繼限購鬆綁後，約束房地産市場潛力釋放的另一個政策限貸也開始鬆綁。有市場分析人士認為，此次限購限貸的鬆綁對房地産市場起到一定的提振作用。在部分中小企業拋售的情況下，不少房地産基金迅速拉開接盤的架勢，開啟並購的盛宴。

　　近日，德信資本舉行了“德聚盈1號——德信·天朝房地産並購基金”的新聞發佈會，該並購基金以深圳橫崗荷坳地鐵口“水晶之城臨街商鋪”房地産項目為投資標的，對外募集不超過5000萬元人民幣的資金，目前資金已經募集完畢。

　　當下，並購基金被越來越多的地産基金所青睞。在深圳，如新富資本、聯合創投等私募機構都紛紛推出自己的地産並購基金項目。德信資本董事長陳義楓認為，當前房地産市場分化加劇，整合提速，房地産基金可發揮扶強汰弱的作用，並購基金大有可為。

　　地産並購基金迎發力良機

　　德信資本董事長陳義楓認為，如今的房地産市場已經進入新常態，在政策和市場兩個因素的合力作用、共同演繹下，使得地産行業未來將轉向“窄幅波動、緩慢上升”的長期趨勢。從週期上看，兩年以內將小幅走弱，但下探幅度有限，行業不會出現崩潰崩盤的現象，預計2015年下半年弱週期將會結束並開始復蘇。

　　本次限貸政策的調整，也在陳義楓研判市場走勢的預期之內。陳義楓認為，此次政策出臺，是從金融角度鬆綁房地産，將提升市場購買力，改善房企的流動性。將有力對衝下行壓力，平復弱週期下探的幅度，避免出現樓市大起大落的局面，從而促進房地産行業的平穩發展。

　　陳義楓認為，在當前這樣一個市場走勢切換為新常態與弱週期疊加的市場環境下，地産行業的分化在加劇，整合速度明顯加快，這一輪的並購浪潮需要巨大的資金供給，這對房地産並購基金而言，是發力的重要時機。作為房地産基金，可以在行業整合中扶強汰弱，深度參與到並購當中去。

　　房地産行業逐漸進入存量時代，並購成為永恒的主題，也會帶來機會，産生大量的折價購買優質資産的交易機會。此外，聯合創投董事長徐志強還告訴記者，有些大型的房企或上市公司想快速回籠資金，地産基金進行一次性買斷其下部分物業，再進行包裝銷售，也給地産基金帶來很大的機遇，因此對於房地産基金而言，眼下將會迎來新一輪的並購潮。

　　傾向選擇一線城市優質項目

　　Wind資訊數據顯示，今年上半年，房地産行業已完成並購交易73宗，總價值152.93億元，同比增長2.09倍，地産並購成了房地産基金和大型房企的“香餑餑”。

　　據介紹，德信資本此次推出的並購基金“德聚盈1號——德信·天朝房地産並購基金”的投資標的是深圳橫崗荷坳地鐵口“水晶之城臨街商鋪”房地産項目，該項目位於深圳最大副中心龍崗區的核心地段，最大主幹道旁、地鐵口臨街商鋪，預計銷售均價在5萬元/平方米左右，相對同地段商業物業，處於中低價位。

　　據德信資本天朝項目總經理林俊浩介紹，德聚盈1號——德信·天朝房地産並購基金，最高募集資金餘額不超過人民幣5000萬元，在認繳投資的前二天即完成70%的募集，目前，該款基金已經封閉，並已投資到項目中。資料顯示，該款基金的還款來源是深圳橫崗荷坳地鐵口“水晶之城臨街商鋪”並購項目的銷售回款逾7000萬元；此外，天朝集團旗下深圳魯班大廈、深圳英郡年華、深圳禦府名築等項目，可實現銷售回款逾2.5億元，約為本基金規模的5倍。

　　這種由産業公司作為收購發起人，獲取項目後進行包裝、管理、增值，風控要點都在交易對手即收購發起人身上，類似于“局部參與模式”的信託項目。陳義楓表示，選擇這類業務一要選擇一線城市的項目，二要選擇好的合作夥伴。他還表示，當前這個項目主要是提供融資，如果日後見到好的項目，也可能會和合作夥伴一起成立子公司，把項目接下來。

　　據了解，在該並購基金項目中，德信資本要求天朝集團先取得項目所有權，再用募集資金去對接，以確保並購過程不出問題。

　　年化收益率可達40%

　　一方有資金無地産開發團隊，另一方有團隊卻缺乏資金，兩者對接合作便促成了地産並購基金的誕生。事實上，房地産基金已經成為房地産項目並購的中堅力量，並且在裏面挖掘到“金礦”。

　　徐志強介紹，目前多數並購基金都是採用債權模式，少數採用“債權+股權”的模式，未來或許有更多的基金會參與一些股權型基金，或者買斷一些大型房企的部分物業，進行整合出售，從中可賺取差價，甚至進行物業證券化資本運作。“收購過來的項目可以打到七折或八折，以一年為週期，40%—50%的利潤是沒問題的。”陳義楓也表示，做房地産並購，比單純給房企融資的利潤要高得多，年化收益率能達到百分之三四十。“今年有資金壓力或經營指標壓力的開發商多起來了，這種情況下有資金能買到好的便宜貨”。

　　從多個並購基金的投資項目來看，多為商業項目，徐志強告訴記者，之所以選擇商業項目是因為並購項目的操作時間最好不要超過一年，否則成本就會很高。“商業項目不限購，去化速度會快一些，而且區域和位置好的項目投資價值是比較穩定的。”但是，並購基金的範圍可以很寬泛，甚至是一線城市一些位置好的舊廠房、舊樓宇都可以成為並購的對象。

　　如何甄別一個優質的並購基金？徐志強給投資者的建議是：首先要看該基金投向標的所處的區域、地段、用途以及周邊的業態和自身的租售價格狀況，其次是要看基金管理方和項目方的實力。而陳義楓則提出兩點考核因素：第一，並購基金的交易結構有沒有風險裸露的問題要關注；第二，並購往往意味著短週期，如果説風險敞口可以很好地解決，收益的分配也比較公道。至於其他的維度，跟一般的基金並沒有兩樣，這兩點是特殊之處。