近日，遠洋地産美元高級債券順利完成交割，歷時4個月的評級與發債工作宣告結束。此次發行了5年期和10年期共計12億美元（約合人民幣74億元）的債務，這也是今年以來中國地産行業美元債發行的最大規模。

　　當遠洋地産拋出自上市以來最大的這筆融資計劃時，更引人關注的是其融資背後的需求。“發債並不是為了去拿地，而是希望借這次評級的契機，逐漸調整目前公司的債務結構。”8月6日，遠洋地産相關負責人向記者透露，遠洋計劃在未來將逐漸降低境內融資所佔的比重，並提高成本較低的境外融資比例。

　　優化公司債務結構

　　對於內地房企而言，海外融資一直是一條相對成本更低更優質的融資道路，但從近期房企海外融資表現來看，融資成本卻在不斷攀升，難度也越來越大。

　　中原地産研究中心統計數據顯示，今年前7個月，中國房企海外融資規模達到424.33億美元，其中7月份海外融資規模為56.6億美元，環比下降40.79%。此外，從萬科等10家標桿房企海內外融資表現來看，7月份融資額為50.37億元，環比下降63.74%。

　　不過，一位房企人士對記者直言，“大部分融資成本已經超過了7%，有些房企出海找錢的成本代價高達15%，而且美元債務成本的上漲也是未來的主要趨勢。”

　　據記者了解，目前獲得投資級評級的內地房地産開發類企業共有11家，包括萬科、萬達、中海、華潤、保利、綠地集團、方興、中海宏洋、越秀、綠地香港以及剛剛晉級投資評級的遠洋地産。以5年期債券為例，對比投資級與非投資級的房企海外融資成本發現，前者基本都能控制在6%以下，大部分票息都在4%左右，而後者最高已超過13%，平均水準也在8%左右。

　　在6個小時的認購過程中，遠洋地産共獲得來自全世界超過150家投資機構的認購，並最終獲得4.6倍的超額認購。7月31日，5年期利率4.625%和10年期利率6%共計12億美元的債券順利完成交割。“我們策略上還是非常清晰的，就是長短期債務要平衡，內債和外債要平衡，股權和債權要平衡。”遠洋地産相關人士説道。

　　對於在港上市已達7年的遠洋地産來説，募集12億美元的標準美元債券還是首次。上述遠洋地産相關人士直言，在經歷了公司戰略規劃及股權架構調整等變化之後，公司已經進入了相對成熟的發展階段，啟動評級與發債項目也是與集團戰略部署相一致的。遠洋地産去年底的內債外債比例大概是8:2，“我們希望通過幾年的調整，慢慢將這一比例平衡到6:4，短期負債從目前比重的1/3降到1/4以下。”

　　上述遠洋地産相關人士還透露，接下來海外融資將成為常態化，公司基本會保持每年一次的頻率。

　　拿地態度出現轉變

　　隨著債務結構的逐漸調整，遠洋地産在土地市場的表現也越來越引人關注。從上半年北京土地市場的拿地情況來看，遠洋地産的“出鏡率”相當之高。“判斷一家房企拿地是否積極，從土地支出與銷售額的對比便能看出端倪。”一位房地産分析人士表示。

　　遠洋地産今年的拿地態度出現轉變。有資料顯示，遠洋地産上半年新增土地儲備的付現金額大約70億元，項目總規模為230萬平方米。“土地支出與銷售的比重，上半年基本佔到了50%，而去年同期這一比例只有3%。”據遠洋地産方面人士透露，公司今年整體拿地的預算為150億元。

　　7月初，遠洋地産宣佈，今年1月至6月公司累計協議銷售額為132.3億元，協議銷售面積約101.8萬平方米，已完成年度400億元銷售目標的33%。不難看出，下半年遠洋地産依然面臨較大的銷售壓力。對此，公司方面透露，下半年完成全年業績的2/3符合年初的預期，“上半年主要集中在老項目去化，下半年會有8、9個新項目入市，同時會加大推盤去化的速度。”

　　遠洋地産總裁李明此前表示，遠洋今年週轉率目標計劃從23%提高到30%，而提高週轉率就做兩條，提高結轉收入以及降低存貨，一方面是做到按期交付，而另一部分庫存較大的城市會選擇以靈活的定價實現快速去化。