近期，赴澳投資房地産的中資企業和投資者增加。澳大利亞房地産市場目前狀況究竟如何？本報記者就此專訪了商業地産服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）亞太區研究部主管金緯。

　　金緯透露，目前澳大利亞寫字樓租戶需求依然低迷，同時主要市場的供應持續充足，導致空置率上升，市場獎勵措施創歷史紀錄，預計1~3年內租金上漲幅度將下降。不過，雪梨和墨爾本的情況比較樂觀，未來3~5年的租金有望止跌回升，布裏斯班和珀斯在租金漲勢方面仍然落後。

　　在零售方面，由於零售商增加，零售銷售總額在2014年前5個月增長了5.4%。但由於澳聯邦預算趨緊，消費者信心下降，世邦魏理仕並不看好今年的銷售總額，但相信2015年零售市場的租金將趨於上漲。

　　談到投資策略，金緯的建議是，寫字樓市場可以關注雪梨和墨爾本的甲級寫字樓，但是物業必須有長期的租約，以避免供給上的風險；零售方面可關注城郊及社區的大宗貨物批發等零售物業；工業方面可以考慮高端的現代物流設施。

　　在投資風險方面，金緯認為，赴澳投資需要了解每個區域市場及每個細分市場的發展週期；同時，澳大利亞的稅收政策非常複雜，對於外來的投資者來説，熟悉稅收相關知識非常重要；此外，投資者還需了解貨幣政策，並預防貨幣風險。

　　金緯同時表示，資産管理對機構投資者尤其重要，離岸資産管理並不容易，因此非常需要當地的專業人士負責資産管理；開發商如果沒有當地資源，將很難控制開發風險。

　　另一個需要注意的是，房地産是一個週期性的資産門類，價格總有下降的時候，就算你錯過這次的投資機遇，未來總會有機會。重要的是投資者需要在進入市場之前做好充分準備。目前來看，核心位置的寫字樓資産的價位有望回落。

　　對於澳大利亞市場的吸引力，金緯分析，對於個人投資者來説會有很多個人原因，比如為了分散風險及豐富投資組合、財産保值、家庭教育、提高生活水準及移民（護照）等。對於機構投資者來説，澳大利亞是世界上透明度最高的市場之一；流動性很好；澳大利亞視中國為成長的代理變數，所以中國的成長會帶動澳大利亞的經濟成長。此外，澳大利亞擁有成熟、完善的配套市場，與其他國家的主要城市相比，租金回報率較高，尤其在寫字樓市場。

　　目前，澳本地居民認為房地産的價格趨高，因此房地産市場備受關注。當地媒體提到飆升的價格是國際投資者造成的，尤其是中國的投資者。金緯對這種看法並不認同。

　　不過，金緯提醒，中國的開發商對於自己的項目要針對哪些人去售賣，需要特別小心。“在任何地方，房地産都應該主要滿足當地人的需求。如果一個項目是專門針對中國投資者開發的，那麼我認為風險會增加。一旦澳大利亞政府不允許通過置業來獲得移民，那麼對房地産的需求會大幅下降。”

　　金緯最後表示，當地人並不了解中國開發商，因此中國開發商需要把自己定位成“高品質並值得信賴的開發商”，這一點非常重要。想在澳大利亞長期發展，就應該注重品質和品牌形象。而且房地産是本地化行業，需要招募當地人來把業務真正落地。