在全國房地産市場普遍不景氣的大背景下，在過去的7個多月時間裏，深圳新房的成交持續走低，除個別樓盤降價走量之外，絕大部分樓盤都沒有達到年初預期的銷售目標。然而，市場中不可忽略的聲音是一類主力大盤豪宅別墅的脫穎而出。

　　據深圳房地産資訊網公佈的統計數據顯示，位於寶安尖崗山別墅區的中海九號公館以近23億的成交金額成為全市上半年的吸金冠軍，而華僑城純水岸和招商鯨山覲海同樣取得了不錯的銷售成績。

　　這類豪宅別墅逆勢旺銷絕非偶然，有人解釋為這是市場上具備強大購買力的富豪們在抄底，但更多的業內人士認為這應追溯于豪宅別墅的稀缺性。

　　深圳地産業界專家、資深收藏家黃志先生認為，不同的行業領域是相通的，稀缺的東西投資屬性比較強，稀缺性越高未來的升值潛力就越大。從收藏角度看地産，我們完全可以把別墅當作一種收藏品，歷久彌珍。

　　本期“光明地産會客廳”，深圳特區報《超級樓市》邀請了收藏家黃志、深房集團副總經理魏捍平、深房集團行銷部經理馬淩雲及中原地産深圳公司事業四部董事總經理劉志強，從別墅稀缺價值出發，探討本期話題“深圳別墅迎來光明機遇”。

　　【本期嘉賓】

　　深圳經濟特區房地産（集團）股份有限公司副總經理魏捍平

　　深圳地産業界專家、資深收藏家 黃志

　　深圳經濟特區房地産（集團）股份有限公司行銷部經理 馬淩雲

　　中原地産深圳公司事業四部董事總經理劉志強

　　地産行業記者 張暢 方漢輝張君 吳亞男/整理

　　深圳別墅價格為何逐年攀升？

　　魏捍平：自用or投資，深圳別墅在外拓

　　在上世紀80、90年代，深圳別墅都集中在原特區內，像羅湖深房怡景花園，銀湖齊明山莊、銀谷別墅，南山蛇口龜山別墅、鯨山別墅等。隨著深圳特區經濟的不斷發展，土地資源越來越稀缺，中心城區別墅增量漸少且價格高企，選擇餘地較小，所以別墅供應基本都在外拓，向光明、龍華片區延展。我認為別墅主要有兩個方面的價值點，就是自用能保值、投資能增值。別墅市場發展至今，解決的不僅僅是住房的剛性需求，而是住房之外的隱性價值，日益增加的新一代財富人群的資産配置、土地增值預期、別墅稀缺性、圈層身份象徵等等。在硬體上，要看別墅的區域位置、自然生態環境、交通配套等，這類硬體指標在短期內是難以改變的；在軟體上，要看別墅産品本身，如戶型設計、外立面造型、採光通風、用材等，要求都比較高；而且別墅代表的是一種高貴、休閒、健康的居住體驗，目前距離市中心“半小時生活圈”的光明、龍華片區的別墅價值已被市場高度認同。

　　黃志：久經洗禮，別墅價值未見跌勢

　　上世紀80年代初來到深圳的第一批先富起來的人，很多都在深圳買了別墅，這些物業即使在2008年經濟危機的時候，幾乎也沒有流通到市場上。這麼多年以來，別墅價格逐年上漲，而且賣一套少一套，可以説是久經洗禮，卻從未見跌勢。為什麼那麼多財富人群都熱衷於買別墅？供不應求，稀缺，保值增值、抗跌性強等等，這些別墅特有的價值都是普通住宅不具備的。

　　劉志強：土地價值決定了別墅價值

　　從深圳城市東西兩翼看，東部別墅基本分佈于銀湖、大小梅沙，西部就是南山蛇口。但從二手交易活躍度看，別墅主要在於城市的中軸，比如香蜜湖和華僑城這類屬於城市第一圈層的別墅區。因此，我認為別墅的主要價值還要回歸於土地價值，就是我們所説的地段，其次，從地段價值上升到人文，再就是山湖海等自然資源價值。深圳別墅的發展軌跡實際上是地理位置使然，同時源於其城市經濟結構的發展，即從城市核心第一圈層到第二圈層，如香蜜湖、華僑城、蛇口半山別墅、東部別墅等。在全國別墅用地供應緊張的大背景下，深圳目前基本就處於去庫存狀態，城市中心地段第一圈層的別墅，業主都抱著惜售的態度。現在即使財富積累到一定程度，也只能往第一圈層之外的龍華、光明、觀瀾等區域購買別墅。

　　哪些人適合購買光明的別墅？

　　黃志：善於投資的人士都喜歡配置別墅資産

　　按市場流通的屬性看，別墅也是一種商品，當流通減少，供應又不足時，別墅的稀缺性越發突顯。如果現在來買深圳市中心的別墅就要付出相當大的代價了。于投資角度，買別墅就是一種資産配置方式，國內那些善於投資的人士都喜歡配置別墅，具有前瞻的眼光，通常能在低位入手。

