杭州華家池三地塊出讓距今已經過去一年時間。這一年中，三塊地從未離開過杭州業內人士的關注目光。這一年中，杭州豪宅市場風起雲湧，既經歷過限購的嚴寒，也正在經歷限購解除後的回暖。這一年中，華家池三家大鱷對於這個地塊的理解並不相同，有信心滿滿的，也有蟄伏低調的。

　　不久前綠地·華家池1號的西湖外展廳已經開放，作為三個項目中進度最快的世茂華家池項目，據悉其現場售展中心也將在近期亮相。而進度較慢的濱江華家池公寓，9月19日杭州市規劃局網站上也出現了項目的規劃公示。

　　熱炒之後，是冷靜的思考。華家池的“寶地”身份究竟值不值？兩萬多元的樓面價能否在走向不明的豪宅市場中順利出貨？三大項目近百萬平方米的體量能否樹立杭州新中心？

　　華家池“寶地”身價值不值

　　2013年9月5日，經過多輪競價和保障房面積競建，萬眾矚目的華家池三地塊分別被綠地、世茂、濱江三家房企競得，總價高達136.7億元，成為杭州新的總價“地王”。

　　在華家池地塊出讓之前，對於成交價格的猜想層出不窮，出讓之後，則引發了業內對華家池總價“地王”的質疑：北側和東側都有高架，地塊周邊老小區、小商品市場較多，居住環境略顯雜亂。此後隨著市場的不斷下行，市中心豪宅也迎來一波降價潮，這樣的行情下，更是引發公眾對“華家池”地塊的疑問：如此高的拿地價到底值不值？

　　華家池歷史久遠，可追溯至明代之初，至今600餘年歷史。1934年浙江大學農學院遷此辦學，至搬遷時為浙江大學華家池校區，至今也已經有80年。華家池是杭州僅次於西湖的第二水域，與北大的未名湖齊名，流傳著“北有未名湖，南有華家池”之説。

　　華家池地塊西距武林廣場2.7公里、南距慶春廣場1.6公里，在杭州寸土寸金的市中心，像華家池這樣擁有優美自然景觀的地塊難覓蹤跡，再加上老浙大人文氛圍的浸潤，更加顯得彌足珍貴，稀缺性自然不言而喻。即便是北臨交通主幹道艮山西路，但由於有商業部分把艮山西路與住宅部分隔開，噪聲影響也被降至最低。因此，對於“寶地”的稱號，華家池可謂是實至名歸。尤其是位居中間的世茂地塊，在其他兩個地塊的包圍下，既避開紛擾的高架，又直面華家池，更好地享受了景觀資源。

　　誠如世茂集團浙江區域總裁秦華先生在接受本報記者採訪時所説，他覺得去年世茂拿的這塊地沒買貴。因為杭州目前優質地塊已經不多，而像這樣的優質地塊，其將來的價值遠遠沒有在目前顯示出來。世茂正是希望通過這樣好的地段，打造其豪宅産品，使這塊“寶地”在未來的城市發展中顯示更高端的價值。

　　華家池豪宅價值如何體現

　　儘管華家池三地塊未能打破杭州單價地王的記錄，但三宗地塊的樓面價也都價值不菲。綠地拿下的57號地塊、樓面價為19416元/m2，未有保障房配建，相對較“低價”。世茂和濱江所拿的兩宗配保地塊，減去保障房面積後，樓面價分別為24142元/m2和23463元/m2。也正因此，一舉拿下去年杭州總價“地王”的稱號。

　　目前市中心的豪宅， 像綠城·蘭園，樓面價20963元/m2，今年年初成交均價5.3萬元/m2，後降至4.8萬/m2，整體均價維持在5萬元/m2；武林壹號的價格在5.8萬~6.9萬元/m2之間波動。而根據華家池三地塊的樓面價以及建安成本，屆時銷售價格也不會低於這個價格。但這同時就引出一個問題，同樣的價格下，華家池三項目能比拼得過區位上更靠市中心的豪宅嗎？

