國家統計局近日公佈的數據顯示，北上廣深房價集體回落，接下來樓市會怎麼走？在市場分析人士看到來，三季度以來，政策放鬆的速度和力度高於預期，地方政府取消限購和採取財政貼息等刺激樓市的手段頻現，預計未來政策將朝更加市場化的方向發展，樓市成交也將會有所改善。

　　■ 深圳特區報記者徐強

　　“降價跑量”將成樓市主旋律

　　業內人士預計，隨著下半年資金流動性有所好轉，房貸按揭利率趨於下行，市場需求會進一步釋放。另外，在樓市價格的合理回歸和推盤量的增加的情況下，年內成交恢復將值得期待。

　　世聯行研究表明，2014年二季度是年內房貸按揭利率的頂點，預計接下來將緩慢下行，最後回歸至基準利率。據測算，按揭貸款利率將由85折上升至基準利率水準，購房家庭20年、30年的月供額分別增長8.21和11.07%；而房貸按揭利率由1.1倍回歸基準利率水準，購房家庭20年、30年的月供額分別下降5%和6%。因此，按揭貸款利率下降將促進需求釋放，從而使成交恢復 。

　　此外，調控政策鬆綁也將助力成交改善。住建部在日前召開的會議上提出，千方百計地消化庫存、進一步加強房地産結構調整、以及完善房地産項目周邊配套設施。隨後地方政府積極響應，截至目前，已經有30多個城市調整或取消限購政策。

　　除了限購政策調整外，部分城市出臺購房補貼政策刺激市場成交 。據世聯行預測，對地産企業而言，降價跑量仍是主旋律，部分杠桿率過高的中小企業面臨著較大的償付危機，或被迫謀求股權融資。為避免償付危機，年內房企仍需降價跑量。

　　房地産私募股權基金將走俏

　　在昨日舉行的深圳市同濟大學校友會上，資深房地産投融資和戰略專家張健認為，目前房地産市場確實存在下行的壓力，政府對宏觀經濟地態度是守住底線，在必要時會出手救市，因此預計今年下半年房價不會大跌。

　　不過，張健也提醒，在土地價格偏高、開發貸款困難、銷售不暢的情況下，目前地産業的風險在加大，房企普遍面臨轉型壓力。

　　他分析，全國房地産開發投資金增速已經從2013年的近20%，連續下降到今年7月份的13.7%，商品房銷售面積和銷售額增速更是從2013年的17.3%和26.3%降至年初的負增長。從長遠來看，房企將被迫調整理戰略，從重資金産模式走向輕資金産模式，從賺取資産升值收益走向賺取增值服務收益。

　　目前房企主要有幾種融資渠道，比如銀行貸款、發行債券、上市和海外融資等。在張健看來，現在房地産企業開發貸款難度加大，尤其是中小開發商和三四線城市場開發商貸款更難，有的銀行對第一套則需房按揭貸款積極性不高，這些都造成了目前房地産企業回款難度加大。

　　“在此情況下，房地産行業必須要轉型，轉型的方向將是産業化、金融化、輕資産化和國際化。在轉型過程中，房地産私募股權基金將迎來黃金髮展期。”張健認為，房地産企業要實現與房地産私募股權基金的對接，首先要有好的項目，另外，要有一定的資金，同時股權應該是夾層融資等。