　　魏捍平：購買別墅的人具有先知先覺的意識

　　當個人財富積累到一定程度，在市中心擁有一或兩套住房，滿足了工作、上學、生活基本需求後，很多人就會考慮購買別墅，進一步提高居住品質。在交通如此發達的時代，半小時生活圈內，“進可享都市繁華，退可攬一方凈土”的別墅非常有吸引力。比方説，“5+2”的生活模式，5天在市內繁冗工作，週末可到周邊區域的別墅休憩，這不僅僅是居住環境的改變，更是一種生活方式的轉變。事實上，買房子就是買預期，20年前，有一定財富積累、有眼光的人都買了別墅，當時很難想像華僑城、香蜜湖的別墅今天能賣到幾千萬甚至過億。而今天的光明新區，作為深圳的一個新中心、生態城，同樣存在20年前的機會；能在低位入手別墅的，都是一群有遠見、有膽識、先知先覺的人。

　　馬淩雲：中心區金領和本地企業主是光明別墅的購買主力

　　深圳城市東西兩翼狹長，南北向短，從個人的角度看，龍華和光明同屬一個圈層，按時間來討論距離的遠近，從中心區到光明和龍華的時間其實是一樣的。在原關內別墅幾無新增，二手別墅也極少流通的情況下，使得有別墅購買實力和需求的人將目標延伸至原特區外，比如半小時生活圈內的光明，這些人基本都是福田、南山一帶的金領。同時，因為區域産業經濟的發展，光明及周邊地區也催生了一批財富階層，這些先富起來的企業主基於本地情節，都會在光明新區中心購置一套甚至多套別墅。

　　劉志強：光明新區佔據優勢

　　光明新區目前的道路網是比較完善的，龍大高速、廣深港城際高鐵、建設中的地鐵以及共同管溝（指將各類公用類管線集中容納于一體隧道結構，主要適用於交通流量大、地下管線多的重要路段，尤其是高速、主幹道，在國內共同管溝被喻為“市長工程”，只有在政府主要領導特別重視時，一些在新城建設的共同管溝才能順利實施），從新區到前海、機場、福田都在半小時車程內，可以説背靠牛山科技公園的城央半山別墅—深房傳麒墅，將擁有深圳的現在和未來，佔盡天時地利，增值空間巨大。

　　買別墅更要看重什麼？

　　魏捍平：“一張白紙好畫最新最美的圖畫”，光明新區後發優勢明顯

　　“一張白紙好畫最新最美的圖畫”，這句話放在光明新區的建設上最貼切不過了。新區成立以前，大家對光明的印象基本停留在農牧産業；新區成立之後，光明新區作為深圳四大新城之一，與前海中心、福田中心形成三足鼎立之勢，廣深港高鐵、地鐵、高速公路對接全城、形成“半小時城際生活圈”，是國家住建部認可的全國首個低碳生態示範區，也是深圳市公園最密集、最宜居的綠色城區。新區規劃建設的起點很高，引入了光伏、光電、生命科技等高新産業，交通、教育、醫療各方面的投入也不斷加碼，新區GDP增幅已連續五年排名全市第一。現在，越來越多的高新産業已經從南山遷往光明高新産業園區，大量的企業高管流入，加上本地的私人企業主，足以支撐光明的別墅市場。深房集團正是看好光明新區的未來發展，在2009年拍得新區第一塊正式掛牌的土地，五年間精心打造出國家星級、深圳金級的綠色建築雙認證的傳麒山，新近推出的城央半山別墅産品-傳麒墅，依山而建，毗鄰新區政府和寶麗來五星級酒店，低密度、闊居、無遮擋山景天際線，還配置了中央除塵系統、新風系統、恒溫供水系統，高標配、足以傲視同儕。

　　馬淩雲：深房集團做得是“會呼吸”的別墅

　　作為國資企業的代表，深房集團曾經創下多個房地産行業的第一，比如全國第一次土地拍賣。深房傳麒墅也是光明新區當年的地王，集團上下對項目各個細節的打造非常用心，比如，利用半山的地形設計成兩層全採光地下室，大而實用的贈送面積，用材考究，坡地園林景觀也很好，做到了低密闊綽、綠色智慧，是一個“會呼吸”的別墅。隨著經濟的不斷發展，別墅是在轉變生活方式，而不是大平層的簡單疊加，別墅不僅是一個家，同時還是一個會所，一個會客廳，業主可以把圈層活動帶到別墅裏。

　　光明市場上的別墅，目前只有2003年的宏發雍景城，供應量極度短缺，深房傳麒山規劃的是極低的2.0容積率，也僅有74席珍藏別墅，預計9月入市。

　　劉志強：産業結構升級聚攏大量人氣

　　別墅區的形成與經濟結構是相關的，比如華僑城，南山的開發形成特定的産業經濟結構，聚攏了大量人氣，才有區域別墅高地。中國人與外國人的居住習慣不同，我們買別墅一定要買在有人氣氛圍的低密住區裏面，如果華僑城只有臨湖別墅沒有高層，人氣也是不夠的。現在的光明和90年代的南山很像，光明在前海和福田中間，先天地理位置好，産業結構在升級，有足夠的人氣支撐。在光明買別墅完全可以作為第一居所或者週末放鬆，我覺得深房的別墅就特別宜居，地段好，人氣旺，上風上水，綠色智慧。