　　對此，世茂華家池項目的有關負責人表示對此有信心。豪宅的價值，應該從地段、景觀、板塊的綜合配套以及開發商實力等綜合分析，而不僅僅是地段。比如華家池板塊，本身擁有幾百年的歷史人文景觀，同時三塊地有約近百萬平方米的體量，其中商業約30萬m2，而最讓人注目的，是三塊地由綠地、世茂和濱江三家有實力的開發商大鱷打造。2014年上半年，房企銷售業績排行榜中，綠地集團和世茂房地産分列第二位和第八位。而濱江在杭州本土的影響力和品質也是有目共睹的。

　　除此之外，豪宅業主對項目的軟配套也越來越在乎。以世茂為例，近日世茂集團開啟“宅在世茂·雲享生活”世茂“2014宅行動”品牌發佈會，而這個“宅行動”將在華家池項目中得到極致體現。“宅行動”是“雲平臺”到線下的實體服務，由“宅急住”、“宅美住”、“宅安住”、“宅遊住”、“宅優住”5大計劃組成，讓業主在私人空間、精神追求方面的需求得以滿足，一邊宅著一邊做精神富有的人。

　　可以説，華家池“地王”項目，擁有景觀、配套、品質等多重優勢資源，從這點上來説，華家池之上的豪宅項目，更接近於真正意義上的豪宅。

　　華家池能否構築杭州商業新中心

　　華家池三宗地塊面積是原浙江大學華家池校區的一部分，面積約為整個校區的1/6，位於校區北側。

　　也就是説，不久的將來，我們可以看到這樣的景象：一面是華家池水碧波盪漾，百年浙大厚重沉穩，另一面則是三大開發商斥鉅資所打造的高端中心豪宅及繁盛城市商業。

　　古典與現代，沉靜與繁華，截然不同的兩種風格直面碰撞，是否會産生違和感？兩種城市生態怎樣才能和諧共處？商業將如何準確定位？

　　這是留給三家大鱷的一道難題。

　　土地出讓前，就有業內人士表示，商業與住宅地塊結合的形式，對於大部分以開發住宅為主的開發企業來説，都有一定的開發難度。而最終三宗地塊分別被綠地、世茂、濱江三家分食，三宗地塊商業體量近30萬m2，且包含寫字樓、酒店式公寓、shopping mall等多種業態，足以構成一座全新大型商業綜合體。

　　據了解，綠地華家池地塊的商業部分將被打造為杭州綠地中心，涵蓋12萬m2的寫字樓和3萬m2購物中心。在全國不同的城市，綠地中心都成為當地的商業地標性建築，世界10幢超高層地標建築中，綠地獨佔四席。

　　而進駐杭州更早的世茂，對於杭州購房者的喜好更為了解。世茂負責人表示，試圖將華家池地塊打造為世茂在杭州的標桿項目，因此商業部分也將有著較高的定位。事實上，雖然人們熟知世茂在杭州的幾個住宅項目，但其商業項目其實也已經初顯實力。

　　世茂中心6萬平方米的商業項目將打造濱江區休閒娛樂購物中心；世茂之西湖最近剛剛與喜達屋旗下高端酒店品牌艾美達成戰略合作關係，將五星級酒店首次引入濱江區；今年4月，世茂拿下濱江西興“城市之門”，規劃2棟280米超高雙塔，將作為商業綜合體成為濱江新的地標。這些都表明，世茂在打造華家池商業地塊部分，有著絕對的實力。

　　有綠地中心的地標商業為基礎，加上世茂的豪宅定位，再加上本土大佬濱江的品質保證，華家池三地塊將呈現前所未有的三足鼎立格局。三宗地總體量近百萬平方米，三家大鱷既是競爭對手，又能互相支撐，如此高密度的高端豪宅綜合體集群，或將成就杭州的全新中心。

　　而無論從景觀，還是從30萬m2的商業配套，對於居正中間位置的世茂項目來説，都可擁享最好最直接的資源。