡腦汁“送出”更多的面積。“正由於需求越來越多樣化，購房標準越來越細緻化，能突圍創新、贏得銷售的産品正變得越來越稀少。”沈光明説。

　　建築設計師樸祥志介紹，“隨著今年7月全新《建築工程建築面積計算規範》的發佈實施，對當前很多所謂的‘偷面積’絕招帶來巨大殺傷力。例如陽臺贈送不得超過房屋面積的17%、商住産品高度設計不得超過5米、客廳和餐廳可以挑高但不能超過35%等。也就是説，開發商能拿出來贈送的空間也越來越少，樓市産品的創新變得越來越難。

　　不少專家和業內人士均表示，雖然當下樓盤都努力在往創新之路前行，但是好的産品正越來越稀少，消費者且買且珍惜。