■ 地産行業記者 胡 蓉

　　日前，萬達聯合百度、騰訊共同召開發佈會，宣佈三方將出資在香港註冊成立萬達電子商務公司，全力發展O2O電商商務模式。據悉，三家公司對萬達電商的首期投資額高達50億人民幣，其中萬達持股70%，騰訊和百度各持股15%。

　　此次三方合作也被業內成為“三個土豪”共用“O2O最大蛋糕”，也被視為是對阿里巴巴的重大挑戰。數據顯示，阿里巴巴2012全年銷售額突破萬億，相當於中國十七個省市的全年 GDP。O2O、線上線下、移動支付、大數據精準推送等已經成為新商業模式關鍵詞。近年來各家開發商爭相打造的商業地産項目在來自電商發來的戰帖前該何去何從，成為了業內關注焦點。

　　綜合體井噴+電商衝擊

　　商業地産行至岔路

　　鬱亮説，中國地産行業“彎腰就能撿到錢”的住宅黃金時代已經結束，但以持有經營型為主的商業地産白銀時代依然前景可期。事實上，近些年來地産市場思維正更多地向精細化、平臺化、金融化靠攏。

　　商業地産市場經過地産商一哄而上後，野蠻生長的惡果逐步顯現。據貝爾信綜合體數據庫數據顯示，2014年2月，全國在建綜合體項目5052個，已建成綜合體項目3102個，綜合統計全國綜合體數量8154個。最新統計數據，中國商業綜合體項目已經超過8500個，其中在建綜合體項目4900余個，在建綜合體面積已經達到4.79億平方米。有業內專家預測，2015年國內商業綜合體非住宅開發量將達到5.64億平方米，該預測數據還不包括商業街、專業市場等其他傳統商業地産類型。

　　有研究人士指出，商業地産市場供需失衡、同質化凸顯、泡沫嚴重、競爭劇烈，再加上來自電商的強力衝擊，招商難、運營難等各類問題將商業地産推到一邊是傳統地産日漸逼仄的生存空間，一邊是突破與轉型不甚明朗的前景的岔路口。

　　智慧化為商業地産突圍提供良方

　　新浪樂居華南地區總經理李咏濤指出，電商、同質化、供需失衡、競爭激烈等問題正在禁錮商業地産前行的腳步，商業地産想要成功，必須以創新取勝。業內專家將智慧化、高科技元素、網際網路思維等視為商業地産所面臨一系列難題的解藥。業內普遍認為，高科技的整合設施、電商和移動電商，都會成為商業地産的標配。

　　根據世邦魏理仕最新調查報告，未來五年，中國將主導超高層建築的開發市場，佔據全世界超高層寫字樓建成總數的71%。世邦魏理仕中國區資産服務部資深董事吳沂城指出，現階段中國的超高層建築已經不再是單一的寫字樓，而更多的發展為“垂直綜合體”。調查顯示，這種“垂直綜合體”面臨的空置率攀升、運營成本居高不下等問題尤其嚴峻，而起需要實現的不再單純是“智慧辦公”，而是“智慧綜合體”、“智慧地産”。

　　一方面，商業地産特別是綜合體項目急需智慧化這一良方，而另一方面，智慧化、高科技等元素與商業地産項目資金投入之間存在突出矛盾。數據顯示，智慧化將增加綜合體5%至10%的建設費用。與此同時，據相關落成智慧化城市綜合體案例的數據顯示，智慧化綜合體建成後可降低20%至30%的後期運維費用。記者發現，在智慧化與資金投入的平衡問題上，已經有創新型解決方案的出現，例如貝爾信推出“后土建按揭式裝修+智慧化MSP綜合解決方案”，簡稱I.O.S.商業模式。專家指出，該類模式的突出亮點在於將一次性建設生意轉變為投資建設、共同運營、共同分紅的持續性運維。貝爾信總裁鄭長春告訴記者，在土建設計階段就將智慧化納入統籌範疇，能有效簡化後續工作，實現項目溢價3-10倍。

　　數據顯示，貝爾信I.O.S.商業模式已經在東莞、杭州、天津、深圳、嘉興等城市陸續落地地標型城市綜合體中得到實際運用。業內人士分析，在移動互聯時代，該類智慧化方案的提出，將為商家提升經營效率、為客戶增加體驗，從而增加商家、客戶和綜合體項目的粘連度。