專注住宅市場的旭輝集團，每每在商業地産出手，總能引來關注。

　　旭輝在剛剛過去的9月經過135輪競價擊敗華潤，以41.75億拿下了上海浦東新區洋涇大體量的商辦地塊。經測算，該地塊溢價19.7%，成交樓板價為1.84萬元/平方米，而這也是旭輝下半年首次拿地。

　　而在此之前，與綠地共同開發的商業項目綠地˙旭輝E天地入市，則因被媒體形容為“旭輝在上海區域的第一個純商業樓盤”而廣為人知。

　　不過，旭輝集團董事長林中在接受時代週報記者專訪時稱，在商業方面謹慎佈局依然還是現階段旭輝集團堅持的一大戰略。

　　“因為公司提倡高週轉、高利潤、高品質、低負債，相對而言，商業地産對於資金沉澱要求較高。”林中説，“最近我們在力推的就是社區商業。”

　　而針對此次拿下的洋涇商辦地塊，時代週報記者從旭輝方面獲得消息，後續將會引入合作方共同開發，不過項目將由旭輝操盤和並表。同時該項目未來將以住宅、寫字樓及銀座式商業為主，大部分用作出售，符合旭輝一貫的戰略，預計最快將於明年下半年入市。

　　時代週報：旭輝自上市開始，當時説商業地産也是業務重點，但就我們看來，目前為止還是比較謹慎的。旭輝在這一業務上是什麼樣的考慮？

　　林中：在商業地産這塊，我們的戰略是分階段的，比如100億到500億，戰略非常清晰，我們現在在用的“兩高一輕”也好，“三高一低”也好，它的核心就是快速地增長，實現持續、穩定、有品質地快速增長。

　　但是到了500億，我們是不是還要保持百分之四五十的增長率呢？其實未必。到了500億之後，我們可能會維持一個20%-30%的增長率，再維持五年，我們覺得就可以了。但是這個20%-30%的增長率對旭輝來説首先就會降低負債率，70%的負債率會降低到50%，因為我不需要買太多的土地，我不需要拿出銷售額百分之三四十的錢來買土地，可能拿出百分之二三十就夠了，現金多了，債務就少了。

　　從100億到500億，我們要維持百分之四五十的增長率，很難解決的一個問題是：既要有百分之四五十的增長率，負債率又不能超，第三還要持有物業，我們做不到，三個只能做到兩個。又要快速增長，又要穩健負債，還要持有物業，持有物業基本體現在商業和辦公樓，特別是商業。所以為什麼我們目前做商業是在嘗試呢？我們在做準備，但不大規模地投持有型商業，這是戰略方向決定的。

　　時代週報：那麼目前，旭輝在沒有大規模持有商業之前，商業上是一個什麼樣的策略？

　　林中：最近我們在力推的就是社區商業。社區商業有幾個好處，第一它和旭輝現階段這種以住宅為主，住宅和銷售群辦公樓産品為主的開發戰略是相輔相成的，因為我有了這些，這些社區商業的配套住宅會更好，宜居性會更強。第二就是，社區商業我們可能是持有一部分銷售一部分，也可能全持有，對我們來説它在沉澱資産這塊的壓力就小很多。第三就是能提高我們拿地的能力。因為現在政府出來的很多土地都不會純粹轉，都會讓你帶一部分，20%-30%這樣，所以也會增加你拿地的能力。

　　在中國，商業發展到這個成熟階段一定會走這個模式。

　　時代週報：有沒有考慮過在集團公司下面成立一個專屬的資産管理或者商業運營公司，來打造旭輝自有品牌的商業構想？

　　林中：我們在四年前就成立了自己的商業公司，就是當時我們在開發嘉興那個旭輝廣場的時候。旭輝廣場已經開業很多年了。明年我們在上海的海上國際—就在楊浦共江路，展開交付運營。我們在E天地的商業也會竣工交付，上海九亭那個商業後年會交付，長沙社區商業的産品也會交付運營。我們不是現在開始的，四年前就已經開始了。

　　時代週報：那麼，您認為旭輝大規模開發商業的時間點，究竟在什麼時候？

　　林中：旭輝要大規模開發商業，有幾個前提條件。第一個是旭輝本身規模足夠大，比如七八百億之後。因為要開發持有型商業，自己一定要有非常強的自由現金，因為商業的投資性相對比較差。第二就是我覺得房地産行業未來會有變化。因為國外的房地産是走三個階段，第一個跟我們現在一樣，叫開發銷售階段，只做品質，因為有城市化，高速發展的過程中一定有這個階段，然後它會逐步進入第二個階段，叫經營持有階段，第三個是資産證券化階段。當整個中國進入經營持有階段的時候，我們就會開始加大對商業的持有。也不一定是商業，可能寫字樓會持有更多。第四個就是金融的配合。因為現在中國很多人開發商業是因為沒有退出的通道，特別是通過資産證券化，所以阻礙了商業地産的投資和發展。

　　等到經營持有階段，我就有機會逐年增加。因為一個公司的轉型，就是一個商業的租金的比重達到商業銷售的30%，這種轉型大概需要十年的時間。所以在中國未來五到八年，還是一個高位平臺，穩健增長期，特點就是增長速度不如過去十年那麼快，第二，房價也不如過去十年漲得那麼快，但每年能完成10億、13億或者15億的交易量，所以這一批企業能做上來。因為這個時期一過，整個房地産的格局就已經穩定了，誰做什麼，做多大，基本就穩定了。過了這個十年，你還想在這個行業實現一個規模的高增長，已經是不可能的事。就跟香港一樣，你去看看，過了上世紀80年代，十大開發商都沒變過。在六七十年代，一個香港有幾千家開發商，跟現在中國有幾萬家開發商是一樣的。