□地産評論員 蔡琦雯

　　9月即將過去，往日的“金九”還未出現。但是，隨著剛需産品供應的逐步放量，加之周邊城市限購的放鬆，使得市場預期轉好，入市窗口隱現。

　　一些受訪購房者表示，並非不願出手，實為選擇太多，無從入手。對此，業內人士稱，“軌交”、“地段”、“品牌”仍是置業不變的定律。

　　■剛需市場現抬頭購房者偏愛軌交房

　　購房者説——

　　陳先生急著想買套婚房，並打算過5年後再換房。他認為婚房應首選附近有軌交的房子，這樣就能吸引更多的人流，那麼未來周邊的配套肯定也能跟上，同時意味著房子升值空間也大些，更容易出手。

　　因為住地附近沒有地鐵，李小姐則常常抱怨“上班只能靠公交，僅僅路上時間就用了1個半小時，青春都浪費在出行上了。”對於很多剛需購房者來説，軌交真的很重要。

　　剛需現入市窗口

　　目前，雖然9月的樓市成交量起色並不大，但是剛需産品的成交量上漲幅度較為可觀。

　　據德佑地産數據顯示，截至9月17日，9月新房成交量為36.52萬平方米，同比8月、7月上漲約17%、20.06%。其中，面積在90平方米以下，且單價在2.5萬元/平方米以下的房源成交量為9萬平方米，相較8月、7月上漲了37.54%、43.78%。

　　德佑地産研究總監陸騎麟表示，今年上半年剛需樓盤的表現並不佳，但是近期剛需市場有明顯“抬頭”趨勢。

　　新虹橋首府項目相關負責人林駕雲也認為，剛需樓盤供應有增多跡象，預計到年底剛需産品成交量將平穩上升，購房者應抓緊入市。

　　軌交房仍是剛需首選

　　就剛需産品而言，購房者仍偏向選擇軌交房。

　　陸騎麟指出，今年庫存高企，全市平均去化速度約需19個月。然而，惠南板塊和青浦新城兩大剛需板塊，雖然庫存量較大但去化速度快，僅需5個月左右。他指出，這些外郊環板塊雖然遠，但是只要有軌交通過，加上單價較低，就會成為剛需置業首選。

　　還記得軌交11號線的開通，縮短了昆山到上海市區的時間路程，也因此促進了昆山花橋樓市的大熱。

　　以位於松江九亭的新虹橋首府為例，項目緊靠軌交9號線九亭站，自8月加推以來已基本售罄，再次證明了軌交效應。林駕雲表示，項目還將於10月份加推一批新房源。

　　品質不容忽視

　　然而，林駕雲指出，對於剛需購房者而言，不能只關注交通而忽略了項目周邊的配套和産品品質。

　　中原地産研究總監宋會雍也表示，佔據了規劃利好的剛需板塊成交較突出，例如受大虹橋輻射的青浦華新板塊以及受迪士尼和自貿區雙重輻射的臨港板塊等。

　　以青浦華新的農房西郊半島項目為例，項目入市以來一直備受購房者青睞。據該項目相關負責人表示，項目盡享華新區域的成熟配套，足以滿足平時社交文娛需求。另外，項目在園林佈局上也煞費苦心，盡顯海派風格，帶來精緻的産品。

　　宋會雍指出，購房者置業最好選擇品牌房企開發的産品，在品質上更有保證。

　　項目資訊：

　　保利蔚藍林語：在售96平方米3房，精裝修交付，另有150-160平方米疊加別墅。

　　經緯城市綠洲：目前主推90平方米2房、103平方米3房、133平方米4房房源。

　　新虹橋首府：在售85平方米和116平方米精裝2房房源。

　　萬立城：在售80-100平方米3房。

　　■改善市場或回暖地段仍是決定性因素

　　購房者説——

　　“當初由於預算不高，選擇了小房企開發的樓盤，小區環境較差，且物業不予管理，因此這次我換房的首要要求便是品牌房企開發的樓盤，小區品質要有保證。”林女士抱怨道。

　　而孟先生指出，自己是個要求低碳節能的人，因此買房子也首選科技産品，“雖然售價較一般産品高些，但是更節能，品質更好，計算起來性價比更高”。

　　改善型市場有望回升

　　目前，大戶型房源庫存壓力高企。據上海中原地産統計，截至9月18日，新房面積在140平方米以上的房源存量高達800.8萬平方米，佔全市庫存的6成以上。

　　但是，上海中原地産研究總監宋會雍表示，改善型市場有望回升。他指出，目前上海雖沒有取消限購，但周邊城市放鬆大戶型房源限購的資訊，將使市場預期轉好，吸引大批置業者。

　　同時，有房企人士坦言看好未來市場，其認為上海確實有放開大戶型限購的理由。

　　宋會雍還表示，目前中高端産品優惠幅度較大，當前或是搶佔最後一波“紅利”的時刻。

　　稀缺地段項目備受寵

　　日前，綠城黃浦灣推出當天認購金額即達10億元的消息引爆了市場。業內人士指出，這除了“綠城”的品質效應外，主要因為項目地處稀缺地段，可獨攬外灘一線江景。

　　而今年樓市的“黑馬”——金大元禦瓏公館，一直備受關注。據其售樓員介紹，項目受自貿區輻射，吸引了大批豪宅客戶，該區域也逐步形成繼聯洋、碧雲之後的上海新興集中型高端豪宅生活區。

　　宋會雍指出，濱江物業和新興豪宅區的産品升值空間較大，因此備受中高端客戶追捧。

　　同時，內環的土地寸土寸金，區域的供應更是緊缺，因此一旦有新項目入市也會吸引市場關注。以建邦16區為例，其位於虹鎮老街，該區域近年來鮮有新盤推出，建邦16區二期可以説填補了這一空白。據售樓人員表示，“每天都有幾十組購房者電話或是到現場諮詢。”

　　科技型住宅成時尚

　　近年來，人們對居住環境的要求越來越高，而對於樓盤也更趨向於選擇“科技”、“環保”樓盤。

　　住宅項目滲入科技元素，已成為了一種新的時尚。三湘地産就推出了能除霾的“三湘森林海尚”，據悉，該項目採用了“新風＋空氣凈化＋熱回收”的空氣凈化系統，通過二次凈化過濾家庭生活産生的污染。

　　另外，近期入市的中鷹黑森林，用高端智慧品質引領了綠色科技住宅的時尚潮流，新一期産品更引入了19項德國、瑞士智慧科技系統。

　　正如購房者吳女士所説：“住在擁有好戶型的房子還不夠，享有現代化科技的居家生活才是最愜意的。”

　　項目資訊：

　　金大元禦瓏公館：在售面積220-300平方米之間4房房源。

　　建邦16區：預推出91-161平方米戶型。

　　上河灣：在售面積為148-275平方米3-4房。

　　綠洲雅賓利花園:在售面積為109-180平方米的2-3房。