北京市二手住宅市場自7月起，連續三個月出現較為明顯的回升，剛需人群正在入市抄底。

　　觀望轉變成買賣

　　根據鏈家地産市場研究部對購房人、新增房源數據的統計，進入7月以後，日均新增客源量水準出現較為明顯的回升趨勢，但在客源量回升的同時，新增房源量卻出現一定程度的下降。至9月初，新增需求供應比為5.1:1，達到年內最高水準。

　　鏈家地産市場研究部張旭認為，一方面，客源量的回升促使三季度以來成交量出現穩步增長。另一方面，近期二手住宅市場成交情況的好轉對於買賣雙方的心理預期及入市心態也産生了明顯且不同的影響。對於買方來説，當前二手房價格已在低位穩定了一段時間，而近期成交量的回升使得購房者對於房價繼續大幅下降的預期減弱，同時，市場上低價優質房源的成交速度也因市場好轉而有所加快，這些因素都促使購房者觀望情緒減弱，入市意願增強。而對於賣方來説，市場成交情況的好轉促使業主對於未來房價的預期向好，而在當前房價處於低位的情況下，業主入市意願則有所下降。

　　低總價小戶型更受青睞

　　根據第三方仲介機構的統計，自二季度起，北京總價300萬以下的房屋需求佔比出現較為明顯的上升。從面積檔位需求情況看，新增客戶對90平方米以下中小戶型的需求有一定程度的增加。低總價小戶型房源需求的逐月攀升，從側面反映出剛需入市的積極性在提高。

　　鏈家地産市場研究部張旭認為，二季度以來低總價小戶型的需求量佔比增加的主要原因是剛需客源入市比例增加。經歷了大半年的樓市觀望期，一部分房屋的價位逐漸下降到剛需客戶所能承受的心理價位，使其入市積極性相對提高。而備受矚目的自住型商品房從6月份開始搖號後便被價格優勢減小和高棄購率等問題困擾，大部分沒有中簽或棄購的購房者回流二手房市場，因為這部分購房者一般都資金有限，這在一定程度上使得二手房剛需客戶群體有所壯大，也使低總價小戶型的需求量佔比不斷增加。另外，經歷了大半年的調整期，大部分有實際購房需求的購房者已經覺察到，市場再次進行大調整的概率已不大，繼續等候或許已無意義，這在某種程度上也增加了購房者入市的信心。

　　需求集中在石景山與海淀

　　從三季度的成交來看，中心城區(東城與西城)、外城四區(朝陽、豐臺、海淀、石景山)與近郊四區(大興、通州、昌平、順義)三季度以來的日均新增客源量較二季度分別增加了5.9%、6.1%、0.1%。從區域來看，北京西部城區的客源回升較為明顯，客源回升最為明顯的兩個城區是石景山與海澱區。

　　北京的二手房市場從7月份開始成交回升到8000套以上，客源也從7月份開始出現明顯的回升。各區域的客源回升情況也出現一定的分化：一是城區剛需客源回升明顯。城區由於其地理位置優越，受自住房的分流影響較小，剛需客源增幅明顯高於郊區，根據統計，城區70平方米以下的1-2居小戶型的客源增幅為13.7%，高於郊區6個百分點。二是價格降幅最深的區域，其客源的回升越為明顯。根據統計，石景山區為年內價格降幅最大的區域，截至目前降幅已達15.6%，客源的增長幅度也最大。三是學區房集中的區域如海澱區，由於學區房的帶動也出現一定的回升。

　　文/本報記者 范輝