儘管已然沉寂多年，但遠洋地産控股有限公司(03377.HK，以下簡稱“遠洋地産”) 卻似乎並不甘於平凡，在翻過所謂“三座大山（穩定股權結構、發展投資物業、全國區域佈局）”之後，遠洋地産正式開啟了自己的擴張之路。

　　今年以來，從“瘋狂掠地”、12億美元的海外發債，收購公司再到拓展商業地産、試水房地産金融與養老地産，謀求高週轉，遠洋地産無一不用自己的方式向外界展露著自己的 “野心”。

　　今年上半年，遠洋地産實現營業額178.4億元，同比飆升96%，但逆市之下，遠洋地産“欠佳”的毛利率成了其不得不面對的“軟肋”。數據顯示，上半年，遠洋地産的毛利率20%，連續第三年下滑，遠低於行業31%的平均水準。

　　顯然，遠洋地産的擴張之路並不好走。對於遠洋地産來講，除了積極地調整發展戰略以外，去庫存也成了其面臨的頭等大事。但是，8個月過後，遠洋地産的協議銷售額僅完成銷售目標的43.5%，在剩下的時間裏，遠洋地産要完成餘下目標實屬渺茫。時代週報記者曾試圖聯繫遠洋地産，截至發稿前尚未得到回復。

　　商業地産步入收穫期

　　隨著2010年國資委要求非地産央企退出房地産業務，遠洋地産和中遠集團長達17年的“愛情長跑”宣佈走到了盡頭，而“接棒”的正是中國人壽和南豐控股。至此，褪下了“央企”光環的遠洋地産，也拉開了其長達數年的股權爭奪的序幕。

　　“去央企化後，資金、資本成了制約遠洋地産發展的瓶頸”，遠洋地産董事局主席兼行政總裁李明曾表示。據資料顯示，截至2011年底，遠洋地産尚有高達140億元的短期貸款和50億元的土地款需支付，而2009年至2011年，遠洋地産的經營現金流卻一直是負數。

　　為滿足資金需求，除了加速銷售，出售資産以外，融資也就成了遠洋地産維持運營的一根“救命稻草”，但高昂的融資成本卻也讓遠洋地産叫苦不迭。

　　據資料，截至2012年底，遠洋地産的總利息開支高達29.46億人民幣，而借貸總額為323.93億元，到2013年底，這個數字又分別達到了25.85億元和352.95億元。

　　中國人壽、南豐控股通過融資均先後入主遠洋，“大當家”之位數次易主，這種變化一度讓遠洋的股權結構難以穩定，造成管理的混亂。事實上，“外人”增持股份來撼動自己的領導地位，雖然並不是李明所願意看到的，但為了緩解不堪重負的財務，遠洋地産也無可奈何。去年11月，遠洋地産再次融資近50億元人民幣，至此中國人壽持股增至29.04%；股東南豐集團持股增至20.98%。隨著兩者的增持，遠洋地産股權結構才趨於穩定。

　　區域佈局上，“在2011年，遠洋地産270億元的銷售收入來自9個城市，而到2012年則來自17個城市。”李明表示，截至今年上半年，遠洋地産的區域調整工作已經全部完成，為了提高效率，其內部還實行了從原來的“總部—事業部—城市公司”，到如今“總部—城市公司”的管理變革。

　　商業物業上，“經過四五年的培育，商業地産已經到了逐漸成熟和收穫的階段，目前遠洋商業地産持有規模在100萬平方米左右，今年租金應該可以超過10億元，上半年是5億多元。”遠洋地産內部人士表示。目前遠洋商業持有面積95%集中在北京，以寫字樓為主。未來每年還會有超過30萬平方米的商業地産投入運營。

　　日前，遠洋地産還耗資近40億元連奪四塊地，加碼商業地産。

　　隨著遠洋地産的變革，其中報也交出了一個可觀的答卷。據資料，遠洋地産2014年上半年營業額達到178.4億元，同比增長96%；凈利潤為22.39億元，同比增長58%。而現金流上也有很大改觀，據資料顯示，截至2014年6月30日，遠洋地産現金資源共計167.91億元。

