綠色生態優勢、高科技産業基礎讓光明新區呈現出鮮明的城市特色，也為區域房地産發展增添價值，新區房價也在短短兩年內從均價每平方米1萬元出頭攀升至目前的接近兩萬元。前期，深房集團、金城光明地産、宏發地産開發建設的高端住宅項目雖然極大提升了光明的人居品質，但是區域內的商業很不完善，沒有一個可以滿足人們一站式消費的大型商業存在。光明的商業多為街邊小商鋪，商品品質參差不齊。深房傳麒山、光明大第的配套商業部分的面積僅有幾千平方米，完全無法滿足人們的消費需求。隨著交通體系的完善、高新企業的進駐以及城市化進程的加快，光明的傳統消費習慣也正悄悄發生變化，光明需要城市綜合體。

　　當前，光明新區的商業現狀如何？光明新區會有綜合體項目出現嗎?光明新區的綜合體會是什麼樣子的？新區的商業模式和消費心理如何?區域的置業和消費有什麼特點？在光明新區，商業運營成功的關鍵是什麼？本期光明地産會客廳，本報《超級樓市》邀請了深港地産資深研究人士羅振坤博士、德業基集團總經理嚴凱聞、世聯行代理事業二部總經理何萍、德業基集團行銷中心總經理梁懷江共同探討光明新區城市綜合體的發展潛力。

　　綜合體業態缺口

　　羅振坤：光明綜合體大有所為

　　以前總以為光明很遠，但今天親身體驗了一下，發現原來距離很近。從福田深圳報業大廈出發，經福龍路，走龍大高速，三十分鐘不到就一路暢通的到了光明。光明新區的區域位置很好，擁有優越的生態環境優勢。據我了解，光明新區是國家住建部批准的首批“綠色建築示範區”，政府在新區的建設上是不遺餘力的，吸引了很多有實力的大企業選址於此。隨著新區的發展和這些世界500強、高新企業的進駐，區域的發展將更加成熟，將會吸引更多在福田、南山、羅湖工作的置業者，消費群體也將會發生質的改變。以前香港就是這樣，很多在市中心工作的人選擇到郊區買房，這己經是一種國際居住趨勢。在這樣一站式集中商業空白的區域打造一個綜合體項目，將會大有作為。新地中央很有眼光，搶佔了區域首個綜合體項目的先機。一般來説，區域內的第一個一般都是發展最好的。

　　嚴凱聞：區域當前集中式商業形態缺失

　　光明新區成型的商業業態比較少，原有的就是光明招待所前的一片，但這一片幾乎沒有什麼規劃，而且老舊，環境比較一般，然後還有光明大第、深房傳麒山這兩個項目的商業配套，但都比較小，每個僅有幾千平米，政府在做整體規劃時，就將新地中央的項目位置規劃為一個大型的綜合體項目。新地中央打造的商業完全是集中式的，這也是光明新區首個綜合體項目，包含住宅、公寓、寫字樓、集中商業、風情商業街等多種物業形態。

　　從羅湖到福田，再到南山等區域的發展，從中可以發現一個規律，綜合體的商業會帶動項目物業甚至於片區的增值。相信隨著區域內幾個舊改項目相繼奠基動工，光明的城市化進展的加快，未來光明區域的發展會更加成熟，新地中央這種類型産品的價值有著大幅提升的空間。

　　何萍：用發展的眼光看待光明新區

　　我覺得看光明不是看現在，而是看未來。目前，廣深港城際高鐵已經通車，在光明新區設有光明城站通向龍華深圳北站，福田站已經建成，有望今年年底通車，未來將與香港的九龍等站點接軌。光明城站其實是廣州和深圳之間一個重要的中縫樞紐。此外，龍大高速未來是有望取消高速收費站點的，這對光明將是一個很大的利好。光明新區在地鐵建設方面是與其他幾個區相比是相對慢了，但是隨著地鐵6號線和規劃中13號線的建成，特別是明年年底6號線的通車，將會吸引到更多地福田、南山等區域的客戶。

　　龍華這3到5年間已經承接到了福田中心區客戶的外溢。但是當前隨著龍華土地資源的稀缺，很多沿著福田中心區北向置業的客戶，未來3至5年，將會産生新一輪的置業外溢。

　　因此現在光明新區打造綜合體正是天時地利人和。

　　梁懷江：光明新區需要綜合體項目

　　在光明真正有消費能力的，譬如深房傳麒山、光明大第的業主需要這樣一個城市綜合體滿足其消費需求。

　　光明、公明等區域的居民們也希望到綜合體裏休閒娛樂購物。以前如果他們想到一個綜合體裏面完成系列的消費行為，必須到福田、南山、羅湖等區域。所以説這裡的消費需求是存在的。隨著高新科技企業的入駐以及其他舊改項目的啟動，光明新區的居住人群會慢慢放大，消費能力會隨著時間的推移慢慢提升。可以説，新地中央的出現是順勢而為。而且新區政府將新地中央所處區域規劃為新區核心，項目規劃商業的面積還是很大，有3.3萬平方米。

