□地産評論員孟子諒

　　隨著人口向傳統市中心以外遷移，上海城市次中心的低總價商用物業迎來了新的機遇，並在今年以來表現活躍；在旅遊地産市場，高速公路、旅遊景區等配套的升級，也給當地的旅遊地産項目帶來了全新的發展動力。

　　商業地産

　　城市“次核心”低總價物業受寵

　　上海中原地産研究諮詢部數據顯示，今年截至9月18日，商業地産（含商鋪、寫字樓和酒店式公寓）成交量為192.5萬平方米，同比下滑31%。

　　雖然商業項目成交量受大環境影響下滑較為明顯，但其中也不乏亮點。

　　從今年上半年的成交狀況來看，小戶型、低總價的投資型物業正在成為市場熱點。其中，上半年成交火熱的青浦卓越世紀中心、嘉定MAX未來等項目均為單價在2萬元以內，面積為50-70平方米左右的小戶型商住兩用産品。

　　而在第四季度，還將有位於奉賢和青浦的兩座寶龍城市廣場，以及位於嘉定南翔的新明KIDMALL等低總價投資物業面市。

　　德融地産營業二區總監蘇汝亮表示，近期市場上的投資需求主要集中在“次核心”的小戶型寫字樓、中環以內的商住公寓以及伴隨外環外綜合體建設而出現的小面積低總價商鋪，畢竟核心區商用物業存量太少，即便有少量入市，也不是一般投資者能夠承受的。

　　“體驗式”構築商鋪未來

　　世邦魏理仕今年4月發佈的報告中提到，2014-2016年，上海購物中心新增供應預計將達到約330萬平方米。未來如此大體量的供應，使購買商鋪等零售類商用物業的投資者正面臨著較大的競爭壓力。

　　然而在開發商對商鋪類物業不斷的升級與改造之後，以體驗式為特色的小戶型商鋪有望在未來脫穎而出。

　　高緯環球亞太區零售商租戶代表部董事寧孝言表示，“未來，體驗式需求的增長將繼續推動零售商用物業的擴張，促其成為提高入住率、吸引客流的關鍵。” 例如去年開業的淮海中路K11和iAPM，都以其特色的體驗式運營贏得了消費者和業內的一致認可。

　　在今年即將開盤項目中，位於南翔的新明KIDMALL便提出了其在華東首創的“一站式、體驗式”的兒童消費理念。在日前項目的見面會上，大批客戶前來諮詢，顯示出了一定的市場熱度。

　　後期運營決定LOFT“錢”景

　　商住兩用公寓，由於其兼顧了居住和辦公的雙重功能，已成為了商業地産投資者不可忽視的重要物業類型。

　　然而對於商住型物業來説，除了項目周邊的配套之外，開發商在項目交付之後的運營，更能夠決定物業的投資回報前景。良好的運營模式，將會在招租、配套品質等方面給項目本身以巨大的利好。

　　高力國際相關分析人士指出：“投資商住型物業，企業的運營能力是關鍵。目前的LOFT市場，已經從産品硬體發展到開發商軟實力的比拼階段。除了地段之外，未來的LOFT産品還需要有良好的後期培育和管理。”

　　在這方面，寶龍顯然是“業界翹楚”。奉賢寶龍城市廣場於今年7月開放了樣板房，並在當天吸引了約300余人排隊參觀。而在第四季度，該項目和位於青浦的另一座寶龍城市廣場將同步入市，有望給當下的商業地産市場帶來一定衝擊。

　　旅遊地産

　　配套、服務升級成增值關鍵

　　2014年全國旅遊工作會議上的數據顯示，2013年全年中國的旅遊收入約2.9萬億元，旅遊人數達到32.5億人次。旅遊業呈現出巨大的發展潛力。而與此同時，旅遊地産的相關投資也在不斷加碼。

　　中國房地産研究會數據顯示，過去30年，中國旅遊地産投資總額僅8000億元，而近兩年，每年的投資總額卻都超過了1萬億元。另獲悉，在下周即將揭幕的“十·一”房産會上，中國旅遊地産博覽會也將首度亮相。

　　今年以來，隨著虹橋交通樞紐的成熟以及滬嘉、滬翔、滬常高速等多條連接江蘇、浙江的高速公路的建成與升級，長三角區域的旅遊地産獲得了全新的發展動力。

　　比如今年開盤或加推動作不斷的首創青旅島尚、水月周莊等旅遊地産項目，均受益於區域配套的升級而贏得了市場的廣泛關注。

　　對於旅遊地産項目而言，交通以及其他相關配套的升級或許比住宅更加重要，因為其將不僅使旅居生活更加便利，也將大幅提升産品的增值前景。

　　區域升級提升物業價值

　　得益於S26滬常高速延伸段的通車，淀山湖正在成為上海周邊的“度假首選”。今年7月底，首創青旅島尚的拍賣活動引起了市場的強烈關注。據了解，該消息傳出後，項目現場兩周之內出現了上千人次的“看房潮”，在今年觀望情緒普遍較濃的背景下殊為不易。

　　而在去年軌交11號線花橋段通車後，連接“花橋-錦溪-周莊”的“旅遊7線”公交就成為了上海市民週末短途旅行的重要交通方式。受此影響，水月周莊即將面市的90平方米別墅産品未推先熱，據售樓處透露，目前現場看房客戶一直比較多，項目蓄客狀況良好。

　　此外，保利西塘越也受益於西塘啟動國家5A景區創建工程，其地段價值受到了置業者的廣泛認可，項目開放以來屢屢迎來熱銷。

　　今年第四季度，伴隨著以上三個項目的新品入市，上海購房者的旅遊地産投資也將迎來關鍵的時間節點。

　　完善服務免除“後顧之憂”

　　早期進入旅遊地産的部分房企，由於經驗不足，且缺乏相關的行業標準和規範，屬於“摸著石頭過河”，往往在項目建成之後便將精力投入下一個項目，而在業主入住之後，出現無人管理等情況。

　　隨著市場的成熟，大型房企的跨界進入，為旅遊地産市場帶來了新的契機。房企在旅遊地産的建設中，更多地關注整體的配套和發展，一站式的服務，力求形成一個穩定長期的經濟共生體。

　　譬如保利西塘越，不僅在原有的旅居概念基礎上，增加了7層老年公寓，設立康復中心和保利自屬物業，還有效地提高物業管理效率，為業主提供養生、體檢及康復護理服務。無獨有偶，水月周莊也與知名健康休閒機構萬肯合作，打造集開發諮詢、運營投資管理和溫泉健康管理的多重服務體系，提供包括娛樂餐飲、亞健康檢測、天然溫泉、道家養生、運動理療于一體的生活服務體系。