　　毛利率連續三年下滑

　　在翻過了所謂“三座大山”之後的遠洋地産，顯得鬥志昂揚。

　　今年年初後的短短數天，遠洋地産便分別搶下北京房山、昌平和門頭溝三塊地，耗資73億元人民幣。

　　時至8月，遠洋地産再次出手奪下位於北京通州區的四塊地，總價約為39.39億元。粗略統計，遠洋地産今年拿地總額已超112億元。而據透露，遠洋地産今年的拿地預算是150億元。據時代週報記者統計，截至2014年6月30日，遠洋地産的土地儲備為2232.4萬平方米。

　　“雖然略有激進，但是也算是戰略性補倉。”睿信致誠管理諮詢總經理郝炬告訴時代週報記者。在募資上，遠洋地産在今年7月成功發行了5年期利率4.625%和10年期利率6.000%共計12億美元的美元債券，折合人民幣約74億元，這也是今年以來中國地産行業美元債發行的最大規模。

　　“發債並不是為了去拿地，而是希望借這次評級的契機，逐漸調整目前公司的債務結構。”遠洋地産內部人士透露，遠洋計劃在未來逐漸降低境內融資所佔的比重，並提高成本較低的境外融資佔總債務的比例。

　　“遠洋地産去年底的內債外債比例大概是8:2，我們希望通過幾年的調整，慢慢將這一比例平衡到6:4，短期負債從目前比重的1/3降到1/4以下。”

　　遠洋地産擴張的“雄心”顯然並不止於此。

　　9月15日，遠洋地産宣佈其全資附屬公司北京遠東新地置業有限公司（以下簡稱“遠東新地”）收購中山市大信彩虹家園房地産開發有限公司（以下簡稱“中山大信”）51%的股權，中山大信將成為遠洋地産的非全資附屬公司。此前6月，遠東新地收購了中山市遠見房地産開發有限公司20%股權，兩個公司共耗資2.82億元。

　　在遠洋地産迅猛擴張的背後，雖然業績飆升，但其降至“冰點”的毛利率卻也成了其不得不正視的問題。據資料顯示，遠洋地産2014年上半年的毛利率為20%，相比于去年同期的24%，又再次下降了4個百分點，這已經是其毛利率第三年連續下滑了。

　　中投顧問項目總監朱文嘉告訴時代週報記者，在如今樓市行情不好的情況下，房價難以提升，企業毛利率自然不看好。遠洋地産的解釋是，現在毛利率已經觸底，今年毛利率將有所提高。對於遠洋地産來講，其所深耕養老地産和商業地産大都還處於一個孵育期，短期之內很難見到利潤回報或者快速回款，而住宅方面地價成本正不斷地提升，而房價短期之內難有回升，雖然遠洋地産實行高週轉模式，但成效與否，還是要靠其成本控制和産品結構的調整。

　　完成全年銷售目標壓力大

　　毛利率欠佳的同時，今年的遠洋地産也面臨著巨大的去存貨壓力。

　　據資料，遠洋地産2014年上半年協議銷售額132.3億元，同比驟減26%。截至8月底，遠洋地産協議銷售額174億元，相比于其400億元的銷售目標，僅完成43.5%。對於遠洋地産來講，若想用僅剩的4個月完成今年大半的銷售目標，壓力可想而知。

　　郝炬表示，之前，遠洋地産的週轉速度相對比較慢，另外今年上半年樓市比較低迷，信貸緊縮，購房者觀望情緒濃重，業績不佳是很正常的事情。

　　下半年，北京市場依舊是遠洋地産的主力軍，“遠洋地産在北京區域全年的銷售目標為120億元。”據了解，除了遠洋天著，新天地、萬和四季以及悅山蝶墅同樣于9月有新盤推出。例如，遠洋萬和四季、悅山蝶墅等項目均是低於周邊價格入市。以悅山蝶墅為例，該項目共有5棟樓，總計100套房源。

　　然而，8月，作為全國樓市風向標的北京樓市2014年以來庫存量持續上升，去化時間17.33個月。郝炬説，今年上半年，眾多房企的銷售目標完成度都不好，為了衝業績，房企之間預計還有一場“血戰”。

　　“因而，要在剩下不到3個月時間裏，完成200億元以上的銷售業績，對遠洋地産來講還是有很大的壓力。”中投顧問項目總監朱文嘉認為。