　　消費及置業特色

　　嚴凱聞：在商業中心打造城市綜合體很合適

　　新地中央項目所在的這個位置光明大道，通俗的説就是光明老街，光明人生活、購物、娛樂等全部聚集在此。從本地原居民的觀念裏面，這裡有歸屬感。隨著光明新區的發展、擴大，交通路網的通達，很多居住在其他地方的居民還是會回到這裡，他們認為這裡是他們的根。現在這個區域非常繁榮，雖然這些小店裏面的商品不是很“高大上”。我認為在這樣一個商業中心區域打造新地中央綜合體項目還是很合適的。

　　何萍：光明傳統消費習慣正在發生改變

　　光明新區雖然起步晚，但是在四大新區裏面的定位是最高的，也是唯一一個邀請新加坡知名設計公司專門來做片區整體規劃。而且新區在招商引資及産業運營方面，更多的是選擇光伏、光電、IT、生命科技等高新産業。目前，世界500強，招商、華強集團、華僑城等全部在光明新區選址。而新地中央所處的位置其實的光明中心區的老城區。

　　在光明除了滑草、品嘗光明“三寶”等之外，很難再有其他的娛樂休閒活動，光明的居民也希望有更好的地方可以豐富他們休閒娛樂生活。光明傳統的消費習慣正在改變，而光明沒有這樣的一站式場所能夠滿足這種改變，因此整個光明需要這樣一個綜合體出現，新地中央恰恰是順勢而為，而且項目的産品形態正好符合這些客戶的消費需求。此外，新地中央項目在整個商業街的打造上，如步行系統、三重交通體系以及建築與景觀結合，可以讓客戶享受到不同的購物體驗。

　　梁懷江：客戶群體發生變化

　　近年來，隨著區域內高新企業的進駐帶來的大批高收入的人才，使得光明的人口數量在不斷增加，人們的收入也在提高，更重要是區域內的人口結構也在發生極大變化。這些企業的高管、白領他們對消費品質是有要求的，他們不願到街邊的小店購物，因為沒有消費安全感。他們希望在光明找到這樣一個可以滿足他們一站式消費需求的地方。新地中央恰好滿足了他們的需求。

　　商業運營的關鍵

　　羅振坤：注重餐飲業態在商業中的配比

　　在當前的商業市場中，餐飲在整個商業運營中是很重要，這是電商無法替代的。

　　舉個例子，南山海岸城的餐飲業就做的很成功，他的人流很多都是衝著餐飲去的。而太古城最初在餐飲方面做得不是很好，這也很大的影響他的整體商業運營，現在其已經在調整思路，增加餐飲配比。另外，還有多做一些像電影院、兒童娛樂設施等體驗式業態。在商業的運營還需要注意停車位等問題。現在很多人喜歡去南山的京基百納和太古城，就是因為那裏比較好停車。

　　嚴凱聞：最重要是建立消費者的信任度

　　在商業運營方面最關鍵的是建立消費信任度。大規模的集中商業具有一定的信譽度，可以讓消費者放心消費。

　　德業基以前也做過類似綜合體的項目，如在南山與保利合作的友誼商城、羅湖的南洋百貨中的2萬平方米商業是我們公司在經營的。對於綜合體的運營，公司還是有很大的信心。早在一年前，德業基的商業運營部已經成立。未來，新地中央的商業部分將自持運營，統一規劃，提升檔次。

　　梁懷江：具體經營業態要接地氣

　　綜合體商業運營方面，更多的是要接地氣。我們自己都有這樣的體會，每個家庭，都會有著到商場共同家庭活動的需求，要麼吃飯，要麼買東西，要麼看電影，要麼就是逛逛，增近一下家庭成員的感情。10年內光明的發展還是在一個相對封閉的區域，但是隨著光明片區居住人口的增加，商業的需求就會相應大幅增加。新地中央這個區域內首個綜合體項目，具有先發的優勢。在商業方面將更多強調體驗式，家庭式，這樣才有吸引力。在商業品類的選擇上將更多的是應對現在客戶群體，因地制宜。此外，我們在運營中將統一經營標準，統一收銀，不僅要將商業出租出去，還要運營起來，而且我們還計劃3年進行一次商業業態調整。

　　何萍：整合資源運營

　　現在綜合體的概念很泛，深圳全面迎來了綜合體時代。我認為現在的綜合體最重要的是商業運營。寫字樓、商務公寓的運營在深圳已經是相對成熟了，新地中央的公寓、寫字樓對外發售，實際上真正運營的3萬多平方米的集中商業。新地中央項目位於光明商業核心——光明大道，鄰街面很大，而且項目又在地鐵口，屬於地鐵物業，而凡是與地鐵關聯的綜合體是不缺人氣的。雖然德業基沒有某些品牌開發商那樣的雄厚商業運營能力，但是我認為像新地中央這樣僅有3.3萬平方米商業，擁有龐大客戶基數群，其基礎擺在這裡的，而且開發商德業基已經組建了專業的商業運營團隊，相信新地中央的商業可以做到很好。

　　關鍵是，這種類型産品的出現，將會為片區人居的發展注入活力。

　　●深港地産資深研究人士 羅振坤博士 ●德業基集團總經理 嚴凱聞 ●世聯行代理事業二部總經理 何 萍 ●德業基集團行銷中心總經理 梁懷江

　　本期光明地産會客廳嘉賓

　　地産行業記者 張 暢 方漢輝 吳亞男 張 君 整理