8月廣州二手樓市的交投量有所回升，簽約1674套，面積15萬㎡，環比上升1.3%。合富置業日前發佈的《2014年8月份合富標準二手住宅價格指數（廣州）分析報告》顯示，二手樓價方面，雖然降價還在繼續，但是環比只降了0.2%，跌幅明顯收窄。

　　中心區的交投升幅超四成

　　據合富標準指數監測陽光家緣二手住宅網簽數據顯示，8月廣州全市二手簽約1674套，環比基本持平；簽約面積15萬㎡，環比上升1.3%。

　　自2013年8月份以來，廣州二手住宅的月度網簽量基本呈一路走低態勢，由2013年同期的月簽3000套左右，下滑至目前的僅1600套，每月環比上月的交投降幅由原先不足一成逐月放大至一成五到三成之間（個別月份季節性有所上漲）。2014年7月份，受政策釋放鬆動信號增多等因素影響，交投有所止跌；而8月份的成交量較7月份則有所回升。由此總體判斷，8月份廣州二手樓市有所好轉。

　　由區域看，天河、海珠、越秀、原荔灣、白雲等中心區的升幅大多超四成；番禺、花都、原芳村等週邊及近郊的增幅較小。實際調查顯示，市區部分地段的人氣有所回升，如東圃—車陂、原東山、原荔灣、海珠工業大道北等片區的成交量較7月份均有兩成左右的增加，主要是部分迫切性剛需舊客的購房意願逐漸回升。

　　由周度二手網簽看，自3月份以來，二手住宅成交量基本呈持續低位下探尋底的特徵。不過，自8月中旬至今，二手周度網簽量連續數周環比小幅回升，升幅大約為10%左右。

　　從區域看，廣州大部分區域的價格仍略有回調，但降幅偏小，較上月均明顯收窄；總的來説，本月市區和週邊的價格基本企穩。從板塊看，絕大部分板塊的二手價格繼續持穩，個別板塊的價格小幅回調，主要是前期有所降價的物業成交增多，如原芳村片區以及番禺區的市橋板塊和華南板塊。

　　價格敏感的剛需購房意願增加

　　據調查顯示，與上半年買家大多“觀望等降”有所不同，受“佛山解限”等政策向松等信號影響，7、8月份買家的心態發生了微妙的變化：價格敏感的剛需，入市意願增加；部分首改，追捧降價優質“筍盤”；但仍有約六成買家繼續“觀望等降”。

　　調查顯示，目前二手買家大致分四種類型：一是價格敏感的迫切剛需，需求集中在150萬以下的“上車盤”，這部分買家約佔樓市的四到五成。上半年這部分買家“觀望等降”的情緒較濃厚；7、8月份受政策局部向松信號增多等因素影響，約兩成買家擔心樓價上漲而再難“上車”，看樓、談價、入市的意願明顯增加。不過，也有約三成買家選擇轉投番禺、蘿崗、南沙、花都、金沙洲等週邊及近郊樓市，或廣佛交界新盤，其中仍有部分持續觀望。

　　第二種是有一定實力的剛需買家，集中150—200萬較優質盤，這部分買家約佔兩到三成，其中不少“賣一買一”，和追求一步到位。上半年這部分買家的交易節奏明顯放緩，決策時間拉長；7、8月份約有一成買家的購房熱情有所增加，主要追捧小幅讓價5%—10%的性價比優質“筍盤”。不過，仍有約一成的買家被週邊新盤分流或持續觀望，部分經商的買家受“三年社保”限制。

　　第三種是購房需求集中200萬—300萬優質物業的中高端買家。這部分買家約佔一到兩成，以首改需求居多，“賣一買一”和追求一步到位的買家不在少數。上半年這部分買家大多較理性，入市略顯謹慎，部分等降。調查顯示，中高端買家大多仍鍾情中心區的較優質物業，如海珠的光大花園、芳村的恒荔灣畔、荔灣的富力廣場、東山的東風廣場和錦城花園等；分流到週邊及廣佛交界新盤分流的比例相對較小。7、8月份受政策鬆綁信號增多等因素影響，約一成買家對讓價10%左右的優質“筍盤”出手果斷。不過，調查顯示，仍有約一成的中高端買家持續觀望或受“三年社保”限制。

　　第四種是需求在300萬以上較大面積優質單位的較高端買家。這部分買家約佔一到兩成，大多對地段、景觀資源、學位以及綜合素質均有一定要求。調查顯示，這部分買家由於需求不迫切，購房心態一直保持較穩定、理性，對有一定稀缺性和不可替代性的單位會出手果斷，但期望價格會有所下調。

　　三成業主願意小幅讓價

　　據合富標準指數監測顯示，8月份廣州換房改善型需求的佔比高達36.8%，較此前的三成以下明顯增加。換房改善需求大多為“賣一買一”的首改買家，其中天河、海珠、越秀、原荔灣等市區的首改需求超過四成。主要受兩方面因素影響：一是不少對價格敏感的買家，擔心價格上漲，入市積極性增加；二是願意讓價的業主增多，部分降幅高達10%。

　　二手住宅網簽量走低的態勢，業主心態發生了微妙的變化。部分業主叫價仍堅挺，議價空間不足，多數集中天河、海珠、越秀等市區及番禺的優質地段；部分“賣一買一”的業主、資金需求急切或看淡後市的業主出貨意願較強，讓價幅度稍大。據合富標準指數監測顯示，目前願意小幅讓價的業主總體約佔三成左右。

　　部分買家入市意願增加，部分業主小幅讓價出貨，買賣雙方的僵持態勢略有緩和，交投有所回升。不過，由於總體成交量仍低位運作，反彈動力偏弱，不少買家入市仍顯猶豫，下半年樓市能否真正走出陰霾，仍存在政策、經濟、市場信心等諸多不確定因素。

　　南方日報記者 許蕾